【導(dǎo)讀】富寧中浩水岸花園。水岸花園項(xiàng)目工程。六、經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面錯(cuò)誤!第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施..............20. 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃。和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項(xiàng)目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項(xiàng)目?？尚行匝芯繄?bào)告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真。負(fù)責(zé)的精神，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要

　　

【正文】 算； 銷售費(fèi)用（含銷售人員的工資福利、廣告、銷售籌劃等費(fèi)用）按銷售收入的 1%估算； 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款 1000 萬元 ,年利率按 %估算 ,富寧中浩水岸花園 — 41 — 在項(xiàng)目建設(shè)期間的利息，按建設(shè)期利息計(jì)入項(xiàng)目總投資，項(xiàng)目完工后其發(fā)生的利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 四、營業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營利潤估算 本項(xiàng)目的營業(yè)稅金及附加主 要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加 、印花稅、土地增值稅等。其中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教費(fèi)附加分別按營業(yè)稅額的 5%、 3%、 2%計(jì)征； 印花稅按銷售收入的 ‰計(jì)征； 土地增 值稅 按 銷售收入的 5%估算。詳見 122《銷售利潤估算表》。 富寧中浩水岸花園 — 42 — 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目累計(jì)利潤銷售利潤估算表 表 122 單位 ： 萬 元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 一 銷售收入 0 5212 5212 10424 20848 二 營業(yè)稅及附加 0 287 287 573 1147 1 營業(yè)稅 5% 0 261 261 521 1043 2 城市維護(hù)建設(shè)稅5% 0 13 13 26 52 3 教育費(fèi)附加稅 3% 0 8 8 16 32 4 地方教育附加稅2% 0 5 5 10 20 三 印花稅 ‰ 0 3 3 5 11 四 土地增值稅 5% 261 261 521 1043 五 總成本費(fèi)用 2328 6717 3445 3564 16055 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 2328 6544 3272 3390 15534 2 銷售費(fèi)用 1% 69 69 70 208 3 管理費(fèi)用 % 104 104 105 313 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 六 經(jīng)營利潤 2328 2056 1216 5761 2592 七 累計(jì) 利潤 2328 4384 3169 2592 八 所得稅 25% 648 648 九 稅后利潤 2328 2056 1216 5113 1944 十 累計(jì)稅后利潤 2328 4384 3169 1944 五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)表《銷售利潤估算表》、表 111《 投資估算表》計(jì)算可得如下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 總投資利潤率 = 100% =2592/15534 100% =17% 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，本項(xiàng)目的盈利能力較好。 六、清償能力分析 富寧中浩水岸花園 — 43 — 固定資產(chǎn)投資借款償還計(jì)劃詳見表《項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表》，《借款還本付息計(jì)算表》，從以下兩個(gè)表計(jì)算可得，項(xiàng)目貸款總額為 1000 萬元，項(xiàng)目的全部投資借款償還期為 年。項(xiàng)目累計(jì)盈余資金 5445萬元，貸款清償能力較強(qiáng)，還貸資金有保障。 項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表 表 123 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 1 資金來源 2500 7212 5212 10424 25348 自籌資金 2500 1000 3500 貸款 1000 1000 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 資金運(yùn)用 2328 7194 4491 5891 19903 建安工 程 5912 3449 493 9854 土地使用費(fèi)及配套 1703 1703 工程建設(shè)其他費(fèi) 625 168 2299 3092 基本預(yù)備費(fèi) 328 256 146 730 建設(shè)期利息 62 62 31 154 營業(yè)稅及附加 287 287 573 1147 印花稅 3 3 5 11 土地增值稅 261 261 521 1043 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 所得稅 0 648 648 償還貸款本金 1000 1000 3 盈余資金 172 18 721 4533 5445 4 累計(jì)盈余資金 172 190 912 5445 富寧中浩水岸花園 — 44 — 借款還本付息計(jì)算表 表 12 4 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 20xx 20xx 20xx 20xx 1 年初借款余額 1000 1000 2 當(dāng)年借款 1000 0 0 3 本年應(yīng)計(jì)利息 62 62 31 4 本年還本付息 62 62 1031 5 本年償還本金 1000 6 本年付息 62 62 31 7 年未借款余額 1000 1000 0 8 還貸資金來源 190 912 6445 計(jì)入建設(shè)期利息 62 62 31 回收的開發(fā)成本 5212 5212 10424 注： (1)貸款利率按三年期商業(yè)住宅貸款利率 % 七、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見表 125《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 富寧中浩水岸花園 — 45 — 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 125 單位：萬元 序號(hào) 計(jì)算期 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 0 1 2 3 一 現(xiàn)金流入 0 5212 5212 10424 20848 1 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 回收固定資產(chǎn)殘值 0 3 回收流動(dòng)資金 0 二 現(xiàn)金流出 2328 7194 4491 4891 18903 1 工程投資 2328 6408 3705 2938 