以協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時,出讓金低于國家規(guī)定的最低價的,合同效力的認定-資料下載頁
2025-10-12 06:55本頁面
【正文】 用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓篇本期題目：土地管理部門要求建設(shè)用地使用權(quán)人支付土地閑置費或收回土地使用權(quán)案件的性質(zhì)認定土地管理部門要求建設(shè)用地使用權(quán)人支付土地閑置費或收回土地使用權(quán)案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理?！緦崉?wù)爭論】第一種觀點認為：此類糾紛應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。理由是，土地使用權(quán)出讓合同屬于民事合同，市縣人民政府土地管理部門的行為根據(jù)只能是出讓合同的約定。如果合同沒有約定，其根據(jù)就是《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定。應(yīng)將土地管理部門收取的閑置費或收回建設(shè)用地使用權(quán)作為違約金來考量，可以請求因違約金過高而適當(dāng)減少。第二種觀點認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》及國土資源部《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，人民政府可以無償收回或采取其他行政手段，這些都是政府行政管理行為，爭議應(yīng)當(dāng)按照行政案件審理。【司法實踐與解析】在審理房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛中，對于符合《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定的超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)，或者符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定的土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，人民政府或土地行政主管部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)的，市行政機關(guān)作出的具體行政行為，應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理。主要理由如下：第一，土地管理部門和建設(shè)用地使用權(quán)人之間除了平等的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系外，還有因行政管理而產(chǎn)生的行政法律關(guān)系。對于征收閑置費或者無償收回閑置土地，是土地管理部門基于土地行政管理機關(guān)的身份行使的行政管理權(quán)行為，在性質(zhì)上屬于行政處罰。第二，對于政府的行政行為，民事審判不宜過多干預(yù)或者評論。第三，人民政府收回土地使用權(quán)是政府的具體行政行為，當(dāng)事人不服可以提起行政訴訟，由人民法院行政審判庭負責(zé)對該行為是否符合《行政處罰法》的規(guī)定進行合法性審查。綜上，此類糾紛屬于土地管理部門依法行使行政管理權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，不屬于因出讓合同引發(fā)的民事糾紛，因而應(yīng)作為行政案件審理?！痉l索引】《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條 出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
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