【正文】 不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2011）穗越法民三初字第2777號民事判決，向本院提起上訴。委托代理人：楊帆，北京德恒（廣州）律師事務(wù)所律師。而根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條規(guī)定：對涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，必須提供原設(shè)計(jì)單位或相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位的維修方案，因此，產(chǎn)正平、劉煒拒絕了對方這種不合法、不合理、不負(fù)責(zé)任的所謂維修。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定，判決如下：一、準(zhǔn)許產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計(jì)單位（或有同等設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位）對系爭房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計(jì)方案，并對系爭房屋進(jìn)行維修的訴訟請求；二、振豐公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)給付產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元；三、駁回產(chǎn)正平、劉煒的其余訴訟請求。2008年6月3日產(chǎn)正平、劉煒發(fā)現(xiàn)系爭房屋構(gòu)造柱質(zhì)量問題后即與物業(yè)部門進(jìn)行了反映，物業(yè)部門也及時(shí)向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對延期修復(fù)期間造成產(chǎn)正平、劉煒的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案件爭議在于系爭房屋構(gòu)造柱的質(zhì)量缺陷是否屬于主體結(jié)構(gòu)，根據(jù)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，系爭房屋二層3/B軸構(gòu)造柱屬房屋主體結(jié)構(gòu)范圍，故振豐公司對上述質(zhì)量問題在系爭房屋合理使用范圍內(nèi)負(fù)有保修義務(wù)。原審審理中，振豐公司對系爭房屋構(gòu)造柱進(jìn)行了修復(fù)，故產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計(jì)單位（或有同等設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位）對系爭房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計(jì)方案，并對系爭房屋進(jìn)行維修的訴訟請求。產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司對上述檢測報(bào)告均無異議，但認(rèn)為鑒定結(jié)論并未明確系爭房屋構(gòu)造柱質(zhì)量是否屬于房屋主體結(jié)構(gòu)。目前上述構(gòu)造柱相鄰墻體未見明顯開裂現(xiàn)象。因產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司就系爭房屋構(gòu)造柱是否屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題存在爭議，產(chǎn)正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請，原審法院依法委托上海房屋質(zhì)量檢測站進(jìn)行檢測，2008年11月17日，該檢測站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號房屋質(zhì)量檢測報(bào)告，該檢測報(bào)告的現(xiàn)場分析為：被檢測房屋構(gòu)造柱作用主要是提高多層磚混結(jié)構(gòu)房屋的抗震能力，增強(qiáng)建筑物的整體強(qiáng)度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭房屋。產(chǎn)正平、劉煒當(dāng)即向物業(yè)部門反映，物業(yè)部門立即向振豐公司反映。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結(jié)構(gòu)，并不是能夠輕易判斷的，法院有時(shí)需要委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行鑒定，是否存在質(zhì)量問題，也需要進(jìn)行鑒定。關(guān)于房屋質(zhì)量問題的分析。法定代表人姚征，董事長。原審查明，2007年12月10日，產(chǎn)正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定由產(chǎn)正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)1801弄羅山綠洲別墅區(qū)131號別墅（以下簡稱系爭房屋）。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產(chǎn)正平、劉煒出具原設(shè)計(jì)單位出具的維修方案，故產(chǎn)正平、劉煒拒絕振豐公司維修。2003年11月3日，振豐公司將系爭房屋交付洪君玫。