【導(dǎo)讀】投資有限公司信息大廈。土地性質(zhì)、土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃情況..........32. 第一章項目承辦單位基本情況。該項目為生態(tài)城信息大廈，共一棟，主體建筑地下部分整體設(shè)。曹妃甸工程先后被河北。省、唐山市列為“一號工程”；20xx年10月，被列為國家首批發(fā)展。曹妃甸工業(yè)區(qū)初步規(guī)劃面積為310平方公里，將立足京津冀、環(huán)保六大基礎(chǔ)支撐體系，努力把曹妃甸建成現(xiàn)代工業(yè)先行區(qū)、腹地。多萬元，先后完成了50多項工作成果和科研課題，聘請14名院士。提供了大量科學(xué)翔實的依據(jù)和定性結(jié)論。為適應(yīng)曹妃甸全面開發(fā)建。設(shè)的需要，20xx年10月8日，經(jīng)中共河北省委批準(zhǔn)，曹妃甸工業(yè)。區(qū)黨工委、管委會正式掛牌成立，從此曹妃甸開發(fā)建設(shè)進(jìn)入了新的。國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到560億元以上，財政收入達(dá)到70億元以上，港。城建成區(qū)面積達(dá)到90平方公里。曹妃甸國際生態(tài)城的建設(shè)總體上可分成三個發(fā)展階段。個階段內(nèi)，生態(tài)城的空間布局和開發(fā)時序遵循“功能分區(qū)、分散布。局、綜合配套、組團(tuán)發(fā)展、有機

　　

【正文】 標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50034—20xx) 《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ CJJ4520xx） 《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T5003320xx 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 37 《熱力輸送系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 159101995 ） 《泵類及液體輸送系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 166661996）《企業(yè)供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 166641996） 項目用能分析 本項目建設(shè)的是 商用樓 。主要能耗是建筑施工用電和 大廈內(nèi)日常生活用能（包括氣和電，其中氣包括冬季供暖蒸汽，用電主要包括公共照明用電和配套設(shè)備用電）。 節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 本項目為體現(xiàn)節(jié)約 能源、合理用能的宗旨，在設(shè)計時采用了一系列的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，從而確保了節(jié)能工作能夠落到實處。 在建筑節(jié)能方面，本項目設(shè)計將嚴(yán)格依據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 、《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》和《十一五節(jié)能中長期專項規(guī)劃》進(jìn)行 ， 嚴(yán)格遵守國家十一五 ”期間建筑節(jié)能 50%的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，采用一系列技術(shù)措施，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的。按照這些標(biāo)準(zhǔn)，本項目設(shè)定了具體的外墻體、樓面、外門窗節(jié)能設(shè)計傳熱系數(shù)限值見表 51。 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 38 外墻體、屋面、外門窗傳熱系數(shù)限值表 表 51 序號 部位 傳熱系數(shù)〔 W/（ m２ K ）〕 體形系數(shù) 體形系數(shù)≤ 體形系數(shù) 1 外墻 ≤ ≤ ≤ 2 屋面 ≤ ≤ ≤ 3 外門 2.0 4 外窗 窗墻面積比≤ 3.2 窗墻面積比 ≤ 3.2 窗墻面積比 ≤ 2.8 窗墻面積比 ≤ 2.5 在照明節(jié)能方面，本項目將依據(jù)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034—20xx) 和《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ CJJ4520xx）進(jìn)行設(shè)計。 在設(shè)備節(jié)能方面，本 項目將根據(jù)《熱力輸送系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 159101995）、《泵類及液體輸送系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 166661996）和《企業(yè)供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測方法》（ GB/T 166641996）選購所需設(shè)備。 節(jié)能措施 根據(jù)所確定的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，本項目采取了一系列具體的節(jié)能措施： （ 1）因地制宜地選擇朝向，采用合理建筑體形及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，重點推廣外保溫墻體，積極開 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 39 展對建筑物的節(jié)能規(guī)劃，充分考慮使用新型建筑節(jié)能材料。