【正文】 與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第六條 上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實(shí)、處理。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。法律救濟(jì)條款：第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。第二十條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。第三部分：亮點(diǎn)與不足解讀亮點(diǎn)1：責(zé)任主體明確老條例將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可 證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻躲在后面，不承擔(dān)責(zé)任。這一點(diǎn)被指為，政府既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員。而新條例將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬Υ素?fù)責(zé)。被征收人對政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。這樣政府就只能做征收的運(yùn)動員，不能做裁判員了。因此，不得不說，新條例對于征收責(zé)任主體規(guī)定是非常明確的，那就是市縣級人民政府。這樣一來，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任主體就非常明確了，政府會謹(jǐn)慎地對待房屋征收與補(bǔ)償工作。亮點(diǎn)2：公共利益界定明確新條例對于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明確的列舉方式。這一點(diǎn)在一定程度上改變了過去舊的老條例對公共利益界定不明確，所導(dǎo)致的開發(fā)商和地方政府合謀進(jìn)行商業(yè)開發(fā)拆遷，避免權(quán)錢交易造成惡劣社會影響。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”，也就是說，個別政府及部門的領(lǐng)導(dǎo)想為自己單位蓋樓也不能征收老百姓的房子了。亮點(diǎn)3：取消拆遷行政裁決新條例對被征收人不服征收決定的法律救濟(jì)設(shè)置為提起行政復(fù)議或行政訴訟。這一設(shè)置改變了過去老條例設(shè)置拆遷行政裁決的惡法設(shè)計(jì)，因?yàn)椴疬w行政裁決一旦下達(dá)就具有執(zhí)行效力，且訴訟期間不停止拆遷。而新條例規(guī)定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級政府監(jiān)督或者法院的裁判。亮點(diǎn)4：廢除行政強(qiáng)制拆遷最重要的是，新條例改變了政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法。新條例規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。將政府的征收決定提交法院來判決，此舉為強(qiáng)制征收設(shè)置了一道屏障，政府不再極其便利地任意采取強(qiáng)拆，即使法院強(qiáng)制執(zhí)行拆除，也不會使強(qiáng)拆泛濫，近年來愈演愈烈的惡性強(qiáng)拆事件將會得到緩和。亮點(diǎn)5：房屋征收決定應(yīng)符合城市規(guī)劃新條例規(guī)定，征收房屋應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃。也就是說，地方政府和房屋征收部門不能僅憑自己的意愿就作出征收房屋的決定，也要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，如果不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋征收決定是違法的，這就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的權(quán)力，保障被征收人的權(quán)利，也為國家統(tǒng)一進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃作了鋪墊。亮點(diǎn)6：注重民意和社會效果新條例規(guī)定，制定規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見。因舊城改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。這些規(guī)定，都體現(xiàn)了一個共同的特點(diǎn)，國務(wù)院將房屋征收與補(bǔ)償工作看成了一種有社會影響力的工作，因此重視被拆遷人和公眾的意愿。這在以往的立法中是少見的，可見我國立法水平逐漸提高，開始重視社會和公眾權(quán)利。亮點(diǎn)7：補(bǔ)償不低于市場價新條例規(guī)定，對被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價值的補(bǔ)償、搬遷與臨時安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎勵。對被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。對符合條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，還要優(yōu)先給予住房保障。應(yīng)該看到，新條例重視對被征收人的補(bǔ)償，爭取使被征收人滿意的基礎(chǔ)上實(shí)施征收，這樣就減輕被征收人以往對低補(bǔ)償拆遷的抵觸情緒，減輕征收工作的阻力。亮點(diǎn)8：排除商業(yè)利益參與房屋征收新條例規(guī)定，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作的單位不得以營利為目的，并禁止建設(shè)單位參與搬遷。由于政府是房屋征收的主體，房屋征收是為了公共利益而進(jìn)行的，那么就不能允許商業(yè)利益參與其中，不能使個別人為了商業(yè)利益侵害被征收人的權(quán)益，從中漁利。