被檢測房屋二層3/B軸構(gòu)造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質(zhì)量缺陷，在地震作用下，會局部削弱建筑物的整體剛性和穩(wěn)定性，影響磚墻抗裂縫能力。（二）建議按照原設(shè)計(jì)單位出具的維修方案對上述構(gòu)造柱進(jìn)行修改，整改后被檢測房屋可以滿足原設(shè)計(jì)使用要求。原審法院經(jīng)征詢鑒定人員意見，系爭柱子屬構(gòu)造柱，是否屬于主體結(jié)構(gòu)問題不屬于其鑒定范圍，該質(zhì)量問題是否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)檢部門有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)正平、劉煒明確訴訟請求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。審理中，振豐公司對以上質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任?，F(xiàn)產(chǎn)正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據(jù)上述闡述，由于振豐公司延期修復(fù)，致使產(chǎn)正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經(jīng)濟(jì)損失，原審法院結(jié)合產(chǎn)正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復(fù)時(shí)間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。振豐公司在原審中維修系爭房屋共用去了30多天，該30多天的損失應(yīng)由振豐公司承擔(dān)，但原審法院沒有計(jì)算。被上訴人（原審原告）：廣州東華物業(yè)管理有限公司。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。據(jù)房產(chǎn)登記號為統(tǒng)字210759號的《廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表》及《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》記載，廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號房屋一座，7層，使用性質(zhì)為商業(yè)，1989年新建，權(quán)屬人廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。（二）專項(xiàng)服務(wù)，上門收集垃圾（每天收一次）；水池清洗（每季度收一次）；化糞池、小區(qū)排水系統(tǒng)清疏（每年清疏一次）；大樓外墻清洗（每5年一次）；水泵、電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行保養(yǎng)及檢修。三、管理服務(wù)費(fèi)來源：（一）按雙方參照廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)議定的價(jià)格，由乙方報(bào)物價(jià)行政管理機(jī)關(guān)備案后，向業(yè)主（住戶）收取。合同簽訂后，東華物業(yè)公司對涉案小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。該社團(tuán)至今未在廣州市房地產(chǎn)行政主管部門備案，五羊購物廣場業(yè)主也無在我國內(nèi)地成立業(yè)主委員會。馮長榮提交了一份五羊新城業(yè)主委員會于2006年11月27日向東華物業(yè)公司發(fā)出的《關(guān)于移交廣州五羊新城廣場的通知》，其中內(nèi)容為五羊新城業(yè)主委員會要求東華物業(yè)公司于2007年1月1日將五羊新城廣場A、B、C座物業(yè)移交給廣州市德成物業(yè)管理有限公司。五羊新城廣場業(yè)主委員會不 法律俠客在線lawbingo服該裁定，提起上訴。原審法院認(rèn)定五羊新城廣場業(yè)主委員會不具備合法的民事訴訟主體資格并據(jù)此駁回其起訴，該處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。德成物管公司雖于2006年11月16日與五羊新城廣場業(yè)主委員會簽訂了《五羊新城廣場商鋪委托經(jīng)營協(xié)議書》，但該業(yè)主委員會并非經(jīng)五羊新城廣場業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不能代表全體業(yè)主，上述《協(xié)議書》僅對該業(yè)主委員會所代表的部分業(yè)主具有約束力??”。一審?fù)徶校p方一致確認(rèn)雙方無簽訂物業(yè)服務(wù)合同。馮長榮對上述證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不能證明東華物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)際管理，東華物業(yè)公司轉(zhuǎn)委托需經(jīng)業(yè)主委員會同意。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于2001年12月4日向廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面函（復(fù)印件），稱經(jīng)查位于五羊新城寺右新馬路168號全幢之物業(yè)，是其與香港協(xié)洋有限公司合作興建的，其中二、三層全部是分成給香港協(xié)洋有限公司之物業(yè)，該公司又將上述物業(yè)出售給德亞國際有限公司，其雙方在1991年12月23日《買賣合約》是有效合約。廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司出資情況表（2008），載明：，注冊資本中方認(rèn)繳0萬美元，實(shí)收資本中方實(shí)繳0萬美元。馮長榮為證明五羊新城廣場業(yè)主委員會已向東華物業(yè)公司支付管理費(fèi)至2006年12月，提交了五羊廣場收支情況復(fù)印件若干，其中內(nèi)容并無反映物業(yè)管理費(fèi)的支付情況，也無支付管理費(fèi)的憑證。法律俠客在線lawbingo鑒于涉案房屋所在區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位選聘了東華物業(yè)公司作為上述區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與東華物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定。至于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)部門批準(zhǔn)東華物業(yè)公司按每月每平方米建筑面積10元收費(fèi)，但考慮到涉案商場大部分都沒有經(jīng)營，與正常運(yùn)營的商場相比，東華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)工作量減少，管理成本也降低，且從現(xiàn)場勘驗(yàn)可見保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發(fā)，目前對物業(yè)管理費(fèi)減半收取為宜。至于查冊費(fèi)的問題，因該費(fèi)用非訴訟之必要支出，且無充分證據(jù)證明為本案所支出，故東華物業(yè)公司要求馮長榮承擔(dān)該費(fèi)的請求沒有依據(jù)，不予支持。本案受理費(fèi)1012元、公告費(fèi)56元，由東華物業(yè)公司負(fù)擔(dān)962元，馮長榮負(fù)擔(dān)106元。一審法院對涉案物業(yè)開發(fā)商的問題認(rèn)定上，選擇性地使用證據(jù)。（三）關(guān)于對本案涉訴物業(yè)開發(fā)商問題的認(rèn)定。現(xiàn)有證據(jù)證明，我方未予東華物業(yè)公司簽訂過任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同。”在1997年，廣州市中級人民法院審理確認(rèn)解除管理公約后，物業(yè)就交由業(yè)主自行管理。本案中，五羊新城業(yè)主委員會雖是在香港特別行政區(qū)設(shè)立登記記的社團(tuán)組織，不屬于中國內(nèi)地法律框架下依法設(shè)立并登記的社團(tuán)，但根據(jù)法律不溯及既往的原則，在《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實(shí)施前，五羊新城業(yè)主委員會以自己的名義與東華物業(yè)公司訂立的委托管理合同仍是合法有效的。（一）遺漏了本案的必要訴訟當(dāng)事人。原審中對（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書未進(jìn)行過質(zhì)證，不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。二審?fù)ピ冎?，馮長榮表示其清楚（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書的內(nèi)容。故本案無須追加廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司及廣州東城聯(lián)合發(fā)展公司作為第三人。對于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，原審根據(jù)實(shí)際情況從公平合理原則出發(fā)，對物業(yè)管理費(fèi)減半收取，并無不當(dāng)。本案二審受理費(fèi)956元，由馮長榮負(fù)擔(dān)。由于建筑工程合同爭議內(nèi)容和案件事實(shí)錯(cuò)綜復(fù)雜,涉及法律適用的新情況和新問題較多。建設(shè)工程施工合同除具有與一般承攬合同相同的特征如均為諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同外，更具有與一般承攬合同不同的特點(diǎn)：(1)主體只能是法人，而且只能是經(jīng)過批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的法人。(5)建設(shè)工程合同為要式合同。針對不同的成因，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，才能達(dá)到事半功倍的效果。建設(shè)工程施工合同糾紛的成因與預(yù)防研究作者：XXX 指導(dǎo)教師：XXX(XXXX大學(xué) XX學(xué)院XX 271018)【摘 要】土木工程建設(shè)作為一項(xiàng)社會化大生產(chǎn)活動(dòng)，是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)支柱之一。 Laws, Shandong Agricultural University, Tai’an, Shandong271018, China)Abstract: As the largescale social production, Civil Engineering Construction is the pillar of the economy of one the part of construction engineering contract , Construction Project Contracts can’t be of various contract disputes can help us take effective measures to reduce the risk of construction words: architecture lawcontract lawdisputedispute casespreventive measures土木工程建設(shè)作為一項(xiàng)社會化大生產(chǎn)活動(dòng)，它具有生產(chǎn)周期長，工作量大，受自然條件影響嚴(yán)重，占用資源較多，涉及面廣，流動(dòng)性大的特點(diǎn)，是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在每個(gè)國家的建設(shè)中，具有非常重要的地位。