【導(dǎo)讀】寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場研究報告。***（中國）有限公司。****地產(chǎn)咨詢有限公司。寧鄉(xiāng)，位于長沙與益陽的交界處，處于大河西先導(dǎo)區(qū)的。核心區(qū)位，是長沙西拓發(fā)展的重要陣地，也是房地產(chǎn)市場發(fā)。關(guān)落實(shí)，寧鄉(xiāng)正以突飛猛進(jìn)的勢頭迅速崛起，經(jīng)濟(jì)的騰飛給。寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇的同時，隨之而來的。是開發(fā)商的熱情高漲以及激烈的市場競爭環(huán)境，在目前的房。地產(chǎn)調(diào)控的宏觀環(huán)境之下，隨著市場的健康與理性，寧鄉(xiāng)的。房地產(chǎn)市場必然將迎來應(yīng)為美好的明天。施的完善為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境；消費(fèi)能力和價格承接力；城注入強(qiáng)心劑，必將刺激寧鄉(xiāng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首當(dāng)其充，房。地產(chǎn)業(yè)會受益最大；和工業(yè)用地的高峰。

　　

【正文】 50694 合計 2596000 2697879 5293879 小結(jié)： 保守估計目前的市場的總存量達(dá)到 530 萬方，如果考慮 09 年新增土地 2400畝的 240 萬方供應(yīng)量，總存量達(dá)到 770 萬方，按正常的開發(fā)每年 200 萬方，目前市場的存量至少要開發(fā) 4 年，可以預(yù)計未來的寧鄉(xiāng)市場競 爭將越來越激烈。 2021 年 市場總體供應(yīng)存量分析 板塊區(qū)域 2021 年 現(xiàn)房存量 在售樓盤2021 開發(fā)量 未開工項(xiàng)目2021 年開發(fā)量 合計 新行政中心板塊 159000 463000 460000 1082021 老城區(qū)板塊 114000 80000 75000 444000 城南板塊 （白馬橋鄉(xiāng)） 89000 255000 110000 259000 金洲新區(qū)板塊 26000 70000 10000 320210 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 23 合計 388000 868000 690000 1946000 小結(jié)： 2021 年市場總體供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到 200 萬方，經(jīng)過 09 年市場火爆后， 2021年 商品房的銷售 預(yù)計將走向平穩(wěn)， 供銷比例將近一步拉大，競爭將會明顯加劇。 寧鄉(xiāng)近 六 年 市場總體供應(yīng)存量分析 年份 供應(yīng)量 2021 年 1946000 2021 2202100 2021 8150000 2021 2021 2021 注：經(jīng)過兩年供給， 2021 年總存量剩余 140 萬，加上 09 年出讓土地 2300 畝，按平均 容積率計算，總建筑面積約 275 萬， 未來四年 ，預(yù)計推出 80%即 220萬 .依此類推， 20212021 年出讓 土地按每年平均 2021 畝， 20212021 四年內(nèi)分別推出 60%、 50%、 40%、 20%，即 20212021 年新出讓土地 在 20212021 四年內(nèi)的 開發(fā)量達(dá)到 400 萬方， 20212021 年市場總體供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到 815 萬方。 總結(jié)： ? 目前市場在售樓盤的存量，主要集中在新行政中心板塊、老城區(qū)板塊 、金洲新區(qū)。 新行政中心和老城區(qū)在 09 年開發(fā)火爆的情景下，銷售較好，但因 存在部分樓盤體量較大，存量還是很充足 ， 金洲新區(qū)目前樓盤稀少，可存量達(dá)54 萬方，主要是由于碧桂園山湖城項(xiàng)目體積達(dá)到 48 萬方； ? 待建重要項(xiàng)目主要集 中在新行政區(qū)域，特別是二環(huán) 北 路周邊地塊，在 2021寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 24 年將前面開發(fā)，積聚了數(shù)十個樓盤，不論樓盤規(guī)模，還是樓盤品質(zhì)，都將主導(dǎo) 2021 年的市場方向。 ? 在 09 年市場火爆后，特別是樓市政策繼續(xù)寬松的情況下，開發(fā)商對 2021 年充滿信心，開發(fā)量將繼續(xù)增長，達(dá)到新高，也導(dǎo)致市場的競爭性加劇。 