【導讀】本項目建設單位為菏澤佳潤置業(yè)有限公司，該公司實行市場化運作，獨立核算，自負盈虧。公司成立于1999年，是九十年代菏澤最大的煤炭經(jīng)。產(chǎn)5萬噸的粗苯加氫精制項目。菏澤佳潤置業(yè)有限公司法人代表，柴青松。加速，20xx年我國60歲以上的人口達到，約占總?cè)丝诘?2%。億，進入老年型社會。％，而老年人口年均速度達到％，大大快于總?cè)丝谠鲩L速度。更為突出的是，我國80歲。以上老年人口已達1100萬，并以年均5％的驚人速度遞增。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增。長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度。的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構，以滿足老年人口。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化。不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事業(yè)，規(guī)劃，將老齡工作列入重要議事日程。市政府多次召開常務會議專題研究。資源開發(fā)利用的意見》等一系列政策措施。

　　

【正文】 醒目顏色標出高溫區(qū)，同時加強室內(nèi)排風，以減少對操作環(huán)境的影響，防高溫燙傷。 （ 3）對于鍋爐房、洗衣房等產(chǎn)生較大噪聲的崗位采用隔離措施，將產(chǎn)生噪聲的設備隔離在單獨機房中，并采用吸聲、減振、降噪措施。 （ 4）防止機械傷害 配齊傳動系統(tǒng)安全防護裝置，嚴格按關操作規(guī)范進行操作，職工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認合格后持證上崗。 （ 5）防止電氣傷害 對于電氣裝置和用電設備，嚴格按電氣安全保護規(guī)范進行可靠的接地及設置漏電保護系統(tǒng)，以保障操作人員免遭電擊傷害。 （ 6）個人防護 ，應嚴格遵守衛(wèi)生制度。定期 進行健康檢查，取得衛(wèi)生監(jiān)督機構頒發(fā)的體檢合格證者，方能從事養(yǎng)老服務工作。發(fā)現(xiàn)有開放性或活動性肺結(jié)核、傳染性肝炎、流行性感冒、腸道傳染病或帶菌者、化膿性或滲出性皮膚病、疥瘡及其他傳染性疾病者，均不得直接參加服務工作。 ，必須穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或離開工作崗位。 。 ，做到勤洗澡、勤換衣服、勤剪指甲、理發(fā)，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣。老年人定期進行健康檢查，進行保健知識講座，每天堅持體育鍛煉和室外活動。 預期效果及評價 通過以上一系列安全防護措施，加強管理，加強安全教育，制訂嚴格的操作規(guī)程，將會大大減少危害職工事故發(fā)生的可能性。使老人和工作人員在一個清潔舒適的環(huán)境中生活工作。同時配備勞保衛(wèi)生設施，對老年人和工作人員的身體健康起著保障作用?？傊ㄟ^采取以上技術措施，配合嚴格科學管理，強化職工的安全保護意識，將會使本項目的職業(yè)安全衛(wèi)生達到較高的水平。 機構設置和人員配備 應設置全場性職業(yè)安全衛(wèi)生領導機構，該公司領導分管，配備職業(yè)安全衛(wèi)生管理人員（兼職）。 投資估算 職業(yè)安全衛(wèi)生投資已分別歸列于給排水、暖通、工藝 設備、建筑工程等相關專業(yè)中。 組織機構與人力資源配置 組織機構 本項目承辦單位為菏澤樂源老年公寓有限公司，該公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。該公司為獨立法人，市場化運作，自主經(jīng)營，自負盈虧。該公司組織機構完善，規(guī)章制度健全，本項目在該公司直接管理下運營。 管理機構組織方案體系圖 本項目由菏澤樂源老年有限公司實施管理。下設辦公室、財務部、總務部、外聯(lián)部、醫(yī)療康復中心、俱樂部。詳見管理機構圖。 管理機構圖 人力資源配置 行政管理等為一班制，醫(yī)務人員三班制。 年工作 365 天，每班工作 8小時。 本項目勞動定員 45人。另外視需要聘用臨時護工 140名。 