【正文】 課題的選擇到項目的最終完成，付老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持。兩年多來，付教授不僅在學業(yè)上給我以精心指導，同時還在思想、生活上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹向付老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。在此，我還要感謝在一起愉快的度過大學生活的各位同學，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。特別感謝我的舍友們，她們對本課題做了不少工作，給予我不少的幫助。在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意!最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們!XXX日期第五篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案法律俠客在線lawbingo廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案廣東省廣州市中級人民法院民事判決書(2014)穗中法民五終字第2601號上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：岑永誠，經(jīng)理。委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。委托代理人：嚴瑾，廣東百越律師事務(wù)所實習律師。被上訴人（原審原告）：吳宏。被上訴人（原審原告）：溫程群。兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1C6，連體設(shè)計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預售款監(jiān)控賬號，中村公司有權(quán)要求吳宏、%的標準支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應當在2013年5月30日前將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進行房屋驗收交接時，中村公司應當向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至（五）項應出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復印件；（六）、（七）項應載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；（八）項應交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補充協(xié)議》約定：??八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時間付款，應當向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實際付款日止；實際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo部的應付款項及其利息和其他有關(guān)的應付款項全額支付給中村公司的當日；??十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，%，最高賠付額不超過總房價款的5%；逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點六的標準，從2013年5月31日起計至中村公司實際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；中村公司承擔本案訴訟費。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標準也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，該表中載明工程竣工驗收備案文件目錄有電梯驗收合格證明、消防驗收意見、民防驗收意見、環(huán)保驗收意見、規(guī)劃驗收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗收備案意見書》、《廣州市燃氣輸配及應用工程（交工驗收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復印件）。原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。原審法院認為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同，雙方均應按合同約定切實履行。根據(jù)合同和補充協(xié)議約定，中村公司應當在2013年5月30日前，將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo工驗收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。根據(jù)合同及補充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當事人的真實意思表示?，F(xiàn)吳宏、溫程群認為合同約定的逾期交樓違約金標準過低，與逾期付款的違約責任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價款的萬分之二點六的標準計算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標準應按照合同約定的標準計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、%的標準計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負擔604元，中村公司負擔435元。判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1C6，連體設(shè)計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應支付逾期交樓違約金。請求：撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；吳宏、溫程群承擔本案一審、二審的全部訴訟費用。被上訴人吳宏、溫程群答辯認為：一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠遠低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應當一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。經(jīng)二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認。二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據(jù)的合法性和真實性都有異議，不認可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審庭詢中，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo映情況的真實性。二審期間，雙方當事人均確認涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。本院認為，本案二審爭議的焦點是中村公司應否承擔逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應承擔逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應承擔逾期交樓的違約責任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標準提出異議時，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實吳宏、溫程群就違約金標準問題與中村公司之間有爭議導致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當為由，主張其不應承擔逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。審 判 長吳國慶 代理審判員李 民 代理審判員姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員鄒文芳