以協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),出讓金低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)的,合同效力的認(rèn)定-資料下載頁(yè)
2024-10-21 06:55本頁(yè)面
【正文】 用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓篇本期題目：土地管理部門要求建設(shè)用地使用權(quán)人支付土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)案件的性質(zhì)認(rèn)定土地管理部門要求建設(shè)用地使用權(quán)人支付土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理?！緦?shí)務(wù)爭(zhēng)論】第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：此類糾紛應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。理由是，土地使用權(quán)出讓合同屬于民事合同，市縣人民政府土地管理部門的行為根據(jù)只能是出讓合同的約定。如果合同沒(méi)有約定，其根據(jù)就是《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定。應(yīng)將土地管理部門收取的閑置費(fèi)或收回建設(shè)用地使用權(quán)作為違約金來(lái)考量，可以請(qǐng)求因違約金過(guò)高而適當(dāng)減少。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》及國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，人民政府可以無(wú)償收回或采取其他行政手段，這些都是政府行政管理行為，爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)按照行政案件審理。【司法實(shí)踐與解析】在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同糾紛中，對(duì)于符合《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定的超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，或者符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定的土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，人民政府或土地行政主管部門依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)的，市行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為，應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理。主要理由如下：第一，土地管理部門和建設(shè)用地使用權(quán)人之間除了平等的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系外，還有因行政管理而產(chǎn)生的行政法律關(guān)系。對(duì)于征收閑置費(fèi)或者無(wú)償收回閑置土地，是土地管理部門基于土地行政管理機(jī)關(guān)的身份行使的行政管理權(quán)行為，在性質(zhì)上屬于行政處罰。第二，對(duì)于政府的行政行為，民事審判不宜過(guò)多干預(yù)或者評(píng)論。第三，人民政府收回土地使用權(quán)是政府的具體行政行為，當(dāng)事人不服可以提起行政訴訟，由人民法院行政審判庭負(fù)責(zé)對(duì)該行為是否符合《行政處罰法》的規(guī)定進(jìn)行合法性審查。綜上，此類糾紛屬于土地管理部門依法行使行政管理權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，不屬于因出讓合同引發(fā)的民事糾紛，因而應(yīng)作為行政案件審理?！痉l索引】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條 出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
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