【導(dǎo)讀】安徽京之盾文化傳播有限公司................6. 東方安養(yǎng)集團(tuán)（香港）有限公司..............8. 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性.................8. 第四章生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)和意義.......42. 農(nóng)場式養(yǎng)生養(yǎng)老院開拓新模式，探索經(jīng)驗(yàn)，吸引投。農(nóng)場綠色食品開發(fā)帶動(dòng)地方農(nóng)業(yè)科技發(fā)展......45. 建立面向全國招生的老年專業(yè)護(hù)理人才的職業(yè)培。公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)......

　　

【正文】 子女的父母，子女少的狀況也會使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式?，F(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費(fèi)”，在 10 年之后將后變成普通消費(fèi)。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢。 北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入老年群體對高端老年公寓需求加大 社會人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 26 齡化的發(fā)展中，老年人對住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了 很多中國城市老人向往的事。 零點(diǎn)調(diào)查公司對北京、上海兩地 3000名 55 歲至 75 歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問題”進(jìn)行了隨機(jī)訪問，訪問報(bào)告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。 這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。 圖 :中高收入老年人對現(xiàn)在居住條件的評價(jià) （資料來源： 2021 年零點(diǎn)公司對北京、上海 3000 名老年市民的隨機(jī)訪問） 零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，京滬兩地 %和 %的被調(diào)查者對現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對可行性研究報(bào)告 27 社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對 較低。這兩個(gè)數(shù)據(jù)表明，城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。 2021 年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海 300萬 60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城（公寓）養(yǎng)老的占到 30%，這樣僅上海就有近 90 萬老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。 低收入老年群體對福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求較高 受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的老年消費(fèi)群體消費(fèi)能 力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。 為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51％，打算租賃房屋使用權(quán)的占 24％，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 16％，打算采取其他形式的占 9％。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。 蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 28 市場供給狀況 老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形 勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、 學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 就中國而言，現(xiàn)有 42021多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100萬人，還不到目前中國 1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要 。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。 老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位 可行性研究報(bào)告 29 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。 目前許多老年住宅 未做好客戶定位，其價(jià)格沒有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。 截至 2021 年，市場上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營。 老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 1）客戶為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人 在北京、 上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近 6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。 2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老年專用住宅，一般選址蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 30 在城 市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次。 由于老年公寓提供給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn)開 發(fā)商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運(yùn)營模式不適合老年公寓的正常經(jīng)營。 3）具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn) 我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低?！薄ⅰ拔灞！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。 同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對 滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社區(qū)運(yùn)營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。 4）投資額大、資金回收期長 老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還可行性研究報(bào)告 31 包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。 另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù) 雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。 老年公寓市場的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢 1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計(jì)更注重細(xì)節(jié) 針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因此對老年住宅的設(shè)計(jì)因地制宜，采 用不同的開發(fā)模式。 綠地 21城孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個(gè)尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地 21城人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老兩口在此養(yǎng)老，享受較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)施；也可以是老兩口住老年社區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。社區(qū)內(nèi)，有公寓、連排別墅、花園洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。 2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅” 一些開發(fā)商正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點(diǎn)，構(gòu) 建以人為本的“親情住宅”。它將讓人們享受到一種溫情的傳蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 32 統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。親情住宅正引導(dǎo)新的居住理念，形成新的消費(fèi)行為。 以北京樓市最近出現(xiàn)的澳洲康都的“親情社區(qū)”項(xiàng)目為代表，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張?jiān)苏J(rèn)為，“親情社區(qū)”是一種以維系和增進(jìn)家庭親情為主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分體現(xiàn)“以人為本”理念的新型社區(qū)。 3）將細(xì)分老年消費(fèi)群體，針對國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品 由于國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng) 老者對環(huán)境的要求比較高，他們對環(huán)境靜謐、空氣清新、人流量較小的低山丘陵地區(qū)情有獨(dú)鐘，為了迎合該部分老年群體的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)專門針對該部分消費(fèi)群體的國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和康體中心等。 吳中區(qū)于 2021年已經(jīng)制定了《吳中區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃》，將在蘇州西山臨太湖地區(qū)規(guī)劃一高端老年產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)老年公寓、老年別墅及老年康體中心等高端老年住宅產(chǎn)品。 海南的“陽光城之椰風(fēng)海韻”，是海口第一家專業(yè)化、高水準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的別墅居家型養(yǎng)老休閑社區(qū)?！瓣柟獬丘B(yǎng)老社區(qū)”位于?？诠鹆盅箝_發(fā)區(qū)，由海南景華投資公司投 資開發(fā)、海南銀灣國際太陽谷有限公司經(jīng)營管理。該項(xiàng)目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即亞健康度假康復(fù)人群、中老年休閑養(yǎng)老人群、中老年度假養(yǎng)老人群、老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。根據(jù)不同的人群，在小區(qū)的房屋功能設(shè)計(jì)和服務(wù)項(xiàng)目上都有所區(qū)別，以適應(yīng)各類老人的需要。整個(gè)小區(qū)將居家養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、投資可行性研究報(bào)告 33 等功能高度提煉與濃縮，使之變成一種以養(yǎng)生養(yǎng)老為核心，兼具多功能用途的產(chǎn)品，重新定位了海南作為中國養(yǎng)老勝地的全新意義。 4）建設(shè)針對中老年人市場的醫(yī)療、生活、安保等服務(wù)功能齊全的小戶型房 截至 2021 年 11 月，南京江北的內(nèi)閣、城南德宏圖 上福園、仙林的康橋圣菲、江寧的湖人國際公寓等樓盤推出的小戶型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人們有自己的生活方式，他們中間越來越多的人已經(jīng)不愿意和子女居住在一套房子里，而是想擁有自己的天地。很多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，都選擇紿自己買一套面積較小、總價(jià)較低的公寓頤養(yǎng)天年，同時(shí)把原來住的 3室 l廳或 2室 2 廳的大房子讓給子女住。 順應(yīng)老年人的購房潮，蘇州、南京的小戶型樓盤正在打“老年牌”。根據(jù)對老年人群體的不同細(xì)分，必定有相當(dāng)數(shù)量的老人對小戶型房有需求。因此，具 備完善的醫(yī)療、生活、安全保護(hù)、無障礙等服務(wù)功能的小區(qū)內(nèi)的小戶型房必將成為老年人購買公寓的另一選擇。 老年服務(wù)市場分析 市場需求狀況 老年群體數(shù)量龐大，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)潛力巨大 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費(fèi)額為 6000 元，消費(fèi)總額就達(dá) 2700 億元，占城市消費(fèi)額的 10%左右。這還是一個(gè)低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達(dá) 3440億元 (不包括醫(yī)療費(fèi)及其它 )，按 80%消費(fèi)計(jì)算就是 2750億元。社會上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有 6200萬，按居民最低消費(fèi)額 2021 元計(jì)算，消費(fèi)額就達(dá) 1240億元。城鄉(xiāng)共計(jì)消費(fèi)額約 4000億元，僅占居民消費(fèi)總蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 34 額的 %，中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 老年人的特殊要求促成老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展 老年人由于生理、心理的變化，對所需商品和服務(wù)有著不同于其他年齡組人口的特殊要求，這就要求商家能夠?qū)ｉT為其提供特別的服務(wù)。但是，如果老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋戎睾苄。瑪?shù)量很少，商家從成本效益考慮，往往不愿意提供這種特