【導讀】1. 天津拿地方案。新開路項目。可。行。性。研。究。報。告。20xx年3月3日。2

　　

【正文】 除此之外無其他樓盤銷售信息。 ? 新開路板塊基本已經拆遷重建完畢，地塊供應量不大。 （ 4）新開路板塊價格走勢分析： ? 成交狀況： 20xx 年 110 月份新開路 板 塊實現(xiàn)銷售套數(shù) 1118 套，成交面積達到 萬平方米， 月均成交面積為 萬平米， 成交均價 6793 元 /平方米。 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 32 ? 新開路均價走勢分析： 20 06 年1 10 月新開路板塊成交均價走勢圖020xx4000600080001 2 3 4 5 6 7 8 9 10月份元/平方米成交均價 從成交價格來看，在 20xx 年，成交均價從年初的 6000 元 /平米，經過 5 個月的時間迅速攀升到 7400 元 /平米后，一直維持在 6900 元 /平米以上。隨著該區(qū)域政策的利導，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強勁和供應量的下滑，預計均價將進一步盤升。 周邊項目分析 （ 1）按區(qū)位匯總的可比性項目： 表 1 附近樓盤基本信息對比表 項目狀況 項目名稱 產品形式 裝修狀況 價格 (元 /平米 ) 銷售階段 開盤 入住 非常公館 酒店式公寓 精裝 7200（均價） 20xx71 遠洋天地（一期） 高尚住宅 毛坯 7300（現(xiàn)價） 20xx81 萬春美鉆時代 公寓 毛坯 6200（開盤價） 20xx531 北斗星城 高層、小高層公寓 毛坯 6300（現(xiàn)價） 20xx41 別館公寓 小戶型 毛坯 7000（現(xiàn)價） 20xx11 20xx81 嘉華國際商業(yè)中心 (已售完 ) 商鋪 全裝修 18500（均價） 20xx1118 城市東景 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 5300（均價） 20xx64 20xx610 東尚（城市之星） 商鋪 毛坯 6800（均價） 20xx710 城市之星 (已售完 ) 小戶型 精裝修 4500（開盤價） 20xx 聚安園二期都市風景 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 3600（均價） 20xx 秋實園 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 2550（均價） 萬春花園 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 5300（均價） 20xx81 20xx430 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 33 聚安園一期 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 3700（均價） 20xx428 巨福新園 福中苑 (已售完 ) 普通住宅 毛坯 2800（均價） 20xx920 20xx930 匯和家園 (已售完 ) 高尚住宅 毛坯 3200 （均價） 20xx31 20xx61 個案大致信息： ? 非常公館推出 5070 平米的公寓，此項目的優(yōu)勢優(yōu)勢在于物業(yè)方面增加了酒店式服務，深度市場細分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。 ? 海河新天地位于 河東區(qū)河東內環(huán)新開路與華捷道交口 ，椐了解一期已基本售完，二期即將開盤。本項目銷售狀況良好。 ? 北斗星城位于 河北區(qū)新開路與金鐘河大街交口 ，其和海河新天地 — 遠洋天地針對的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價格上比遠洋天地低 1000 元。 ? 美震 時區(qū)位于 李公樓立交橋華昌大街與新兆路交口 ，與位于 河東區(qū)華龍道與新開路交口 的萬春美鉆時代在平均價格上基本一致。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標客戶，且銷售狀況均好，驗證了中高檔人群對于此區(qū)域內高檔項目有很大需求。 （ 2）典型項目研究： 海河新天地 — 遠洋天地 ? 