【導(dǎo)讀】人：高文宏，公司地址:邯鄲市陵園路康奈大廈2021室。理念，以“成就企業(yè)、造就人才、有益社會(huì)、服務(wù)大眾”的企業(yè)宗旨，鄲市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。邯鄲市位于河北省最南部，近幾年來，在市委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)僅僅追求適應(yīng)發(fā)展到追求超前服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展需要，連續(xù)多年保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。地區(qū)、華北地區(qū)商貿(mào)交易網(wǎng)絡(luò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛與崛起令世界矚目，真正的“中國(guó)時(shí)代”已經(jīng)到來。今天的中國(guó)中部地區(qū)，吸引了眾多渴望。中部正在崛起，中部正在上演資金、技。截止目前，已有近600家外。以邯鄲為中心的中原經(jīng)濟(jì)圈必將成為“中國(guó)時(shí)代”的又一。為了貫徹落實(shí)“黨的十六大”提出的全面建設(shè)小康社會(huì)。就邯鄲市城市建設(shè)發(fā)展而言，樹立古城新形象，提升城市品位，水平家庭的中高檔住房，需求量將不斷增加。項(xiàng)目位于邯鄲市陵園路中段路北，土地使用性質(zhì)為住宅用地，邯鄲是國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)較大的市。極端最高氣溫℃。

　　

【正文】 實(shí)惠，連續(xù)供水還可減少管道腐蝕，延長(zhǎng)管道壽命，符合節(jié)約型住宅的要求。 計(jì)量與管理 分單元計(jì) 量水、電、冷 /熱量的消耗量，提高用戶的節(jié)能意識(shí)。在能源管理上將技術(shù)管理與人員管理相結(jié)合，在技術(shù)上對(duì)能進(jìn)行計(jì)量的能耗設(shè)備及系統(tǒng)均安裝計(jì)量表，采用節(jié)能產(chǎn)品及節(jié)能技術(shù)。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，業(yè)主單位及設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理等單位應(yīng)強(qiáng)化節(jié)能意識(shí)，優(yōu)先使用國(guó)家推廣的節(jié)能產(chǎn)品，對(duì)準(zhǔn)備采用的產(chǎn)品進(jìn)行方案優(yōu)化，堅(jiān)決杜絕技術(shù)落后，高耗能的產(chǎn)品。 節(jié)能是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各部門的通力合作，加強(qiáng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確專門的機(jī)構(gòu)、人員、經(jīng)費(fèi)、制度、規(guī)劃。在人員的管 37 理上和運(yùn)行管理上成立專門的能源管理機(jī)構(gòu)，將節(jié)能措施落實(shí)到工程建設(shè)及工程建成后使用運(yùn) 行每個(gè)環(huán)節(jié)。 能耗分析 ４ ３ 項(xiàng)目主要能源品種及年消耗量表 44 單位能耗比較表 通過比 較，我們不難看出，本項(xiàng)目的能耗指標(biāo)該項(xiàng)目符合能耗 準(zhǔn) 入標(biāo)準(zhǔn)的要求。序號(hào) 主要能源及耗能名稱 計(jì)量單位 年需要量 實(shí)物 標(biāo)煤 實(shí)物 折標(biāo)系數(shù) 折標(biāo)煤 1 新 鮮 水 萬(wàn) m3 tce 2 電 萬(wàn) kWh tce 3 燃?xì)? MJ tce 106 104 4 熱力 W tce 105 5 總耗標(biāo)煤 tce 6 總能耗 (按照日常使用能耗占整個(gè)建筑能耗的 80％－ 90％計(jì) ) tce 7 單位建筑面積 建筑能耗 kgce/㎡ 國(guó)家、地區(qū) 中國(guó)（平均水平） 單位建筑面積建筑能耗（ kgce /㎡ ） 北方采暖 地區(qū) 夏熱冬冷 地區(qū) 夏熱冬暖 地區(qū) 本項(xiàng)目 38 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目選址及用地方案 項(xiàng)目位于 陵園路中段路北 ，用地現(xiàn)狀為 邯鄲市公安 局 巡警大隊(duì) ， 邯鄲市公安局巡警大隊(duì)搬出后地上建筑物和附屬物拆除，該地塊 地勢(shì)平坦。 總用地面 積 ，該地塊所處區(qū)域不屬于防洪排澇區(qū)，也 無(wú)軍事設(shè)施，對(duì)通航無(wú)影 響。 土地利用合理性分析 用地使用性質(zhì)為 居住用地 。該地塊按政府規(guī)劃部門的要求，擬定了建設(shè) 規(guī)模，建高層建筑 ，符合了集約和有效使用土地的要求。 該項(xiàng)目建設(shè)布局符合邯鄲市建設(shè)總體規(guī)劃，并得到了規(guī)劃部門的認(rèn)可。并結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)背景，對(duì)該塊土地進(jìn)行了規(guī)劃整理，建設(shè) 高層住宅 ，改善城市 居住 環(huán)境，同時(shí)在推進(jìn)城市建設(shè)的同時(shí)，著力于對(duì)不合理的地段進(jìn)行改造，符合 城市建設(shè)規(guī)劃的整體布置。