主體建筑的墻體及屋面盡量采用雙層彩鋼板中間夾超細(xì) 玻璃棉板，屋面保溫層達(dá)到避免結(jié)露的厚度。窗戶采用中空 LOWE 玻璃保溫窗，降低取暖能耗。 （ 2）在保證冬季內(nèi)熱環(huán)境 ,改善夏季熱舒適條件和堅持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高用能效率。重視改善夏熱冬冷的室內(nèi)熱環(huán)境，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量使用自然采光和自然能風(fēng)。 （ 3）機電設(shè)備所配電機均采用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品。對于水泵設(shè)備，采用變頻器，根據(jù)負(fù)荷變化調(diào)整用電量，以降低電能損耗。 （ 4）變電站選用節(jié)能型低損耗 SCB9 型變壓器，配電室配置無功功率自動補償屏；另外，在具體建設(shè)過程中將各低壓變配電 室建在用電負(fù)荷中心里，以減少線損。 （ 5）采用節(jié)能型光源。照明要充分利用自然光并選用高效節(jié)能照明光源。走廊及樓梯間照明采用定時供電、聲控、光控、紅外等智能化的自動控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)約照明用電和延長照明產(chǎn)品壽命的目的。場地照明盡量選用太陽能 LED 光源。 （ 6）采暖系統(tǒng)在 大廈 外和地溝中的管道，采用聚氨酯發(fā)泡材料保溫，降低管道冷熱損失； 大廈 內(nèi)管道采用超細(xì)玻璃棉管殼保溫，保護(hù)層為鋁鉑玻璃絲布，以減少熱能損耗。 （ 7）采暖熱交換器采用波管式換熱器。這種換熱器傳熱效率高，是傳統(tǒng)管式換熱器的 23 倍，可以回收低溫?zé)嵩矗?同時，因傳熱元件口徑大，波形呈流線狀，壓力損失小。所以，波管式 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 40 換熱器在節(jié)能方面效果非常明顯，是一種高效、節(jié)能的先進(jìn)熱交換設(shè)備。 節(jié)能效果分析 本項目將本著節(jié)約用能、合理用能的原則，嚴(yán)格執(zhí)行以上的節(jié)能措施。通過以上具體措施的實施，本項目將獲得非常明顯的節(jié)能效果，達(dá)到所確定的各項節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 節(jié)水分析 項目節(jié)水設(shè)計規(guī)范 《中華人民共和國水法》（ 20xx 年） 《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》（ 20xx 年） 《節(jié)水型城市目標(biāo)導(dǎo)則》（ 1996 年） 《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（ 1998 年） 《河 北省城市節(jié)約用水管理實施辦法》（ 1993 年） 河北省人民政府令 [1998]第 12 號《河北省全社會節(jié)約用水若干規(guī)定》 《河北省城鎮(zhèn)生活用水定額表》（ 20xx 年） 項目用水分析 本項目用水主要是建設(shè)施工用水、施工隊生活用水、 大廈工作人員和流動人員 日常生活用水、消防、綠化用水和冬季取暖用水。本項目用水將 由 曹妃甸新區(qū) 自來水公司供應(yīng)。 節(jié)水標(biāo)準(zhǔn) 本項目以《河北省城鎮(zhèn)生活用水定額表》（ 20xx 年）等設(shè)計規(guī)范作為依據(jù)，確定了具體的節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)。其中，建筑施工用水應(yīng) 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 41 控制在 ；施工隊的日常生活 用水在用水少的月份應(yīng)控制在 110 升 /人 日，在用水多的月份應(yīng)控制在 130 升 /人 日；冬季取暖用水應(yīng)控制在 m3/1 周期 10 m2。 節(jié)水措施 為達(dá)到所確定的節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)，本項目制定了一系列具體的節(jié)水措施。 （ 1）在項目的規(guī)劃設(shè)計階段，合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加雨水滲透量。 （ 2）施工時在攪拌機、車輛清洗處、隧道排水口設(shè)置沉淀池，排出的廢水經(jīng)二次或三次沉淀后，作二次使用或派作其他用場，同時，在用水設(shè)備上安裝計量水表，積極開展節(jié)水競賽活動。 （ 3）混凝 土養(yǎng)護(hù)采用較為節(jié)水的霧噴技術(shù)，從而取代較為費水的大水漫澆的傳統(tǒng)方式，同時，在施工過程中，采取塑料薄膜覆蓋的方式以防止水分蒸發(fā)后再次灑水。 （ 4） 大廈 內(nèi)的供排水設(shè)備盡量采用節(jié)水型，首先考慮使用國家推薦的節(jié)水型設(shè)備，減少不必要的用水損失。各種衛(wèi)生陶瓷全部采用節(jié)水型新型產(chǎn)品。產(chǎn)品包括：水嘴（水龍頭）、便器及便器系統(tǒng)、便器沖洗閥等產(chǎn)品。如坐便器采用只耗水 6 升的節(jié)水型坐便器，每次沖水可節(jié)約 1－ 3 升，大大減少水源的浪費。 （ 5） 場 區(qū)的地下輸水管道，要選用優(yōu)質(zhì)管材，防止因管材質(zhì)量不合格，而導(dǎo)致供水系統(tǒng)發(fā)生嚴(yán)重的跑、冒、滴 、漏損失。 （ 6）在 場 區(qū)內(nèi)各水池、水箱的溢流水位處均設(shè)報警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時，水池、水箱長時間溢流排水。 （ 7） 場 區(qū)內(nèi)的園林綠化供水設(shè)備盡量選用噴淋、滴灌等新 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 42 技術(shù)設(shè)備，以節(jié)約綠化用水。 節(jié)水效果分析 以上的節(jié)水措施涉及到了項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、設(shè)備安裝三個階段，節(jié)水效果顯著，且持續(xù)時間長。在切實執(zhí)行以上措施后，項目節(jié)水效果非常顯著，達(dá)到了所確定的各項節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)。另外，以上措施的執(zhí)行使節(jié)水效果不僅體現(xiàn)在了建設(shè)施工的過程中，也體現(xiàn)在了 大廈的 使用階段，效果持續(xù)時間將非常長遠(yuǎn)。 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 43 第六章 經(jīng)濟和社會效果分析 投資估算 編制依據(jù) 本估算按照建設(shè)部發(fā)布的建標(biāo) [20xx]205 號 “關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的通知 ”編制； 本估算其他費用按《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》(20xx 年 )進(jìn)行估算； 本估算規(guī)劃數(shù)據(jù)和建筑安裝工程費用依據(jù)建設(shè)單位提供的規(guī)劃方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 投資估算 土地面積 100 畝；土地使用費為 3000 萬元 /畝。土地使用費由土地出讓金、契稅、物業(yè)公共管理資金構(gòu)成。 規(guī)劃設(shè)計及前期工程費按國家和地方有關(guān)規(guī)定，參照現(xiàn)市場價格估列； 預(yù)備費率按 8%進(jìn)行估算。 項目總投資估算 項目估算總投資為 29223 萬元，其中建設(shè)投資 27968 萬元，建設(shè)期利息 1135 萬元 ，流動資金 120 萬元。 詳見附表 61:建設(shè)投資估算表。 資金籌措 本項目總投資為 29223 萬元，其中，企業(yè)以自有資金投入 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 44 9223 萬元（包括流動資金 120 萬元） ,申請銀行 長 期貸款 20xx0萬元。 詳見附表 62:總投資計劃及資金籌措表。 財務(wù)評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)模：開發(fā)建設(shè)面積 60000 平方米。 開發(fā)建設(shè)周期：據(jù)項目開發(fā)建設(shè)安排，本項目開 發(fā)建設(shè)周期為 2 年。 項目投資與資金籌措：本項目總投資為 29223萬元，其中，企業(yè)以自有資金投入 9223萬元（包括流動資金 120萬元） ,申請銀行 長 期貸款 20xx0萬元。 開發(fā)成本、銷售價格、銷售進(jìn)度及收入、土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加、利潤。 開發(fā)成本：項目成本為 30993 萬元。 銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍化環(huán)境條件和 信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的趨勢預(yù)測，考慮銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，商鋪按 9000元 /㎡計。 銷售進(jìn)度及收入 本項目商鋪計劃在 3 年內(nèi)完成銷售，每年銷售比例分別依次為 33%、 35%、 32%， 收入總計 54000 萬元。 稅金 根據(jù)國家相關(guān)政策，項目土地增值稅（商鋪為 60%）、營業(yè)稅率 5%、城市維護(hù)建設(shè)稅率 7%、教育費附加 4%、所得稅率 25% 曹妃甸國際生態(tài)城信息大廈項目 河北瑞和項目管理集團(tuán)有限責(zé)任公司 45 （按銷售收入計）。 據(jù)此計算，該項目土地增值稅、營業(yè)稅金及附加共計 10749萬元，所得稅 3065 萬元，稅后利潤 9193 萬元。詳見附表 6附表 68。 經(jīng)計算，項目經(jīng)濟指標(biāo)如下，指標(biāo)計算詳見附表 附表 6。 財務(wù)內(nèi)部收益率 （稅前） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） （稅前） 2288 萬元 投資回 收期 （稅前） 年 總投資收益率 % 投資利稅率 % 從該項目經(jīng)濟指標(biāo)可以看出，經(jīng)濟效益較好，該項目是可行的。 社會效益分析 該項目的實施，符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，符合 曹妃甸功能 定位和 總體 規(guī)劃要求，對 改善 投資環(huán)境、拉動經(jīng)濟增長提高 該地區(qū)品味 起到積極的作用，項目具有良好的社會效果。