【正文】 等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”醫(yī)院消費(fèi)模式；建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營(yíng)、連鎖）養(yǎng)老院（擬）項(xiàng)目性質(zhì)：直營(yíng)非盈利型機(jī)構(gòu)社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；經(jīng)營(yíng)定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、營(yíng)養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會(huì)互動(dòng)：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營(yíng)、加盟模式項(xiàng)目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項(xiàng)目性質(zhì)：公益、非營(yíng)利性社會(huì)定位：福建省民政局重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，直接覆蓋全?。桓＝ㄊ∵m老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營(yíng)定位：為全市65歲以上老人進(jìn)行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準(zhǔn)營(yíng)銷政策安排：民政局扶持項(xiàng)目【財(cái)政補(bǔ)貼項(xiàng)目、政府引導(dǎo)下的公益項(xiàng)目】社會(huì)互動(dòng)：各市縣聯(lián)動(dòng)發(fā)展深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴(kuò)張進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)準(zhǔn)備； 建立在整體項(xiàng)目完整的趨勢(shì)下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。十、其他第五篇：城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個(gè)城市邁向更高發(fā)展水平的標(biāo)志和強(qiáng)力引擎。城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目有著完全不同的開發(fā)運(yùn)作規(guī)律和利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)。在住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴(kuò)大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來盈利；在商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過對(duì)區(qū)域消費(fèi)模式的研究，通過尋找消費(fèi)薄弱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。經(jīng)過高調(diào)操作大肆招商，提升市場(chǎng)對(duì)未來商業(yè)價(jià)值的高預(yù)期，然后通過商業(yè)的部分或全部銷售來實(shí)現(xiàn)盈利。而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開發(fā)，在一個(gè)相對(duì)較小的地塊里進(jìn)行深度開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，綜合體的價(jià)值取決于項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過運(yùn)作，土地的增值對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并不大。綜合體運(yùn)營(yíng)初期租金回報(bào)很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進(jìn)行繼續(xù)深度開發(fā)。綜合體開發(fā)與住宅或商業(yè)開發(fā)完全是兩個(gè)概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項(xiàng)目無法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來吸引高端客戶。這個(gè)就是城市綜合體內(nèi)的住宅價(jià)位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級(jí)配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對(duì)商家更具吸引力，原因很簡(jiǎn)單，城市綜合體對(duì)城市區(qū)域的輻射拉動(dòng)效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項(xiàng)目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費(fèi)能力強(qiáng)也是因素之一。城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)作關(guān)鍵在兩點(diǎn)：一、要確立整個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性高度的位置，把綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對(duì)于單一功能的地產(chǎn)項(xiàng)目，這方面的工作比重要大的多，這個(gè)是基礎(chǔ)，也很考驗(yàn)功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對(duì)投放市場(chǎng)的推廣信息的反饋的感知把握要有相當(dāng)?shù)亩床炷芰Α＿@個(gè)就是一個(gè)關(guān)于用一堆信息如何建造一個(gè)完美情人的問題，關(guān)鍵在火候的把握上。二、需要根據(jù)綜合體項(xiàng)目本身的側(cè)重來做項(xiàng)目的定位，把項(xiàng)目利潤(rùn)的來源點(diǎn)要明確在心，知道項(xiàng)目的利潤(rùn)重點(diǎn)在哪個(gè)版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻(xiàn)利潤(rùn)最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個(gè)子項(xiàng)目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個(gè)基礎(chǔ)上才能談到把握好項(xiàng)目節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化，當(dāng)然最重要的還是經(jīng)濟(jì)效益。綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)是建立社會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群未來的信心。要做到這一點(diǎn)就需要跳出項(xiàng)目本身，從城市生活整體運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行綜合考慮，提升項(xiàng)目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個(gè)不同物業(yè)功能的綜合體項(xiàng)目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個(gè)單一功能的項(xiàng)目更大的社會(huì)效益。另一個(gè)高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點(diǎn)，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對(duì)人口產(chǎn)生拉動(dòng)效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大引擎。這個(gè)就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的能量和效益。同時(shí)這個(gè)就是城市綜合體為城市升級(jí)的作用機(jī)理。用自營(yíng)物業(yè)來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加銷售部分物業(yè)的附加價(jià)值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發(fā)的現(xiàn)金流和開發(fā)期項(xiàng)目的利潤(rùn)來源。因此，營(yíng)銷推廣需要在一定的時(shí)間段強(qiáng)化綜合體在區(qū)域城市的特點(diǎn)，也就是個(gè)性的凸顯。充分挖掘本項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻(xiàn)的這一環(huán)對(duì)于城市區(qū)域的重要性和價(jià)值空間。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，如何落實(shí)綜合體的檔次，確定本項(xiàng)目在區(qū)域城市中的地位，聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)是必不可少的。綜合體的價(jià)值在于對(duì)綜合體的整體定位以及運(yùn)營(yíng)效益的合理評(píng)估上。理想情況下定位越高端，運(yùn)營(yíng)效益越好，綜合體的整體物業(yè)的價(jià)值就增長(zhǎng)越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點(diǎn)深入工作，在定位和運(yùn)營(yíng)效益上達(dá)到雙高。以期達(dá)到開發(fā)效益和項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化。撰寫人：孟曉鋒***