并將節(jié)余的建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)用于重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。 根據(jù)建設(shè)部推廣節(jié)地型 住宅 的精神，本項(xiàng)目規(guī)劃以高層為主，總建筑面積為 14856m2，容積率為 ，符合集約和有效使用土地的要求。 39 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 環(huán)境保護(hù) ．編制依據(jù)： ① 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院 (98)253 號(hào)令 ② 《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》河北省環(huán)保局 1996 ．采用標(biāo)準(zhǔn) ① 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB8987—1996 ② 《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》 GBl252390 ⑧ 《飲食業(yè)油 煙排放標(biāo)準(zhǔn)》 GWBP52021 ．主要污染源、污染物 ① 施工期 原有建筑物、構(gòu)筑物拆除、場(chǎng)地平整、散裝建筑材料的使用和運(yùn)輸?shù)裙ば驎?huì)產(chǎn)生建筑垃圾和揚(yáng)塵； 施工機(jī)械運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生噪聲； 進(jìn)出施工場(chǎng)地車輛增多會(huì)局部阻塞交通。 ② 運(yùn)營(yíng)期 居民區(qū)產(chǎn)生生活污水，主要污染物為 COD； 居民區(qū)產(chǎn)生生活垃圾。 40 . 污染防治措施 噪聲 施工期噪聲生源主要有建筑物拆除、建筑施工機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸施工建筑物品的車輛等。根據(jù)噪聲衰減模式，按照《建筑施工場(chǎng)地噪聲限值》要求，施工期機(jī)械設(shè)備噪聲晝間距聲源 60m 以外范圍可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及限值要求，夜間的影響半徑 150m 左右。通過選用低噪聲設(shè)備，改進(jìn)施工方法，降低聲源噪聲值，夜間（當(dāng)日22 時(shí)至次日 6 時(shí)）一般高噪設(shè)備不能進(jìn)行施工作業(yè)，以減輕噪聲影響。 熱力交換站各種設(shè)施均為半地下設(shè)置，地面為操作間，噪聲源強(qiáng)在 50~60dB（ A）之間；交換站與居民住宅樓之間相隔有樹木、綠化帶，距離較遠(yuǎn)，運(yùn)營(yíng)時(shí)對(duì)居民聲環(huán)境影響不大。 廢水 項(xiàng)目廢水主要為沖廁用水等，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，經(jīng)二級(jí)處理后排出。 建筑垃圾 拆除原建筑和施工期產(chǎn)生的建筑垃圾 ，如處置或清運(yùn)不當(dāng)，將會(huì)導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)塵土飛揚(yáng)，嚴(yán)重影響交通運(yùn)輸和土地利用。因此，必須注意對(duì)現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾的處置。采取的相應(yīng)環(huán)保措施為：制定切實(shí)可行的建筑垃圾處置和運(yùn)輸計(jì)劃，避免在交通高峰時(shí)清運(yùn)建筑垃圾，建設(shè)單位應(yīng)指定專人專車按規(guī)定路線運(yùn)輸，按規(guī)定地點(diǎn)處置建筑垃圾，杜絕隨意亂倒，要求及時(shí)清理并覆蓋外運(yùn)，沿途盡可能不灑落。 41 揚(yáng)塵 建筑垃圾的直接影響是產(chǎn)生揚(yáng)塵。施工中使用的建筑原材料，如水泥、沙子等運(yùn)輸也將產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。揚(yáng)塵使大氣中總懸浮顆粒物驟增，并隨風(fēng)遷移其他地方，嚴(yán)重影響過往行人的健康和市容等 。為防治施工期揚(yáng)塵，除要求施工單位文明施工外，還必須采用相應(yīng)環(huán)保措施。如：施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)采取圍擋作業(yè)，及時(shí)清理積塵；施工過程中若遇天氣干燥起風(fēng)情況，應(yīng)對(duì)易產(chǎn)生揚(yáng)塵的路段和堆料場(chǎng)等表面灑水，防止二次揚(yáng)塵產(chǎn)生；運(yùn)輸散料車輛不超載并加蓬布、駛出工地的車輛清洗干凈，施工單位應(yīng)對(duì)附近道路實(shí)行保潔制度。 固體廢物 項(xiàng)目的固廢主要為生活垃圾。項(xiàng)目外有垃圾中轉(zhuǎn)站，采用袋裝后，集中送至每個(gè)單元的垃圾收集點(diǎn)，最終由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置；化糞池產(chǎn)生的污泥，定期由環(huán)衛(wèi)部門用吸糞車清運(yùn)至附近農(nóng)田綜合利用。 