【正文】 無(wú)嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購(gòu)房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購(gòu)房人購(gòu)房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對(duì)合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購(gòu)房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時(shí)購(gòu)房人有嚴(yán)重對(duì)抗情緒，繼續(xù)履行合同已無(wú)實(shí)際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購(gòu)房人自行尋找，與開發(fā)商無(wú)緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無(wú)過(guò)錯(cuò)，只是購(gòu)房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購(gòu)房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢(shì)變更原則予以解除合同。三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還解除了預(yù)售購(gòu)房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購(gòu)房者，購(gòu)房者向開發(fā)商交納購(gòu)房款。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對(duì)于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：1．開發(fā)商向購(gòu)房者返還全部購(gòu)房款，包括購(gòu)房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。2．購(gòu)房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購(gòu)擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對(duì)其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對(duì)于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項(xiàng)的返還時(shí)，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對(duì)爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項(xiàng)返還時(shí)，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng)，平衡各方利益。在款項(xiàng)返還過(guò)程中，也要注意維護(hù)按揭銀行的利益，按揭的標(biāo)的物是尚未建好的房屋，購(gòu)房人尚未取得產(chǎn)權(quán)，其抵押的標(biāo)的物嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商，購(gòu)房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，將此種權(quán)利進(jìn)行抵押，開發(fā)商也同意在事實(shí)上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，可認(rèn)為這種抵押是一種事實(shí)上的共同抵押。因此，無(wú)論是否解除合同，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購(gòu)房人，都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對(duì)售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。可考慮開發(fā)商向購(gòu)房者返還的款項(xiàng)中，對(duì)屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。在款項(xiàng)的返還過(guò)程中，要注意擔(dān)保的競(jìng)合問(wèn)題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對(duì)立。對(duì)于“回購(gòu)條款”，即銀行在合同中約定購(gòu)房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無(wú)效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對(duì)這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購(gòu)條款，應(yīng)視為對(duì)檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購(gòu)條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對(duì)按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。第五篇：幾種常見的商品房預(yù)售合同糾紛在實(shí)際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預(yù)售合同也不足為怪，但是，也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)不能及時(shí)過(guò)戶而產(chǎn)生一些商品房預(yù)售合同糾紛的，那么，常見的商品房預(yù)售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。(一)遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。(二)對(duì)房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更的行為。開發(fā)商在房屋建設(shè)過(guò)程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計(jì)，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實(shí)際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。(四)交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的行為。開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到國(guó)家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。