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。建設(shè)工程項(xiàng)目必須列入國家計(jì)劃，建設(shè)工程施工合同從簽訂到履行，從資金的投放到最終的成果驗(yàn)收，都受到國家嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。發(fā)包人只能是經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)工程的法人。(4)建設(shè)工程施工合同為要式合同。對于建筑施工合同的內(nèi)容，我國《合同法》借鑒了建筑、安裝合同方面的原有法律規(guī)范的規(guī)定，并根據(jù)建設(shè)工程施工合同在社會實(shí)踐中的發(fā)展，將該類合同的主要內(nèi)容概括為如下方面：建設(shè)工程的工程范圍，即工程名稱和地點(diǎn)，建筑物的棟數(shù)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積等；建設(shè)工期；中間交工工程的開工和竣工時(shí)間；工程質(zhì)量；工程造價(jià)；工程的技術(shù)資料交付時(shí)間；材料和設(shè)備的供應(yīng)責(zé)任；工程價(jià)款的撥款和結(jié)算；建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)；工程質(zhì)量保修期、保修范圍及條件；相互協(xié)作條款，如在施工中及時(shí)提交相關(guān)技術(shù)資料、通報(bào)工程情況，在工程竣工時(shí)，及時(shí)檢查驗(yàn)收等。我國實(shí)行企業(yè)資質(zhì)等級制度。這時(shí)第三人既可主張代理行為有效，要求被代理人履行合同義務(wù)，被代理人可向表見代理人追償，也可主張代理行為無效，由無權(quán)代理人履行合同義務(wù)?！薄皰炜俊眴栴}而產(chǎn)生的糾紛掛靠是指不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的單位以其他單位的名義承攬工程；掛靠是法律禁止的；掛靠單位給第三人造成損失的，由被掛靠單位承擔(dān)賠償責(zé)任，掛靠單位承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)發(fā)生工程款糾紛時(shí)，有關(guān)從業(yè)人員不懂如何利用法律來保護(hù)自身利益。工程款拖欠是指建設(shè)單位有意拖欠工程款的行為。施工圖審查時(shí)工程建設(shè)的重要程序，可以確保施工設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃相符，避免施工設(shè)計(jì)中的不規(guī)范之處，是質(zhì)量得到較好的保障。[9] 實(shí)行工程監(jiān)理的單位必須是具有法定資質(zhì)的工程監(jiān)理單位，并且只能在于其資質(zhì)等級相應(yīng)的范圍內(nèi)從事監(jiān)理工作。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人。禁止承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。除總承包合同中約定的分包外，分包商必須經(jīng)建設(shè)單位的認(rèn)可?？偝邪鼏挝话凑粘邪贤募s定對總承包單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)；總承包單位和分包單位就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任?！蓖瑫r(shí)，第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。施工單位未嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行施工，或當(dāng)設(shè)計(jì)與施工脫節(jié)時(shí)，被迫變更施工方案均可引起糾紛。具有上述情況的，另一方當(dāng)事人可以解除合同而不承擔(dān)任何責(zé)任。發(fā)包人沒有及時(shí)檢查的，承包人可以順延工程日期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工等損失。簽訂書面合同書；避免合同總價(jià)與分項(xiàng)工程單價(jià)之和不符，應(yīng)認(rèn)真做好核算工作；避免約定不明與理解分歧；簽訂合同時(shí)應(yīng)對合同內(nèi)容，如工期、數(shù)量、質(zhì)量、合同價(jià)款等必備條款都應(yīng)明確給出，以避免合同缺項(xiàng)造成的不必要的麻煩；協(xié)調(diào)合同內(nèi)容沖突；建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制和應(yīng)急處理系統(tǒng)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；如發(fā)生調(diào)價(jià)條款與索賠條款的重合，應(yīng)首先進(jìn)行合同調(diào)價(jià)，通過調(diào)價(jià)還不能補(bǔ)償?shù)?，?