生態(tài)環(huán)境和 社會(huì)環(huán)境影響 工程建設(shè)將會(huì)改變區(qū)域內(nèi)原有植被狀況 本項(xiàng)目在建設(shè)過程中擬種植樹木、花草，將極大地增加局部區(qū)域的植被面積，由此將改善局部生態(tài)環(huán)境； 工程建設(shè)將會(huì)改變?cè)凶匀痪坝^ 本項(xiàng)目建成后，將形成規(guī)劃合理的人工建筑及綠化為主體的城市景觀，可在一定程度上改善局部區(qū)域的城市面貌；本項(xiàng)目綠 42 化面積為 1274m2，綠 化率達(dá) 30%。 工程建設(shè)將會(huì)改變區(qū)域土地利用方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 工程建設(shè)將改變擬建區(qū)域土地的性質(zhì)，可大大提升該區(qū)域土地價(jià)值有利于優(yōu)化該區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)； 工程建設(shè)將會(huì)改善人民 的消費(fèi)辦公環(huán)境 該項(xiàng)目將進(jìn)一步滿足 居民的住房 需求，提高市民的 居住 質(zhì)量和 居住 環(huán)境。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 擬建項(xiàng)目最可能受到的地質(zhì)災(zāi)害是地震。由該項(xiàng)目使用功能的重要性屬 于一類建筑 ，其地震作用和抗震措施均應(yīng)按本地區(qū)設(shè)防烈度 7 度 設(shè)計(jì)。 43 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 概述 本項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn) 地上建筑 建筑面積 14856 m2， 居住戶數(shù) 124 戶， 綠地率 30%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 售價(jià)預(yù)測(cè) 該地段交通方便，公共設(shè)施齊全；布局合理，功能完善，環(huán)境優(yōu)美，生活方便。 該項(xiàng)目建成后，通過專家進(jìn)行 價(jià)格咨詢，比照同類商品房銷售價(jià)格，考慮項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，預(yù)測(cè) 高層住宅 售價(jià)為 4500 元 /m2，商業(yè) 16000 元 /m2。 利潤(rùn)預(yù)測(cè)及費(fèi)用分析 l．銷售收入預(yù)測(cè)： 住宅 ： 131944800= 萬(wàn)元 商業(yè)： 166216000= 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元 2．銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)： 本項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為 萬(wàn)元，建設(shè)總投資 萬(wàn)元，銷售毛利潤(rùn) 萬(wàn)元，銷售成本占銷售收入的 1%為 萬(wàn)元，繳納各種銷售稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加）合 計(jì)占銷售收入的 6%為 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)總 44 額為 萬(wàn)元，應(yīng)交企業(yè)所得稅（稅率為 25%）為 萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。（具體詳見表 71：銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表） 71 銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表 不確定性分析 盈利能力分析 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。 盈虧平衡分析 注：平均售價(jià)為按面積權(quán)重計(jì)算平均售價(jià)，為 6053 元 /m2 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /[平均售價(jià) （ 1稅率） ] =10000247。[6053（ 16%） ] = ㎡ 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 備 注 1 銷售收入 2 建設(shè)總投資 3 銷售毛利潤(rùn) 4 銷售成本 占銷售收入的 1% 5 銷售稅金及附加 占銷售收入的 6% 6 所得稅 25% 7 土地增值稅 利潤(rùn)的 30% 8 純利潤(rùn) 9 投資利潤(rùn)率 % 45 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /售價(jià)面積（ 1稅率） =10000247。[14856（ 16%） ] =4287 元 /㎡ 盈虧平衡分析表明：當(dāng)該項(xiàng)目加權(quán)平均銷售面積達(dá)到 11850㎡ 或平均銷售價(jià)格達(dá)到 4830 元 /㎡ ，才能保本。 