“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告(最新整理-資料下載頁
2024-12-04 14:56本頁面
【導(dǎo)讀】薆肅蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁蒞袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁肀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈螈莇芁袆螈肆蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖膃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿薈蚇羈肄莁薃羇芆薇蕿羆荿葿袈羆肈節(jié)螄羅膀蒈蝕羄芃芁薆肅蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁蒞袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁肀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈螈莇芁袆螈肆蕆螂螇腿
【正文】 為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 23 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別 墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 24 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 —— A：以 T 字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全 部放在佛城西路沿街： 25 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A 與方案 B 相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了 20 畝左右。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 26 第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其 是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交 27 通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險，迅速回籠資金；而以獨棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場的過程中賺取利潤。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅 外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平 28 米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議： （ 1） 流水別墅 — — 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運 29
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