2021 年供應(yīng)量 結(jié)構(gòu)分析 樓盤 名稱 2021開發(fā)預(yù)計 樓盤結(jié)構(gòu) 多層 電梯房 別墅 水晶酈城 70000 —— 70000 嘉誠花園 80000 80000 玉龍國際花園 100000 100000 凝香 華都 70000 70000 世紀(jì)花園 58000 58000 楚溈佳郡 35000 35000 瑞景春天 50000 40000 10000 假日摩納哥 50000 50000 東方明珠 50000 50000 大璽門 60000 30000 錦江錦繡蘭亭 30000 30000 湘核花園 70000 70000 世紀(jì)陽光 10000 10000 東城麗都 35000 35000 公園道 1號 30000 30000 盛景豪庭 30000 20210 10000 盛翠豪庭 55000 30000 25000 中央花園 100000 20210 80000 優(yōu)雅新城 100000 30000 70000 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 25 玉虹藍(lán)庭國際城 100000 100000 福臨門名郡 80000 80000 書香門第 25000 25000 紫荊 金域 75000 15000 60000 南國水鄉(xiāng) 50000 50000 10000 水木清華 50000 50000 富貴世家 10000 10000 碧桂園 26000 小計 285000 1158000 36000 小結(jié)： 分析 2021 年商品房供應(yīng)量結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可以看出未來一輪房地產(chǎn)周期開發(fā)將以小高層、高層電梯房為主，電梯房供應(yīng)將達(dá)到 120 萬方左右；而多層產(chǎn)品僅僅不到 30 萬方，主要分布在南城區(qū)域，多層產(chǎn)品比例逐漸減少的趨勢明顯體現(xiàn)；而目前寧鄉(xiāng)別墅由于銷售較一般，銷售周期較長，未來一段時間不存在新增長，主要以消化存量為目的。 所以，未來的寧鄉(xiāng)市場將逐漸轉(zhuǎn)向以小高層、高層為主導(dǎo)，多層與別墅為輔的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也可以預(yù)示未來電梯房的競爭性將加大。 （ 二 ）、 寧鄉(xiāng) 房地 產(chǎn)需求狀況分析 商品房的 銷售情況分析 從 寧鄉(xiāng)縣 各年供銷對比分析來看， 寧鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場 2021— 2021 年供銷基本保持平衡，但 2021 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)及各方面因素的影響，整體市場嚴(yán)重供大于求，供求比例達(dá)到 2:1，市場極度不均衡。 2021 年隨著市場剛性需求的爆發(fā)及系列利好政策的推動，銷售面積井噴，市場呈現(xiàn)艷陽天的趨勢。 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 26 分析： 2021 年以前 寧鄉(xiāng) 房地產(chǎn)銷售面積在竣工面積減少、現(xiàn)房供應(yīng)不足的情況下，消費(fèi)需求不減，銷售面積 大幅度 增長，顯示了 寧鄉(xiāng) 強(qiáng)大的消費(fèi)力和發(fā)展后勁。經(jīng)過 2021 年整體市場萎縮和修整后， 2021 年 城市的逐步發(fā)展，外來人口的不斷涌入，強(qiáng)勁的需求刺激房地產(chǎn)快速發(fā)展， 商品房供銷比例分析 分析： 從近三年的供銷對比中可以看出， 20212021 年供應(yīng)量增長較快，供銷比例大于 1， 2021 更是達(dá)到了 ，說明市場供需矛盾較突出，供明顯大于需求，經(jīng)過 2021 年的市場低谷，開發(fā)商對 2021 年信心不足，開發(fā)量比 2021 年暴跌，批準(zhǔn)面積接近兩年前水平，但 2021 年在相關(guān)政策的扶持下，房地產(chǎn)市場異常升寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 27 溫，需求明顯大于供給，也較好的去化了市場的部分存量。 進(jìn)入 2021 年，開發(fā)商信心較足，開發(fā)量將激增，但預(yù)計 銷售量將走向平穩(wěn)，市場將重新回到供過于求的狀況。 2021 年 商品房供銷現(xiàn)狀 2021 年 111 月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平米，銷售面積 萬平米，供銷比為 1:。 預(yù)售面積 銷售面積 分析： 商品房預(yù)售量大幅下降主要一是 08 年商品房開工時間大 都集中在上半年，年底大多數(shù)樓盤已申請預(yù)售 ,今年上半年竣工樓盤不多，市場銷售以去年預(yù)售房屋和存量房為主。