【正文】 場為基礎(chǔ)的多門類、多層次、多種經(jīng)濟(jì)形式和運(yùn)行方式的完善的市場體系。由國際汽摩配城、浙江商城、花木大世界等組成的、計(jì)劃總投資40多億元、總建筑面積400多萬平方米的“一心多點(diǎn)”大商貿(mào)、大物流格局初步形成。二、項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。生態(tài)園景區(qū)內(nèi)均無可供停車、餐飲、休閑、娛樂的場所，嚴(yán)重影響了旅游觀光和進(jìn)出東大門的通暢。三、市場分析現(xiàn)有城市人口30萬余人，由于城市建設(shè)的發(fā)展，已顯園林城市的雛形，順利通過國家級生態(tài)區(qū)評選，城市的吸納能力日益增強(qiáng)，周邊縣市的成功人士都在置業(yè)興業(yè)。物產(chǎn)豐富，物價(jià)低，人民安居樂業(yè)，市民旅游休閑的支出在消費(fèi)中占有一定比例。加之交通區(qū)位優(yōu)勢，外地游客云集，年過境人數(shù)達(dá)150萬人次以上。本項(xiàng)目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。乘出租車由城區(qū)至景區(qū)僅5元人民幣。是城市園林綠地的重要組成部分。項(xiàng)目的建成十分便利廣大群眾及國內(nèi)外游客的休閑旅游。同時(shí)，本項(xiàng)目將提升生態(tài)園的旅游價(jià)值，將生態(tài)園與公園和花鄉(xiāng)旅游有機(jī)結(jié)合起來，形成一條黃金旅游線路。除外地游客趨增外，本地群眾休閑主要在城區(qū)公園和街頭廣場。但公園由于面積小，功能不配套，接待能力有限；而街頭廣場由于距城近而周邊環(huán)境太嘈雜，無法吸引更多的游客。故本項(xiàng)目的建成，將吸引眾多的游客。在本項(xiàng)目市場前景，按目前實(shí)際，可保證年接待游客30萬人次。隨著景區(qū)休閑度假設(shè)施的完善，年接待游客可達(dá)50萬人次。除此之外，項(xiàng)目將建賓館及產(chǎn)權(quán)式度假村，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，增加投資回報(bào)。并可以接待會(huì)議、展覽、休閑關(guān)系等固定客戶。因此，本項(xiàng)目將有十分廣闊的發(fā)展空間。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目占地21萬平方米(312畝)，位于迎賓大道南側(cè)，與政府行政中心連成一個(gè)整體。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容著重先解決生態(tài)園交通通暢和景區(qū)游客的停車、餐飲、娛樂、休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的配套服務(wù)功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要分為旅游服務(wù)區(qū)、假山風(fēng)景區(qū)、大型廣場功能區(qū)、休閑度假區(qū)。具體開發(fā)設(shè)想為：公園的設(shè)計(jì)是為的建造一個(gè)體現(xiàn)“故里、花鄉(xiāng)”城市內(nèi)涵的綜合性公園。在設(shè)計(jì)上突出“以綠為骨，以水為媒，以人為本”的理念，景點(diǎn)布置上要求“源于自然，高于自然”。設(shè)計(jì)模擬自然界中的州、嶼、堤、河、山、谷等現(xiàn)象，并形成了以植物造景為主的生態(tài)、園林景觀。在植物配置上，注重植物多樣性的應(yīng)用，使苗木品種繁多，既有鄉(xiāng)土樹種，如杏樹、椿樹、榆樹、槐樹、茶樹等；又有可以生長的南方樹種，如香樟、櫸樹、深山含笑、山茶等品種；同時(shí)水生植物的運(yùn)用也開辟了的水面無花的先河，設(shè)計(jì)了荷花、蓮藕、昌蒲、水蔥等水生花卉。相關(guān)配套設(shè)施：①道路。景區(qū)內(nèi)公路及土建30000平方米。②園林小品及綠化。按中國園林建設(shè)的構(gòu)思，追求的是一種建筑結(jié)合山水，充滿詩情畫意的意境。③水系建設(shè)?！奥犎逍?、撫松益壽”，觸景生情而構(gòu)成無限優(yōu)美和諧、舒適恬靜的生態(tài)園林環(huán)境。造園要素中，水是不可缺少的一面，古代詩人常將園中水系，比作經(jīng)絡(luò)，所謂“山得水則活，水得山則媚”，因此在主區(qū)構(gòu)圖中，必須利用人工解決塑造水源，以滿足綠化及人居環(huán)境的需求和空氣環(huán)境的調(diào)節(jié)作用。按照園林藝術(shù)手法，以動(dòng)、靜態(tài)的方式處理水景，在休閑度假區(qū)，文化長廊區(qū)，建池、設(shè)潭、筑溪，疊山理水，融以噴泉、瀑布點(diǎn)綴。五、項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目成立項(xiàng)目籌備辦公室，負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的落實(shí)，以及工程建設(shè)、工程發(fā)包、監(jiān)測評價(jià)、竣工驗(yàn)收等工作的銜接和落實(shí)。