【導(dǎo)讀】2021鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目可行性報(bào)告。11>.1項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位。鄭州榮成置業(yè)有限公司。鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍：。二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料。編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)。2021年6月，二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián)。合進(jìn)行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶(hù)調(diào)查，對(duì)房屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用用。途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進(jìn)行了走訪和摸底調(diào)查，結(jié)果如下：。表一銘功路二道街房屋面積狀況匯總表。該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場(chǎng)情況調(diào)查分析。2021年7月，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶(hù)約<#004699&#39;>300多戶(hù)，減少經(jīng)營(yíng)面積。之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。

　　

【正文】 應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。 高層住宅選擇鋼筋砼框架剪力結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)考慮房屋內(nèi) 部的空間要求和所受載荷的性質(zhì)及大小，豎向載荷要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗壓能力，水平載荷則要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗彎抗剪強(qiáng)度及剛度；框架結(jié)構(gòu)由梁、柱等線形桿件組成，其各平面框架通過(guò)連系梁和板連成空間體系，以承受豎向和水平荷載。 項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力及選擇適宜的基礎(chǔ)形式?；A(chǔ)埋置深度則應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。 小區(qū)均為 00469939。32 層的高層建筑，采用框剪結(jié)構(gòu)， 結(jié)合電梯井道設(shè)置剪力墻，以協(xié)助抵抗水平地震力及風(fēng)力，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的抗側(cè)移剛度；樓屋面采用大開(kāi)間現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板，結(jié)合建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶(hù)使用，便于用戶(hù)隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)?；A(chǔ)采用樁基或獨(dú)立柱基礎(chǔ)，基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探完成后在結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。 幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均建在高層建筑底部，結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)形式同住宅部分。開(kāi)閉所、熱力交換站均為一層磚混結(jié)構(gòu)，采用條形基礎(chǔ)。 道路廣場(chǎng)及場(chǎng)地排雨水設(shè)計(jì) 道路系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以加強(qiáng)建筑組團(tuán)功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，有效地實(shí)施人車(chē)分流?？稍谌肟谔幵O(shè)置入口廣場(chǎng)，將大門(mén)分為出、入兩組車(chē)人流，方便車(chē)輛的出入，使整個(gè)小區(qū)道路系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體。入口廣場(chǎng)為綠化和鋪裝組成的交通廣場(chǎng)，主要為緩解人流、車(chē)流及消防安全考慮。 小區(qū)內(nèi)道路路網(wǎng)的布置，采用環(huán)行路網(wǎng)的布置形式，將各相對(duì)獨(dú)立的建筑物聯(lián)系起來(lái)，形成快捷、有序的功能體系，同時(shí)滿(mǎn)足消防規(guī)范的要求，使消防車(chē)能夠便捷地到達(dá)每個(gè)角落。在小區(qū)地下設(shè)置停車(chē)位，體現(xiàn)可操作性，方便居民停車(chē)，小區(qū)共設(shè)置停車(chē)位 820 個(gè)。 道路形式及場(chǎng)地排雨水 小區(qū)道路形式采用城市型道路和園路相結(jié)合的布置形式，暗管排水。道路路面結(jié)構(gòu)為水泥砼路面。小區(qū)內(nèi)豎向設(shè)計(jì)呈平坡式布置形式，室外場(chǎng)地標(biāo)高宜高出周邊城市道路 0.00469939。 米，排雨水橫坡不小于 5‰，雨水經(jīng)道路暗管匯集后排入市政管網(wǎng)。 綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)以住宅間綠化地為主要景觀結(jié)點(diǎn)，并在建筑之間點(diǎn)綴景觀雕塑，從而突出小區(qū)將優(yōu)美自然環(huán)境與現(xiàn)代人工景觀相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念，使得小區(qū)的整體風(fēng)格和諧統(tǒng)一。 因此在居住區(qū)部分的環(huán)境景觀也以自然生態(tài) 為主題，使得喬木、灌木、草地、濕地形成一個(gè)自然的生態(tài)鏈。其間設(shè)置人工景觀，將人工景觀與自然景觀巧妙結(jié)合，互為補(bǔ)充點(diǎn)綴，交相輝映，形成小區(qū)完整的景觀體系。 本工程景觀設(shè)計(jì)以點(diǎn)、線、面相結(jié)合，充分體現(xiàn)人與自然的交融。在入口處設(shè)置居住區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置有雕塑等，營(yíng)造舒適的生活氛圍與文化品位。在場(chǎng)地的中間位置設(shè)置噴泉廣場(chǎng)及游園，給小區(qū)居民營(yíng)造身在大自然環(huán)境中的舒適與愜意。 消防工程 消防是建筑設(shè)計(jì)的重要部分，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水源等。