【正文】 見期限不得少于30日。解讀：征收補(bǔ)償方案聽證會(huì)：舊城區(qū)改建多數(shù)被征人認(rèn)為違反本條例由市縣級(jí)政府組織。第十三條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。解讀：征收公告要載明兩個(gè)最重要的內(nèi)容：征收補(bǔ)償方案。解讀：市縣政府的房屋征收決定系具體行政行為，可議可訴，符合行政法一般規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十四條 市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。第四章 法律責(zé)任第三十條 市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重 的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二部分：條款組裝 機(jī)構(gòu)設(shè)置條款：第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。第七條 任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第三部分：亮點(diǎn)與不足解讀亮點(diǎn)1：責(zé)任主體明確老條例將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可 證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻躲在后面，不承擔(dān)責(zé)任。這樣政府就只能做征收的運(yùn)動(dòng)員，不能做裁判員了。這一點(diǎn)在一定程度上改變了過去舊的老條例對(duì)公共利益界定不明確，所導(dǎo)致的開發(fā)商和地方政府合謀進(jìn)行商業(yè)開發(fā)拆遷，避免權(quán)錢交易造成惡劣社會(huì)影響。而新條例規(guī)定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級(jí)政府監(jiān)督或者法院的裁判。亮點(diǎn)5：房屋征收決定應(yīng)符合城市規(guī)劃新條例規(guī)定，征收房屋應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。因舊城改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并修改方案。亮點(diǎn)7：補(bǔ)償不低于市場(chǎng)價(jià)新條例規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。亮點(diǎn)8：排除商業(yè)利益參與房屋征收新條例規(guī)定，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作的單位不得以營(yíng)利為目的，并禁止建設(shè)單位參與搬遷。即使申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行搬遷，申請(qǐng)書也應(yīng)當(dāng)附上補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積等材料。不足1：沒有對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償新條例規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。因此還存在不足。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。不足3：沒有對(duì)房屋承租人的處理對(duì)于房屋，除了有所有人、征收人以外，還有承租人，而新條例只規(guī)定了應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償，沒有對(duì)承租人的補(bǔ)償。不足4：施行可能造成的社會(huì)影響從目前的新條例來看，施行后政府征收行為可能還是會(huì)造成社會(huì)糾紛。新條例規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，但“類似房地產(chǎn)”并沒有說明就是被征收房屋所在地附近的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。綜上所述，本次的新條例既有亮點(diǎn)又有不足，一些地方需要進(jìn)一步改進(jìn)，我們期待國務(wù)院及其相關(guān)部門接下來制定配套的法規(guī)規(guī)章，完善征收與補(bǔ)償法律體系，將征收變成利國利民之舉，我們更期待我國的法治建設(shè)不斷進(jìn)步。征收案件將堆積到法院，增加法院壓力，地方法院有可能提高立案門檻；同時(shí)個(gè)別政府人員為了執(zhí)行征收決定，會(huì)給法院壓力，有可能造成因征收產(chǎn)生案件無法立案。這樣的模式還是有可能使征收補(bǔ)償價(jià)格降低，因?yàn)楝F(xiàn)行的配套法規(guī)規(guī)定，對(duì)于被拆遷房屋要計(jì)算房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格，而房屋區(qū)位和所占土地有天然的聯(lián)系?，F(xiàn)實(shí)中存在大量的公有或集體所有房屋的承租人，也存在商業(yè)房的承租經(jīng)營(yíng)人，前者往往不具備購買或承租市場(chǎng)價(jià)格房屋的能力，后者對(duì)其商業(yè)房也往往投入大量的資金或設(shè)施設(shè)備。從目前現(xiàn)行的拆遷評(píng)估辦法來看，評(píng)估公司雖然是被拆遷人選定的，但對(duì)房屋的評(píng)估事項(xiàng)委托人和實(shí)際付款人都是拆遷人，因此評(píng)估公司按照拆遷人的意愿對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆遷人的預(yù)期也就不足為奇了。目前現(xiàn)行的辦法也是采取評(píng)估，但被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果不服的，有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。而對(duì)被征收人的補(bǔ)償里面，卻沒有提到補(bǔ)償被收回的“國有土地使用權(quán)”。亮點(diǎn)9：提高細(xì)則制定權(quán)限等級(jí)新條例中關(guān)于一些實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)限，都賦予了省、自治區(qū)、直轄市一級(jí)的政府，包括對(duì)被征收人給予住房保障的辦法、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)具體選定辦法、對(duì)因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償辦法等。而且新條例中規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。對(duì)符合條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，還要優(yōu)先給予住房保障。這些規(guī)定，都體現(xiàn)了一個(gè)共同的特點(diǎn)，國務(wù)院將房屋征收與補(bǔ)償工作看成了一種有社會(huì)影響力的工作，因此重視被拆遷人和公眾的意愿。也就是說，地方政府和房屋征收部門不能僅憑自己的意愿就作出征收房屋的決定，也要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，如果不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋征收決定是違法的，這就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的權(quán)力，保障被征收人的權(quán)利，也為國家統(tǒng)一進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃作了鋪墊。新條例規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。亮點(diǎn)3：取消拆遷行政裁決新條例對(duì)被征收人不服征收決定的法律救濟(jì)設(shè)置為提起行政復(fù)議或行政訴訟。這樣一來，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任主體就非常明確了，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。而新條例將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬?duì)此負(fù)責(zé)。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。第三十二條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。解讀：達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議或無法達(dá)成的替代品補(bǔ)償決定及相應(yīng)的救濟(jì)途徑。本條例的另一個(gè)不足之處就是沒的明確把承租人納入到補(bǔ)償協(xié)議中來。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。解讀：對(duì)評(píng)估有異議，可先申請(qǐng)復(fù)核，再有異議，可申請(qǐng)鑒定。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。1=補(bǔ)助+獎(jiǎng)勵(lì)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。此條例的一個(gè)不足就是沒有對(duì)土地使用權(quán)如何補(bǔ)償提出解決方案。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩５谑粭l 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。解讀：本法排除商業(yè)征收，全部是為了公共利益。第七條 任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。解讀：市縣級(jí)人民政府是征收房屋的責(zé)任主體，以前是以行政許可的方式授與開發(fā)商。第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則?？?理 溫家寶二○一一年一月二十一日第一章 總 則第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。在2010年1月29日和12月15日，國務(wù)院法制辦兩次就征收條 例公開征求意見，開了行政立法兩次征求意見的先例。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！彼⒉徽J(rèn)為刪除這一規(guī)定意味著否認(rèn)了國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)用地屬于公共利益，而是意味著這種需要不通過征收完成，將通過協(xié)商、談判完成，實(shí)際上政府收縮了自己的權(quán)力，某種程度上也是向民意妥協(xié)，他結(jié)合該條的兜底條款認(rèn)為，不排除將來法律把這種情形列入公共利益的可能。協(xié)商選定意味著多數(shù)人選定一兩個(gè)比較統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)，評(píng)估周期不會(huì)很長(zhǎng)，結(jié)論基本上能保持一致，并規(guī)定了多數(shù)決定、隨機(jī)的方式，是為了保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定不要太個(gè)體化。被征收人選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定。此外，條例增加了“作出房屋征