項目介紹 海河新天地是由 天津 遠 馳 房 地產開發(fā)公司在天津投資開 發(fā) 的集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的項目，項目位于河東區(qū)河東內環(huán)新開路與華捷道交口。其中，海河新天地的高檔住宅部分 —— 遠洋天地，占地面積約 11 萬平米，建筑面積約 23 萬平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個部分。 此項目一期已經銷售完畢 ,二期即將開盤。公建部分緊鄰新北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 34 開路，總占地 萬平米，地上建筑面積為 萬平米，地下建筑面積為 萬平米，公建分為 3 大板塊：北端寫字樓、南端商業(yè)和小區(qū)入口南側的中間商業(yè)，高層部分主要用于商務辦公，低層部分可用于購物、餐飲、零售商業(yè)和休閑娛 樂等。 遠洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤。 ? 項目位置圖： 河東內環(huán)新開路與華捷道交口 ? 物業(yè)類別 ： 高尚住宅 ? 建筑類別 ： 高層 ? 裝修狀況 ： 毛坯 ? 占地面積 ： 113000 平方米 ? 總建筑面積 ： 230000 平方米 ? 容積率 ： 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 35 ? 綠化率 ： 45% ? 停車位 ： 1:1 ? 投資商 ： 中遠房地產開發(fā)有限公司 ? 開盤時間 ：一期 20xx112 二期 20xx 年 5三期 20xx 年 3 月 ? 入住時間 ：一期 20xx123二期 20xx8 ? 銷售均價：一期 6650 元 /平米、 二期 7200 元 /平米（其中 1 號和 9 號樓均價已達到 8000 元）、三期預計 8500 元 /平米 ? 樓層狀況 ： 共有建筑 22 幢 ，一期共推出 13 幢樓、二期共推出 8 幢樓、三期共推出 1 幢樓。 ? 戶型：一居室 : 748二居室 : 931三居室 :12514躍層 200 以上 ? 周邊配套： 中小學 :天津市第四十八中學、天津第二十四中學、河東試驗小學、天津第二中學、天津市耀華中學等 ， 幼兒園 :河東一幼 ， 綜合商場 :樂購超市、米蘭超市、家樂福、家世界、國美、沃爾瑪、大中電器、蘇寧電器 ， 醫(yī)院 :工人醫(yī)院、市第三醫(yī)院、市第一醫(yī)院、一中心醫(yī)院 ， 其他 :天津美術學院、天津音樂學院 、中心公園 ? 小區(qū)公建：幼托、物業(yè)用房、配電室、垃圾站等，總建筑面積 6000 平方米左右。 ? 裝修標準 ? 室內部分 層高： 結構層高為 米。 地面： 各廳、室、廚廁、陽臺地面均為毛面交活。 露臺： 上人屋面，鋪缸磚。 墻面： 抹灰墻面，膩子膏罩面交活。廚房及衛(wèi)生間刮水泥膩子，毛面交活。 頂棚： 膩子膏罩面交活。廚房及衛(wèi)生間為毛面交活。 分戶 門： 四防門。 對講系統(tǒng)： 戶內安裝可視對講終端。 外檐窗： 采用斷橋鋁合金窗，配中空玻璃及紗扇。 衛(wèi)生間： 衛(wèi)生間防水采用 JS 復合防水。 室內廚、衛(wèi)、中水、上水、熱水只預留接口。 室內門洞預留啞口。 ? 公共空間 單元首層入口大堂： 入口處設雨蓬，石材踏步與殘疾人坡道。 樓梯間： 樓梯設鐵藝欄桿、木扶手，首層樓梯間踏步為面磚，二層以上的休息臺、踏步面層為水泥壓光完成面，設觸摸延時吸頂燈，墻面環(huán)保涂料飾面。 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 36 電梯及電梯間： 高檔品牌電梯，電梯井道內采取隔音措施。電梯間高檔地磚地面。墻面環(huán)保涂料飾面，設聲控延時吸頂燈。 樓棟門 ： 主入口選用可視樓宇對講中控門。 ? 配套部分 上水： 變頻供水系統(tǒng)，戶內管材采用 PPR 管材，立管采用鋼塑復合管；水表一戶一表。 中水： 預留中水系統(tǒng)（使用依據(jù)天津市有關規(guī)定執(zhí)行）。 熱水： 24 小時供應熱水，干管采用鋼塑復合管，支管采用 PPR 管，水表一戶一表。 下水： 采用 UPVC 下水管（采用降噪管材）。首層廚衛(wèi)為獨立下水。 采暖： 地熱供暖，地板采暖 (衛(wèi)生間采用散熱器供暖 )；地埋管采用 PERT 管材。 燃氣： 管道天然氣，一戶一表。 電表： 一戶一表。 電視： 有線電視、衛(wèi)星電視入戶。 電話： 起居室、主臥室預留電話接口。 