本項(xiàng)目的消防設(shè) 計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2021 年版的規(guī)定，消防滅火系統(tǒng)可考慮采用消防栓給水系統(tǒng)，包括室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)和室外消防栓給水系統(tǒng)。 場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)設(shè)置便捷的道路系統(tǒng)，可以方便、快捷的通向小區(qū)內(nèi)部及城市道路，該道路系統(tǒng)同時(shí)滿(mǎn)足消防規(guī)范的要求，使消防車(chē)能夠便捷地到達(dá)小區(qū)內(nèi)的每個(gè)角落。 本項(xiàng)目高層建筑室內(nèi)消火栓水量為 10L/S，室外消火栓水量為 15L/S。室內(nèi)消防水壓需 。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)。 本項(xiàng)目的消防用水從城市市政供水管網(wǎng)直接供給，消防用水采用雙水源。合理設(shè)置室 內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)，壓力、用水量能夠滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)建筑物的消防要求。高層建筑采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，是將消防用水經(jīng)高層建筑消防水泵房?jī)?nèi)加壓送至屋頂高位消防水箱，以保證消防用水量。 公共工程 供水 本項(xiàng)目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿(mǎn)足要求。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶(hù)。生活用水主要為日常生活用水和綠化用水，初步計(jì)算日用水量為 ，最大小時(shí)用水量為 。生活用水管道室外可考慮采用 PE 管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用PPR 管。 排水 本項(xiàng)目排水按照日用水量的 75%（不含綠化），初步計(jì)算日排水量為，最大小時(shí)排水量 。本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。衛(wèi)生間污水排出室外后，經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)內(nèi)部污水管道，最終排入市政污水管道。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。最終排如市政雨水管道。 00469939。供電 本項(xiàng)目供電有市政 10KV 供電線路接至小區(qū)開(kāi)閉所內(nèi)，再通過(guò)箱式變壓器對(duì)小區(qū)進(jìn)行供電，供電為二類(lèi)負(fù)荷，供電電壓 00469939。380V/220V，三相， 50HZ。按照擬建設(shè)的建筑面積，初步計(jì)算用電容量為 7100469939。36KVA，建議在建筑物邊緣設(shè)置 6 臺(tái) 1000KVA 箱式變壓器，并移交電業(yè)局管理，商業(yè)等非居民用電設(shè)置 2 臺(tái) 1000KVA 箱式變壓器和配電設(shè)施，移交物業(yè)管理公司管理，即可滿(mǎn)足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期用電需求。 采暖、空調(diào)及通風(fēng) 保衛(wèi)內(nèi)項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有熱力交換站，能夠滿(mǎn)足本項(xiàng)目的供熱需求?？照{(diào)符合已計(jì)入設(shè)計(jì)用電負(fù)荷中。 弱電 可根據(jù)使用數(shù)量及需要在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號(hào)引 自市網(wǎng)。 燃?xì)? 項(xiàng)目所在地附近敷設(shè)有天然氣管道。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿(mǎn)足流量和壓力的要求。 第七章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、節(jié)水 環(huán)境評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目以土石方工程為主，工程不產(chǎn)生有毒有害物體，不會(huì)影響原有的自然生態(tài)系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過(guò)一定措施得以控制和減少，并且都會(huì)隨著施工活動(dòng)的結(jié)束而消失。工程全面施后，項(xiàng)目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。 節(jié)能、節(jié)水必要性 能源和水資源是社會(huì)生 產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國(guó)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在我國(guó)能源和水資源利用率很低，消費(fèi)指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國(guó)能源政策的重要組成部分。所以，建議本項(xiàng)目采用新設(shè)計(jì)技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源的消耗。 7.00469939。3 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。 給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系統(tǒng)，以 達(dá)到節(jié)能的目的。 00469939。建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。 在建筑設(shè)計(jì)中。適當(dāng)降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其維護(hù)結(jié)構(gòu)也考慮保溫。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。 建筑設(shè)計(jì)中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可能采用太陽(yáng)能，雨水應(yīng)回收利用等。 采用合理的建筑體型及窗墻 類(lèi)型，推廣保溫隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1987 和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695）的規(guī)定。 采用節(jié)能型設(shè)備。合理選擇用電設(shè)備的型號(hào)和臺(tái)數(shù)，布置合理，力求匹配。對(duì)負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止輕載或過(guò)載，節(jié)約能源。 