【正文】 課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，付老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。兩年多來(lái)，付教授不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想、生活上給我以無(wú)微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向付老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。在此，我還要感謝在一起愉快的度過(guò)大學(xué)生活的各位同學(xué)，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個(gè)一個(gè)的困難和疑惑，直至本文的順利完成。特別感謝我的舍友們，她們對(duì)本課題做了不少工作，給予我不少的幫助。在論文即將完成之際，我的心情無(wú)法平靜，從開(kāi)始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長(zhǎng)、同學(xué)、朋友給了我無(wú)言的幫助，在這里請(qǐng)接受我誠(chéng)摯的謝意!最后我還要感謝培養(yǎng)我長(zhǎng)大含辛茹苦的父母，謝謝你們!XXX日期第五篇：廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案法律俠客在線lawbingo廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案廣東省廣州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2014)穗中法民五終字第2601號(hào)上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。法定代表人：岑永誠(chéng)，經(jīng)理。委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被上訴人（原審原告）：吳宏。被上訴人（原審原告）：溫程群。兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買(mǎi)位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1C6，連體設(shè)計(jì)第C6幢6層601號(hào)房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號(hào)（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號(hào)，中村公司有權(quán)要求吳宏、%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書(shū)；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補(bǔ)充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時(shí)的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時(shí)，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門(mén)出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、（三）消防部門(mén)出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書(shū)》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說(shuō)明書(shū)》、（八）《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至（五）項(xiàng)應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；（六）、（七）項(xiàng)應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說(shuō)明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說(shuō)明、裝修注意事項(xiàng)和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；（八）項(xiàng)應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫(xiě)或簽署；??合同附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：??八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項(xiàng)的每日萬(wàn)分之一計(jì)算；逾期違約金計(jì)算期間為自本合同及本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實(shí)際付款日止；實(shí)際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo部的應(yīng)付款項(xiàng)及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項(xiàng)全額支付給中村公司的當(dāng)日；??十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購(gòu)商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：無(wú)論逾期是否超過(guò)180日，合同繼續(xù)履行的，%，最高賠付額不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的5%；逾期超過(guò)180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計(jì)賠實(shí)際損失，由中村公司按不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨(dú)到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門(mén)或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購(gòu)房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求：中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬(wàn)分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計(jì)至中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；中村公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。中村公司原審答辯稱(chēng)：吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購(gòu)房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門(mén)多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購(gòu)房人，惡意阻撓中村公司對(duì)樓房的各項(xiàng)設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無(wú)法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計(jì)算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計(jì)算也是毫無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院予以駁回。原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表中載明工程竣工驗(yàn)收備案文件目錄有電梯驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收意見(jiàn)、民防驗(yàn)收意見(jiàn)、環(huán)保驗(yàn)收意見(jiàn)、規(guī)劃驗(yàn)收意見(jiàn)、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案意見(jiàn)書(shū)》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書(shū)）》、《通郵申請(qǐng)表》、《永久水表安裝完畢證明書(shū)》（復(fù)印件）。原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實(shí)履行。根據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書(shū)；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購(gòu)商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時(shí)的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計(jì)至中村公司書(shū)面通知吳宏、溫程群收樓之日止。根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，%計(jì)算，最高賠付額不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。現(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對(duì)吳宏、溫程群該意見(jiàn)不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見(jiàn)，缺乏依據(jù)，不予采納。原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書(shū)面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請(qǐng)求。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買(mǎi)位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1C6，連體設(shè)計(jì)第C1幢601號(hào)房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無(wú)法履行，合同精神無(wú)法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請(qǐng)求；吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對(duì)吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計(jì)算到中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群為止。二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤(pán)辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無(wú)法收樓。中村公司從一審立案開(kāi)庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒(méi)有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長(zhǎng)交樓的時(shí)間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過(guò)總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個(gè)情況作出處理。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書(shū)面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對(duì)此證據(jù)的合法性和真實(shí)性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎?，吳宏、溫程群申?qǐng)證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo映情況的真實(shí)性。二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤(pán)已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱(chēng)的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營(yíng)。二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營(yíng)，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實(shí)可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時(shí)間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對(duì)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時(shí)，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實(shí)吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題與中村公司之間有爭(zhēng)議導(dǎo)致涉案樓盤(pán)施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對(duì)原審判決并未提起上訴，故本院對(duì)其主張的原審判決不合理的抗辯意見(jiàn)不予審查，其欲證明上述抗辯意見(jiàn)成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請(qǐng)，亦與本案處理結(jié)果無(wú)關(guān)，本院不予接納。綜上，原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請(qǐng)求理?yè)?jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長(zhǎng)吳國(guó)慶 代理審判員李 民 代理審判員姚偉華 二〇一四年八月四日 書(shū) 記 員鄒文芳