二是 開發(fā)商 對形式估計不足，今年上半年投資開工面積不多。但目前仍有存量房 80 余萬平米（其中 09 年已預(yù)售未竣工房屋近 40 萬平米） ,市場供應(yīng)充足，預(yù)計來年上半年銷售也是以存量房為主。 2021 年商品房戶型供銷分析 商品房住宅供應(yīng)套均面積為 平米，銷售套均面積為 平米。銷售的主打戶型為 120144 平米， 90 平米小戶型基本脫銷， 144 平米以上大戶型銷售上有壓力。 分析： 120— 144 ㎡ 的戶型供應(yīng)量和銷售量都是最多的，且比例明顯大于其它面積區(qū)間的戶型，主要原因得于湖南的傳統(tǒng)住房觀念，大多數(shù)客戶居家購房首先考慮的是 120～ 144 ㎡ 左右三房。 2021 年， 90 ㎡ 以下住宅供應(yīng)量所占比例已經(jīng)達(dá)到 36． 84%，同比增長 4． 18%，離國家的 70%仍然有很大差距。其主要原因是：①結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，部分新批準(zhǔn)項(xiàng)目尚未面世，而之前批準(zhǔn)項(xiàng)目仍在銷售，1 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 28 政策效果顯現(xiàn)要經(jīng)過一段時間；②調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。在 90/70 政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎(chǔ)上，把指標(biāo)分解到具體項(xiàng)目中 ，存在著一定的操作難度和自由裁量權(quán)，也是宏觀調(diào)控政策效果不明顯的一個原因；③人們的住房觀念尚未改變，市場對小戶型的需求有限。 2021 年商品房產(chǎn)品類別分析 2021 年 111 月份銷售房屋中高層小高層占 %、多層占 %、別墅占%、保障性住房占 %。 分析： 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈多樣化發(fā)展，按建設(shè)資源節(jié)約型社會要求，經(jīng)過政府調(diào)控和消費(fèi)引導(dǎo)，由幾年前的多層主導(dǎo)市場，逐步演變?yōu)楦邔?、小高層為主，多層、別墅、保障性住房為輔。 購買對象 分析 2021 年 111 月份商品房購買對象分區(qū) 域?qū)Ρ取１究h與外地比為： ： 1,本縣購房對象中城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)比為： 1： 。 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告 ***** 29 分析： 從購房對象來看，商品房銷售以本地為主，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購房成為拉動商品房銷售的主導(dǎo)因素，外地來寧購房（主要是寧鄉(xiāng)、益陽地區(qū)）的比例也有所提升，成為拉動銷售的主力軍，年底拆遷房購房成為商品房銷售市場的生力軍 。 （ 三 ）、商品房的價格分析 寧鄉(xiāng) 商品房價格走勢 分析 從近幾年 寧鄉(xiāng) 商品住宅成交價格走勢來看，從 2021 年至今，商品住宅價格穩(wěn)步上升，雖然受宏觀調(diào)控政策 與 2021 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響， 但 商品房增長率 仍然保持穩(wěn)定增長 ， 而 進(jìn)入 2021 年，價格全面回升，目前已到達(dá) 2314 元 /㎡ 。 分析： 寧鄉(xiāng) 房價穩(wěn)步上升的主要因素是：一方面隨著城市的快速發(fā)展，各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展，消費(fèi)需求的帶動，建材價格上漲，土地成本提高， 寧鄉(xiāng) 商品房價格正在上漲，另一方面經(jīng)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)的修整，剛性需求的爆發(fā)， 09 年 寧鄉(xiāng) 房價全面上升。 2021 年剛性需求的爆發(fā)， 寧鄉(xiāng) 的房價飛漲，但年底在剛性需求釋放后，市場呈現(xiàn)價升量跌的情況，隨著國家政策宏觀調(diào)控下， 寧鄉(xiāng) 房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的延期，我司預(yù)計 2021 年 寧鄉(xiāng) 的房價漲幅將會放緩，但仍 有一定的上漲空間，原因有以下幾個方面： ? 人均可支配收入飛快增 長，但寧鄉(xiāng)的房價卻是寧鄉(xiāng)四縣市最低，收入支撐寧鄉(xiāng)房價的上升空間； 寧鄉(xiāng)房地產(chǎn) 市場研究報告