節(jié)水措施 應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用自閉式?jīng)_水閥等，減低水資源的無(wú)效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。 供 水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。 能源管理 建立單位能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目在建設(shè)期應(yīng)由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項(xiàng)目部，確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 實(shí)行工程質(zhì)量量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì) 量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。 實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 00469939。嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過(guò)程中，接受計(jì)劃、審計(jì)等部門(mén)和社會(huì)輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專(zhuān)帳管理、專(zhuān)款專(zhuān)用，嚴(yán)禁挪用和擠占。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序進(jìn)行，待項(xiàng)目規(guī)劃方案批復(fù)后，可著手進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，著手施工圖設(shè)計(jì)；建委辦理招投標(biāo)手續(xù)；為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。本項(xiàng)目建設(shè)期安排為00469939。30 個(gè)月。 項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下六個(gè)部分： 前期工作：可研編制及批復(fù)、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案。 施工圖設(shè)計(jì)：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及相關(guān)工作等。 00469939。施工準(zhǔn)備：土地招牌掛、拆遷、項(xiàng)目招投標(biāo)、 土建施工： 裝飾工程： 竣工驗(yàn)收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費(fèi)用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及城區(qū)拆除費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用、及基本預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）等。 編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào) 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》咨經(jīng) [1998]11 號(hào) 00469939?！逗幽鲜〗ㄖ脱b飾工程綜合基價(jià)（ 2021）》 《河南省安裝工程綜合基價(jià)（ 20000469939。3）》 《鄭州市建設(shè)工程材料基準(zhǔn)價(jià)格信 息》 9.00469939。3 估算方法 估算指標(biāo)、數(shù)字是在規(guī)劃草圖、戶(hù)型構(gòu)思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿(mǎn)足需要，提高生活環(huán)境和生活質(zhì)量為主體進(jìn)行框算，只能做為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的參考。 工程費(fèi)用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類(lèi)似工程決算，并參考現(xiàn)行市場(chǎng)材料價(jià)格和鄭州市工程造價(jià)指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計(jì)入。 機(jī)電設(shè)備價(jià)格按生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)及產(chǎn)品樣本價(jià)格計(jì)入。 00469939。建筑材料價(jià)格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況進(jìn)行估算。 其它費(fèi) 用按照有關(guān)工程項(xiàng)目其他費(fèi)用的計(jì)算規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 投資估算 本項(xiàng)目總投資，投資構(gòu)成如下： 總投資估算匯總表（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 建筑 安裝 設(shè)備 其它 稅金 合計(jì) 投資額 20215.00469939。31 6700469939。 6700469939。00469939。374 00469939。3 占總投資 (%) 00469939。 00469939。3 00469939。3 00469939。38.00469939。37 100 詳見(jiàn)“投資估算表”。 有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明： 墻改費(fèi)，如使用節(jié)能材料磚，該費(fèi)用退回，可不列入成本。 景觀綠化、大門(mén)、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計(jì)、建管監(jiān)理、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)等在實(shí)際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。 00469939。部分費(fèi)用可根據(jù)舊城改造相關(guān)政策進(jìn)行減免。 資金籌措及運(yùn)作 按規(guī)劃容積率計(jì)算，本項(xiàng)目總投入資金 萬(wàn)元，資金籌措及運(yùn)作可采用以下兩種方式進(jìn)行。 公司如對(duì)該項(xiàng)目投入拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及舊城區(qū)的拆除所需啟動(dòng)資金20210 萬(wàn)元。資金 16000 萬(wàn)元作為起動(dòng)資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來(lái)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。加上 VIP 預(yù)售房款收入約 4000 萬(wàn)元 [按預(yù)售 7