項(xiàng)目建成后，成立辦公室、經(jīng)營部、餐飲部、開發(fā)部、保安部、物管部等部門，按照職能及現(xiàn)代企業(yè)管理制度定編定員。勞動(dòng)定員本項(xiàng)目設(shè)管理人員15人，服務(wù)人員10名，共計(jì)24人。勞動(dòng)力素質(zhì)除主要負(fù)責(zé)人由公司董事會(huì)委任外，其他人員全部面向社會(huì)，根據(jù)崗位和工作職能從人才市場招聘。所有人員均需具備相當(dāng)?shù)奈幕潭群图夹g(shù)等級。項(xiàng)目實(shí)施的管理、督促、檢查、驗(yàn)收，由董事會(huì)及公司根據(jù)情況明確各級職責(zé)。六、項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目開工時(shí)間1月18日，5月1日完成。七、投資估算和資金籌集投資估算項(xiàng)目需征地208000平方米（312畝），總投資1800萬元。資金籌措計(jì)劃自籌1700萬元，申請項(xiàng)目資金100萬元?？偼顿Y為1800萬元。八、項(xiàng)目評價(jià)第一，提升了生態(tài)園的旅游價(jià)值。故里旅游資源的價(jià)值未得到開發(fā)，通過該項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)，游客的接待量可提高10倍，同時(shí)還可帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。第二，將旅游產(chǎn)業(yè)形成了有機(jī)結(jié)合。游客來到地區(qū)旅游，將生態(tài)園、新河花卉盆景園、顏集花木基地連成一條旅游線路，能有效促進(jìn)整體的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，有利于文化的挖掘。該項(xiàng)目開發(fā)后，可以深層次開發(fā)系列文化。第四，有利于安置農(nóng)村貧困人員，解決勞動(dòng)就業(yè)。一則通過項(xiàng)目的建設(shè)，對256戶貧困農(nóng)民進(jìn)行搬遷，可以就近安置務(wù)工。二則帶動(dòng)的就業(yè)，既可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又可以保護(hù)自然環(huán)境，提高了城市品味和旅游品牌。九、風(fēng)險(xiǎn)性分析本項(xiàng)目因?qū)俾糜螛I(yè)項(xiàng)目，不確定因素較多，所以經(jīng)濟(jì)分析不能十分精確。據(jù)中國區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展研討會(huì)眾多專家、學(xué)者論證，一致認(rèn)為“風(fēng)景園林投資大、回收期長、但無風(fēng)險(xiǎn)”，因此，項(xiàng)目在投資回報(bào)上若僅以旅游服務(wù)為主，就不可能在短時(shí)期內(nèi)回收投資。故本項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮了項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，擬在生態(tài)園附近進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，作為賓館和產(chǎn)權(quán)式度假區(qū)，可以向成功人士租售。由于目前國家對別墅和城市建設(shè)作了若干限制，因此在城區(qū)不可能出現(xiàn)別墅樓盤。因此，本項(xiàng)目利用山水、園林及自然風(fēng)光的配套和成本優(yōu)勢，可以將別墅進(jìn)行市場化運(yùn)作，吸引成功人士前來居家。僅以此業(yè)務(wù)就可以在短時(shí)間內(nèi)回收投資。此外，通過與生態(tài)園管理所協(xié)商，將本項(xiàng)目引來的游客門票提成，也可以增加營業(yè)收入，降低項(xiàng)目成本和風(fēng)險(xiǎn)。十、結(jié)論與建議本項(xiàng)目雖投資大，回收期長，但無風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有非常廣闊的利潤空間。是一個(gè)長效項(xiàng)目。對經(jīng)濟(jì)社會(huì)和文化挖掘有著重要促進(jìn)作用。項(xiàng)目可行。建議項(xiàng)目實(shí)施單位要加強(qiáng)宣傳，提高項(xiàng)目知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時(shí)加強(qiáng)招商引資工作，解決項(xiàng)目資金瓶頸問題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。