表 12－ 1 勞動定員表 序號 崗位 班制 人數(shù) 備注 1 總經(jīng)理 1 俱樂部 董 事 會 總經(jīng)理 常務副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總務部 外聯(lián)部 辦公室 財務部 醫(yī)療康復中心心 文秘檔案 信息宣傳 資料匯總 人事管理 外事聯(lián)絡 內(nèi)部協(xié)調(diào) 打印接待 會 計 統(tǒng) 計 出 納 財 稅 疾病治療康復 保健養(yǎng)生 衛(wèi)生服務 殯葬事務 娛樂健身 參觀旅游 環(huán) 衛(wèi) 消 防 水 電 廣 播 基 建 食 堂 后勤事務 來賓接待 入住老人安排 家屬接待 對外聯(lián) 絡 2 副總經(jīng)理 2 3 辦公室 5 含司機 4 財務部 2 5 行政部 2 6 外聯(lián)部 1 7 俱樂部 2 8 保健醫(yī)生 8 9 食堂 10 10 水電工 2 11 鍋爐房、洗衣房 4 12 保安 6 合計 45 本項目實行全員聘用制。本項目管理人員和醫(yī)務人員應具有大專以上文化水平。其余員工應具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓合格后持證上崗。醫(yī)務人員應持有醫(yī)師執(zhí)業(yè)證書，護理人員在護校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護人員通過菏澤樂源人才市場公開招聘，其余人員通過菏澤樂源勞務市場公開招聘。 1項目實施進度 建設期 本項目建設期 36 個月， 20xx年重陽節(jié)竣工開業(yè)。 項目實施計劃 表 11－ 1 項目實施進度表 時間 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 可行性研究報告編制及審批 初步設計及報批 施工圖設計 土建施工及裝修 設備考察訂貨 人員培訓 竣工運營 1投資估算及資金籌措 投資估算 投資估算依據(jù) 建筑工程費用 :參考類似工程的造價。 工藝設備費用 :定型設備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設備出廠價及市場詢價。 其他費用 :按有關計費標準估算。 流動資金 :按分項估算法進行估算。 投資估算表 詳見表 121。 建設投資分析 本項目建設投資 萬元，其中： 建筑工程費用 萬元，占建設投資的 %； 設備購買費用 萬元，占建設投資的 %； 安裝及材料費用 萬元，占建設投資的 %； 其他費用 1240 萬元，占建設投資的 %。 資金籌措 本項目總投資 萬元，企業(yè)自籌 萬元；申請國家服務業(yè)引導資金 3250 萬元。 表 12－ 1 總投資估算表 序 號 名稱 面積 （ m2） 估算費用（萬元） 備注 建筑 工程 設備 購置 安裝及材料 其它 合計 一 建筑工程 聯(lián)排別墅 3136 老年公寓 28層 32256 老年公寓 11層 12672 老年大學活動中心 6000 1200 兩層門市 3200 576 餐飲中心 醫(yī)療康復中心 4725 945 快捷酒店 9450 1890 三層超市 14400 3456 單身公寓 16800 3024 休閑健身廣場 6320 316 小計 118852.5 7 2080.32 1240 9 二 室外工程 供電線及照明 200 熱力管網(wǎng) 100 給排水管網(wǎng) 300 污水處理水池 20 1000立方米 噴水池 3 300立方米 道路 160 圍墻 60 消防 80 綠化 50 小計 243 700 130 1073 三 其它 勘察設計費 120 建筑單位管理費 100 工程監(jiān)理費 120 員工培訓費 3 基本預備費 200 小計 543 合計 673 1746 四 流動資金 800 800 總投資 31865.39 1 財務評價 財務評價依據(jù) 國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版 ,1993 年 )，并參照《投資項目可行性研究指南》（ 20xx 年）。 建設單位提供的有關數(shù)據(jù)。 參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)。 項目建設期、經(jīng)營期、計算期 項目擬 3 年建成 , 經(jīng)營期 14年 ,計算期 17 年。從計算期第四年開始為滿負荷經(jīng)營。 財務效益分析 成本估算 本項目為老年公寓，對入住老人收取一定費用，經(jīng)營單位負責入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。 (1)原輔材 料費用估算 原輔材料費用估算詳見附表 22。 (2)燃料和動力費用 包括用水、用煤和用電的費用。