從財(cái)務(wù)分析結(jié)果看，該項(xiàng)目能夠盈利，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 萬(wàn)元 ，項(xiàng)目完成后預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，經(jīng) 濟(jì)效益可行。 環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計(jì)理念超前、建筑形態(tài)造型優(yōu)美、新穎時(shí)尚、線條和細(xì)部處理簡(jiǎn)潔明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前商業(yè)計(jì)總體潮流，是節(jié)能型綠色建筑。 該項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以創(chuàng)造大批人員的就業(yè)，有效地增加市民收入，創(chuàng)造最多的營(yíng)商機(jī)會(huì)，為政府創(chuàng)造可觀的稅收，而且極大的改善了該地段的環(huán)境面貌和城市景觀，對(duì)切實(shí)提高城市品位，建設(shè)現(xiàn)代化城市，盡快實(shí)現(xiàn)該鎮(zhèn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，都將起到積極的推動(dòng)作用。 46 第八章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響效益分析 本 項(xiàng)目社會(huì)效益較為顯著，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1 項(xiàng)目的興建，可 向社會(huì)提供 124 套商品住宅，可使居民居住 環(huán)境得到徹底的改善，而且對(duì)提升邯鄲市城市品位，建設(shè)現(xiàn)代化城市，盡快實(shí)現(xiàn)、全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，將起到積極的推動(dòng)作用，并且合理的利用了現(xiàn)有土地。因此，社會(huì)效益是最佳的。 2 將帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目上馬后，會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域建筑、建材、裝飾裝修、家居服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這對(duì)推動(dòng)邯鄲市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會(huì)安定及增加居民收入都有著積極的作用。 3 為邯鄲市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一個(gè)良好的 環(huán)境，也為樹立良好的城市形象作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。邯鄲市是一座歷史悠久的文化古城，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期曾為政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。在各行業(yè)高速發(fā)展的今天，城市建設(shè)，是衡量一個(gè)城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的重要指標(biāo)，對(duì)于提高城市地位，引進(jìn)投資發(fā)揮越來越重要的作用。要重塑邯鄲市的區(qū)域中心位置，城市建設(shè)的任務(wù)則十分繁重，要求迫在眉睫。該項(xiàng)目的建設(shè)， 可以明顯改善該地區(qū)及其周圍的人文景觀，改善市容市貌、提高 邯鄲市 整體形象。 如能抓住此次機(jī)遇，即可加快邯鄲市城建步伐，又能帶動(dòng) 建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝潢等行業(yè) 產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 拓寬了就業(yè)渠道，促進(jìn)了地稅國(guó) 稅的收繳。 47 總之，該項(xiàng)目的建設(shè)，不但滿足市場(chǎng)的需求，還對(duì)改善邯鄲市環(huán)境質(zhì)量、美化市容市貌，重塑城市新形象，都有著十分重要的意義。 結(jié)論： 該項(xiàng)目的建設(shè)得到了各級(jí)部門的支持，具備了建設(shè)條件。 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，設(shè)計(jì)合理，居住條件良好，工程建成后將受到市民的歡迎。 該項(xiàng)目資金來源有保障，其它各項(xiàng)開工條件也具備，交付使用后，可收回全部資金，且社會(huì)效益顯著，具有很強(qiáng)的可行性。 建議 由于該項(xiàng)目規(guī)模大，投資多，在項(xiàng)目實(shí)施過程中注意組織協(xié)調(diào)； 在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，注意資金的合理使用，充分發(fā)揮現(xiàn)有資金的最大 效益； 充分利用國(guó)家、上級(jí)主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策； 切實(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。