網絡： 寬帶入戶。 安防： 每戶設置手動報警按鈕及燃氣泄漏報警器，首層及頂層設置門磁、窗磁、紅外探測器。 小區(qū)智能化： 小區(qū)設置周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)。 ? 外檐部分 主體： 鋼筋混凝土框架剪力墻結構，抗震設防烈度為 度。 墻體： 保溫采用外保溫系統(tǒng)，主體為高級涂料，頂部為鋁幕墻，底部為高級面磚。 ? 空調機位： 預留空調機位和冷凝集水管。 ? 主力戶型圖 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 37 2 廳 2 衛(wèi) 1 18 號樓東 224 2 廳 1 衛(wèi) 1 18 號樓中 326 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 38 2 廳 2 衛(wèi) 1 18 號樓西 224 2 廳 1 衛(wèi) 二期 5 號樓左中 222 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 39 2 廳 1 衛(wèi) 二期 5 號樓 右中 222 ? 產品特色 ? 規(guī)劃： 海河新天地的建筑群北社區(qū)內的東西水軸、南北綠帶、中央公園環(huán)路分割為東西南北及中心區(qū)五個部分。整體群落疏密結合、錯落有致、伴水而建、綠樹成蔭。 ? 景觀： 海河新天地自有人工水面面積達近萬平米； 在植物的選擇上取用適應性強，觀賞價值高的本土植物，模擬自然生態(tài)，講究喬木、灌木、花草的科學搭配。 同時景觀設計也力圖通過教育的手法來提升業(yè)主的生活方式。 ? 住宅“品”字設計： 將三個單 元前后靠在一起組成一棟新的建筑形式。通過此設計保證了每戶 3面采光，通風效果良好，并且考慮到了每戶均能最大限度的享受到良好的視野和社區(qū)的景觀。 ? 智能化系統(tǒng)： 包括：戶內安防系統(tǒng)、社區(qū)安防系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、 LED顯示系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)等。 ? 銷售狀況 一期面市后，偏小戶型接受度較高，河東區(qū)域內地緣性客戶偏多，占 60%左右。現(xiàn)階段一期已經售謦，二期熱銷中，因項目前期市場愈熱時間長達半年，且產品設計合理，位北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 40 置好、周邊配置全，性價比高，所以銷售狀況良好。 因為在 20xx年該區(qū)域缺乏成熟大體量居住社區(qū)、 擁有完善的生活配套和便利交通的項目，而遠洋這樣性價比高的產品面市時間及其產品類型、產品檔次正好填補了該時期內的市場空白。 遠洋天地在銷售過程中受整體房產價格走勢及河東區(qū)的發(fā)展規(guī)劃及市政配套建設等因素影響下，成交均價一路攀升。如圖： 海河新天地之遠洋天地20 06 年1 10 月成交均價情況`550060006500700075001 2 3 4 5 6 7 8 9 10月份元/平方米成交均價 本案（普通住宅）與周邊項目價格比較 ? 住宅價格 1（現(xiàn)市場價格）： 周邊可比項目銷售價格： 可比項目 遠洋天地 北斗星城 東尚（城市之星） 現(xiàn)售價格 7300 6300 6800 從上表可以看出，本區(qū)域與本案有可 比性的項目平均銷售價格在 7000 元左右，因此，在最保守的情況下，本項目住宅部分入市價格在 7000 元較為合適。 ? 住宅價格 2（預期市場價格）： 通過對天津市場的宏觀、中觀分析（前文有闡訴），我們認為未來天津房地產市場將會有一個長期平穩(wěn)的價格漲勢，因此，我們通過價格修正，預測未來本案上市價格。 北京 藍圖房地產經紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 41 表 2 價格修正表 合計 樓盤硬件 樓盤軟性附加值 功能提升 園林主題 產品可感受價值 區(qū)位價值 產品類別 樓盤及開發(fā)商形象 現(xiàn)售價格 價格修正 權重 100% 20% 8% 15% 18% 9% 9% 12% 9% 元 /平方米 元 /平方米 遠洋天地 9 9 9 9 9 11 10 10 7300 7774 美震時區(qū) 8 8 6 6 6 10 10 8 6300 8311