詳見附表 23。 (3)折舊費 固定資產(chǎn)投資按年均折舊，預提 5%殘值。 (4)人員工資及附加 本項目定員 45 人（不包括臨時工） ,人均月工資按 20xx 元估算。 (5)修理費 修理費按固定資產(chǎn)折舊費的 50%計算。 (6)財務費用 本項目不發(fā)生長期借款和流動資金借款，不發(fā)生利息支出。 (7)其他費用 其他費用是在制造費、管理費用中扣除工資及附加、折舊費、修理費等的費用 ,按當年營業(yè)收入的 1%估算。 財務分析 營業(yè)收入 本項目為老年公寓建設，建成后，在經(jīng)營期對入住老人實行收費，按每位入住老人每月平均收費 800 元計算。年含稅營業(yè)收入 2288 萬元。 營業(yè)稅金及附加 (1)營業(yè)稅 : 按營業(yè)收入扣除伙食費和日用品支出費用后的收入作為計稅營業(yè)額，稅率 5%。 (2)城鄉(xiāng)建設維護稅 :以營業(yè)稅稅額為基數(shù) ,取 5%。 (3)教育費附加 :以營業(yè)稅稅額為基數(shù) ,取 3%。 所得稅 所得稅稅率按 33%。 按稅后利潤的 10%計提盈余公積金， 按 5%計算公益金。 財務分析 (1)損益表 年營業(yè)收入 2288 萬元 , 營業(yè)稅金及附加 114 萬元 ,總成本費用 1144 萬元 ,利潤總額 1030 萬元。投資利潤率為 %,投資利稅率為 %。 (2)現(xiàn)金流量表計算 根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》 (全部投資 )。計算結(jié)果為 : 所得稅前 ,按折現(xiàn)率 i=6%計算的財務凈現(xiàn)值為 萬元 ,內(nèi)部收益率為 %,靜態(tài)投資回收期包括建設期為 年 ,不包括建設期為 年。 (3)清償能力分析 本 項目不發(fā)生中長期借款，未對清償能力進行分析。 (4)盈虧平衡分析 根據(jù)正常年營業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加 ,求得盈虧平衡點為 %。 (5)敏感性分析 根據(jù)該項目的特點 ,選取營業(yè)收入、 經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素 ,進行敏感性分析 ,分別就全部投資的所得稅前的情況作出 13種方案 ,詳見附表《敏感性分析表》。從表中可看到 ,變化比較平穩(wěn) ,在177。 10%增減幅度內(nèi) , 其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的 , 說明該項目具有一定的抗風險能力。 綜合技術經(jīng)濟 指標 各項技術經(jīng)濟指標詳列于附表 1《綜合指標匯總表》。 1可行性研究的結(jié)論與建議 結(jié)論 （ 1）菏澤佳潤置業(yè)有限公司在市區(qū)政府支持下，從實際出發(fā)，多方籌集資金，建設老年公寓，這是落實黨中央國務院有關文件精神的實際舉措，符合國家有關政策。本項目建設將促進當?shù)乩淆g事業(yè)發(fā)展，推進小康社會和諧社會建設。 （ 2）本項目選址風景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境好，交通方便，適合老齡人頤養(yǎng)天年。 （ 3）本項目根據(jù)老年人具體情況，采取無障礙設計，建設醫(yī)護型、全壽命型和健康型三種形式老年公寓，切合實際。 （ 4）本項目建設方案總體布局分區(qū)合理，很好地結(jié)合了老年人健康和心理特點，配套合理。本項目建設規(guī)模適中，投資省。 （ 5）本項目承辦單位對管理老年公寓有成功經(jīng)驗，這是本項目實施的可靠保證。 （ 6）財務評價表明，本項目在合理收費前提下，有一定的經(jīng)濟收益， 將為以后擴建積累資金。 綜上所述，本項目建設是可行的。 建議 （ 1）為促進當?shù)乩淆g事業(yè)發(fā)展實施本項目，本項目承辦單位菏澤佳潤置業(yè)有限公司在菏澤市民政局指導支持下做了大量準備工作，建設土地已經(jīng)取得土地使用證書，并多方籌集資金，具備了建設條件，建議市民政局、市人民政府給予資金扶持。 （ 2）建議項目承辦單位建立健全各項規(guī)章制度，特別要嚴格財務制度。不斷總結(jié)老年公寓管理經(jīng)驗，進行機制創(chuàng)新。精打細算，把每一分錢用在為入住老年人服務上，以優(yōu)質(zhì)服務、一流管理，以為入住老年人創(chuàng)造的最佳生活環(huán)境，為入住老年人的家屬子女分憂，為社會分憂，努力為和諧社會建設貢獻力量。