而且新條例中規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩＜词股暾埛ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行搬遷，申請書也應(yīng)當(dāng)附上補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積等材料。這就最大程度上公開透明，剪除商業(yè)利益侵害被征收人利益的觸角。亮點(diǎn)9：提高細(xì)則制定權(quán)限等級新條例中關(guān)于一些實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)限，都賦予了省、自治區(qū)、直轄市一級的政府，包括對被征收人給予住房保障的辦法、對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)具體選定辦法、對因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償辦法等。這些關(guān)鍵性辦法的制定權(quán)限提高到省一級政府，體現(xiàn)了國務(wù)院對房屋征收工作的重視。不足1：沒有對土地使用權(quán)的補(bǔ)償新條例規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。新條例是對房屋的征收與補(bǔ)償，而不應(yīng)當(dāng)涉及對國有土地使用權(quán)的處分。而對被征收人的補(bǔ)償里面，卻沒有提到補(bǔ)償被收回的“國有土地使用權(quán)”。我們知道，國有土地使用權(quán)是被征收人在建設(shè)時通過招拍掛制度有償購買的，或買房人在購買房屋時連同房屋一起有償購買的，行政機(jī)關(guān)將未到期的國有土地使用權(quán)收回的同時，卻不對其進(jìn)行補(bǔ)償，顯然是對被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的無償剝奪。因此還存在不足。不足2：對現(xiàn)行評估辦法有待改善眾所周知，目前的征收拆遷房屋，最敏感的問題無疑是補(bǔ)償價格問題，拆遷人與被拆遷人往往在價格上無法達(dá)成一致。目前現(xiàn)行的辦法也是采取評估，但被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果不服的，有權(quán)另行委托其他評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。但新條例規(guī)定，對評估確定的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。其中沒有規(guī) 定被征收人有權(quán)另行委托其他評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。從目前現(xiàn)行的拆遷評估辦法來看，評估公司雖然是被拆遷人選定的，但對房屋的評估事項(xiàng)委托人和實(shí)際付款人都是拆遷人，因此評估公司按照拆遷人的意愿對房屋進(jìn)行評估，評估價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆遷人的預(yù)期也就不足為奇了。我們試想，被征收人如果對這樣的評估公司做出的評估結(jié)果不滿意，對評估機(jī)構(gòu)不信任了，為什么不能另行委托他人進(jìn)行評估？因此為公平起見，新條例應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步要求改進(jìn)評估委托關(guān)系，明確評估事項(xiàng)的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而評估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被征收人適當(dāng)承擔(dān)，這樣能夠使評估機(jī)構(gòu)能夠公平進(jìn)行評估工作。不足3：沒有對房屋承租人的處理對于房屋，除了有所有人、征收人以外，還有承租人，而新條例只規(guī)定了應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償，沒有對承租人的補(bǔ)償。舊的老條例雖被稱為“惡法”，但對于承租人在拆遷中的合法權(quán)益還有相應(yīng)規(guī)定，而新條例卻忽略了承租人的權(quán)益。現(xiàn)實(shí)中存在大量的公有或集體所有房屋的承租人，也存在商業(yè)房的承租經(jīng)營人，前者往往不具備購買或承租市場價格房屋的能力，后者對其商業(yè)房也往往投入大量的資金或設(shè)施設(shè)備。而對于這一類人，如果得不到合適的補(bǔ)償，也有違公平合理的原則。不足4：施行可能造成的社會影響從目前的新條例來看，施行后政府征收行為可能還是會造成社會糾紛。由于新條例規(guī)定，征收房屋的同時收回土地使用權(quán)且不給予補(bǔ) 償，而且目前評估委托關(guān)系還存在漏洞，此兩點(diǎn)結(jié)合，將會使征收評估變成僅僅對被征收房屋現(xiàn)有建筑價值的評估，而不含有房屋所在土地的價值評估。這樣的模式還是有可能使征收補(bǔ)償價格降低，因?yàn)楝F(xiàn)行的配套法規(guī)規(guī)定，對于被拆遷房屋要計(jì)算房屋區(qū)位補(bǔ)償價格，而房屋區(qū)位和所占土地有天然的聯(lián)系。征收部門為了降低補(bǔ)償價格，可能會要求被征收人選定的評估機(jī)構(gòu)去僅僅評估現(xiàn)有房屋的建筑價值，而不評估其所在區(qū)位所含的價值。新條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償金額，不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，但“類似房地產(chǎn)”并沒有說明就是被征收房屋所在地附近的房地產(chǎn)市場價格。一旦征收程序違法、征收補(bǔ)償價格過低，被征收人一定不服，會有大量的行政訴訟案件發(fā)生。征收案件將堆積到法院，增加法院壓力，地方法院有可能提高立案門檻；同時個別政府人員為了執(zhí)行征收決定，會給法院壓力，有可能造成因征收產(chǎn)生案件無法立案。其結(jié)果有可能造成大量被征收人訴訟無門，又走到越級上訪的老路上去，繼續(xù)影響社會和諧穩(wěn)定。綜上所述，本次的新條例既有亮點(diǎn)又有不足，一些地方需要進(jìn)一步改進(jìn)，我們期待國務(wù)院及其相關(guān)部門接下來制定配套的法規(guī)規(guī)章，完善征收與補(bǔ)償法律體系，將征收變成利國利民之舉，我們更期待我國的法治建設(shè)不斷進(jìn)步。