【正文】 公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002信用等級為未評級。四、資產(chǎn)負債分析：企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負債表。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表：資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負債率（%）88% 94% 63%流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%（一）、資產(chǎn)負債趨勢分析：下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 97985463 增長百分比 2686% 57%20%負債增長絕對數(shù) 14990 1044211960增長百分比 149900% 69%47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400644 6496 增長百分比233%32% 479%從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。（二）、資產(chǎn)負債比例分析項目 2000年 2001年 2002年9月資產(chǎn)負債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%資產(chǎn)負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強的付息能力。（三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析：通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表單位：萬元項 目 2000年 2001年 2002年9月 項目 2000年 2001年 2002年9月總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37存貨 0 14927 10711其他 0 0 0二、長期負債 15000 15000 0二、長期投資 0 0 0三、固定資產(chǎn) 0 124 158三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0四、無形及遞延資產(chǎn)145 4 未分配利潤 0644 5852 變動說明:應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。單位：萬元項目 2000年 2001年 2002年9月銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0644 5852銷售利潤率(%)% % 總資產(chǎn)利潤率 % % 凈資產(chǎn)利潤率 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 %成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，%，%，%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務(wù)的能力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：項目 行次 金額2000年 2001年 2002年9月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4160027940 16152二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13現(xiàn)金流出 7 0 137 24投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 1013711三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 815214398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。七、信用狀況評價該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項 目 存款 貸款 備注工行支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息行支行 142 0行支行 318 2000 無拖欠本息營業(yè)部 92 0 銀行 1001 0納稅專戶 130 0合 計 2240 9000經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。八、企業(yè)前景評價四川房地產(chǎn)有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章 項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。，綠化率 53%。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在成都樹立的樣板工程。成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為：建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例聯(lián)排別墅A 225 10 % 聯(lián)排別墅C 239 137 % 聯(lián)排別墅E 264 164 % 聯(lián)排別墅L 298 8 %雙復式別墅N1 160 42 % 雙復式別墅N2 185 42 %合計 403 100%該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達53%。小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。“”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。三、項目實施進程評價該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：成都市計委：成計投資[2000]449號“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；成都市計委：成計投資[2001]272號“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復”；成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；成都市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號