15379 2 建設(shè)期利息 62 62 31 154 3 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 4 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 5 營業(yè)稅金及附加費(fèi) 287 287 573 1147 6 印花稅 3 3 5 11 7 土地增值稅 261 261 521 1043 8 所得稅 0 648 648 三 稅后凈現(xiàn)金流量 2328 1982 721 5533 1945 四 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2328 4310 3588 1945 I（折現(xiàn)率） 8% 8% 8% 五 凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值 2328 1835 618 4393 六 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2,328 4163 3545 848 七 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 八 動(dòng)態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計(jì)算可以得出稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第3 年出現(xiàn)正值，整個(gè)計(jì)算期內(nèi)稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 1945萬元。 由現(xiàn)金流量表計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 16,52%， 當(dāng)基準(zhǔn)收益率取 I=8%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 848 萬元； 稅后 動(dòng) 態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）： 年。 八、不確定性分析 盈虧平衡分析 富寧中浩水岸花園 — 46 — )1( 稅率平均銷售單價(jià) 總成本 ?)1( 稅率銷售量 總成本 ?1）、銷售面積盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬元，平均銷售單價(jià) 萬元，綜合稅率 %，那么銷售面積盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= =15534/() = 55021 ㎡ 占計(jì)劃總銷售面積的 84%。 2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬元，銷售總面積 65684 ㎡ ，綜合營業(yè)稅率 %，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= = 15534/65684()= 2659元 /㎡ 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá) 84%時(shí)，平均銷售單價(jià) 2659元 /㎡ 時(shí)就可保本，安全余度有 16%。 敏感性分析 本項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資、銷售收入進(jìn)行敏感性分析，分別考察177。 5%的單因素變動(dòng)，詳見表 126《建設(shè)投資敏感性分析表》、 127《銷售收入敏感性分析表》。 1）、 建設(shè)投資敏感性分析 富寧中浩水岸花園 — 47 — 建設(shè)投資敏感性分析表 表 126 單位 ：萬元 項(xiàng)目名稱 基本方案 +5% 5% 建設(shè)投資 15534 16177 14892 累計(jì)利潤 2592 1949 3234 所得稅 648 487 809 稅后利潤 1944 1462 2425 總投資利潤率（ %） 17% 12% 22% 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % % 2）、平均售價(jià)敏感性分析 銷售收入敏感性分析表 表 127 單位：萬元 項(xiàng) 目名稱 基本方案 +5% 5% 銷售收入 20848 21891 19805 累計(jì)利潤 2592 3501 1687 所得稅 648 875 422 稅后利潤 1944 2626 1265 總投資利潤率（ %） 17% 23% 11% 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % % 敏感性分析表明，當(dāng)建設(shè)投資177。 5%或當(dāng)平均售價(jià)177。 5%時(shí)，項(xiàng) 目 投 資 利 潤 率 在 1123% 之間 , 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 在%之間 ,均高于基準(zhǔn)收益率 8%,說明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 富寧中浩水岸花園 — 48 — 九、財(cái)務(wù) 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資利潤率為 17%，具有較強(qiáng)的盈利能力。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后 動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，累計(jì)盈余資金 5445 萬元，貸款清償能力較強(qiáng)。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 富寧中浩水岸花園 — 49 — 第十三章 結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)，符合 富寧 縣城市總體規(guī)劃，各項(xiàng)建筑容量控制指標(biāo)均符合 富寧 縣 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。 水岸 花園 項(xiàng)目 交通便捷，空氣清新，生態(tài)環(huán)境 優(yōu)美，周邊規(guī)劃 完善 等 .建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)條件良好 ，水電供應(yīng)齊全，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。 項(xiàng)目 建設(shè)方案因地制宜，設(shè)計(jì)理念新穎，規(guī)劃完善，總體布局合理，配套設(shè)施齊全，符合現(xiàn)代購房者追求高標(biāo)準(zhǔn)生活質(zhì)量的要求。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確，推出以“綠色智能住宅”模式的樓盤，迎合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景看好。 本項(xiàng)目建設(shè)將為 富寧 市 民營造一個(gè)高品位、舒適寬敞、人與自然環(huán)境和諧共存的人居環(huán)境。本項(xiàng)目建設(shè)將 改變 富寧 市容面貌，對(duì)加快 富寧 縣 的城市化進(jìn)程有重要作用。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目投資利潤率為 17%較強(qiáng)的盈利能力。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后靜動(dòng)態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）為 年，盈余資金 5445 萬元。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益均好，所以本項(xiàng)目可行。