【導(dǎo)讀】第一部分項(xiàng)目總論????????第二部分項(xiàng)目背景????????第三部分市場(chǎng)研究????????第五部分物業(yè)管理????????第六部分開(kāi)發(fā)進(jìn)度????????燕子山路之間）路北，原燕山小區(qū)北區(qū)。中心區(qū)中心區(qū)域，向東過(guò)二環(huán)東路則進(jìn)入濟(jì)南高新開(kāi)發(fā)區(qū)。為濟(jì)南市中高檔生活區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，會(huì)巨大，前景看好。具體見(jiàn)規(guī)劃方案。本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益較好，司紛紛退出競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，燕山集團(tuán)通過(guò)。經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了重大貢獻(xiàn)。建委牽頭，相關(guān)部門全面配合燕山集團(tuán)的前期工作。區(qū)政府的大力支持下，本項(xiàng)目必能順利實(shí)施。濟(jì)南作為開(kāi)放較早的城。已躍居全國(guó)城市綜合實(shí)力五十強(qiáng)和投資。濟(jì)南交通便利，是。華東和華北地區(qū)的交通要沖，京滬、膠濟(jì)兩大鐵路在此交匯，濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)辟有30多航線，使?jié)献呦?。產(chǎn)總值為億元,同比增長(zhǎng)%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額。濟(jì)南市在崗職工人均收入14527元，入逐年遞增，2021年以后增長(zhǎng)幅度明顯加大。生活水平有大幅提高。

　　

【正文】 地塊現(xiàn)狀 （ 1） 項(xiàng)目范圍：項(xiàng)目地塊方正（東西向長(zhǎng)沿和平路展開(kāi)，南北縱深較短），南臨和平路，北臨軍區(qū)第二招待所和國(guó)華經(jīng)典公寓，東臨燕山小區(qū)東路，西臨山大路支路，為原燕山小區(qū)北區(qū)用地。 （ 2）項(xiàng)目地塊原已有規(guī)模建筑，地勢(shì)平坦。項(xiàng)目與周邊地勢(shì)比較，自然標(biāo)高高出相臨主干道，區(qū)內(nèi)排水便利。 （ 3） 地面現(xiàn)狀：現(xiàn)項(xiàng)目用地為燕山小區(qū)北區(qū)，與之毗鄰的也多為居住小區(qū)，因此項(xiàng)目用地中不存在水渠、高壓線等會(huì)損失新建項(xiàng)目實(shí)際用地面積的因素。但由于項(xiàng)目臨主干道，周邊小區(qū)較多，建筑物的控制性規(guī)劃指標(biāo)如退讓紅線距離、建筑物高度、日照等因素對(duì)項(xiàng)目 的規(guī)劃會(huì)產(chǎn)生較大影響。 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 39 頁(yè) 共 106 頁(yè) （ 4）地面現(xiàn)有居民情況：現(xiàn)燕山小區(qū)北區(qū)共有多層住宅樓 m2。具體居住 937 戶，多為燕山集團(tuán)職工宿舍。 （ 5） 地下情況：項(xiàng)目需先進(jìn)行拆遷后進(jìn)行新建筑物建設(shè)。原有管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有基礎(chǔ)和地下建筑及結(jié)構(gòu)等需進(jìn)一步明確，并根據(jù)新建筑設(shè)計(jì)要求采取相應(yīng)措施。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施 （ 1）給水：項(xiàng)目用水取用自來(lái)水，由市政供水。自來(lái)水采用直供形式，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置、水表計(jì)量。 （ 2）排水：項(xiàng)目用地周圍有市政污水和雨 水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及污水可排入相應(yīng)的市政管網(wǎng)。 （ 3）供電：項(xiàng)目原為燕山小區(qū)北區(qū)用地，場(chǎng)址內(nèi)現(xiàn)有變配電室，可滿足項(xiàng)目需要。 （ 4）弱電：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全。項(xiàng)目建成后可直接由此接入。 （ 5）供熱：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)已接入市政集中供熱管道。項(xiàng)目建成后可申請(qǐng)開(kāi)戶。 （ 6）供氣：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)已接入管道天然氣。項(xiàng)目建成后可申請(qǐng)開(kāi)戶。 （ 7）網(wǎng)絡(luò)：擬在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)同步布線并預(yù)留接口，項(xiàng)目建成后用戶可直接申請(qǐng)辦理。 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 106 頁(yè) 氣象、地質(zhì)等自然條件 （ 1）氣象條件 濟(jì)南市地處東經(jīng) 116176。 59′，北緯 36176。 41′，屬溫暖帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)。 常年主導(dǎo)風(fēng)向 WSS（西南南） 冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE（東北東） 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 WSS（西南南） 最大風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 夏季平均風(fēng)速 風(fēng)荷載 400Pa（ 40kg/m2） 年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均大氣壓 最冷月平均相對(duì)濕度 54% 最熱月平均相對(duì)濕度 73% 全年平均相對(duì)濕度 59% 年平均降水量 最大積雪厚度 190mm 雪荷載 200Pa（ 20kg/m2） 最大凍土深度 440mm 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 106 頁(yè) 地震基本烈度 6 度 （ 2）工程地質(zhì)情況 濟(jì)南市位于山區(qū)與平原交接地帶，地形地貌變化較大，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須事先做好地質(zhì)勘查工作。項(xiàng)目選址雖已有多層地上建筑，但對(duì)于土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求，不同建筑有不同的指標(biāo)要求。建議發(fā)展商選擇有資質(zhì)、信譽(yù)高的勘測(cè)單位進(jìn)行地質(zhì)勘探，為工程設(shè)計(jì)提供必要的地質(zhì)分析報(bào)告。 項(xiàng)目交通分析 項(xiàng)目位于濟(jì)南市市區(qū)和平路中段 ，四邊道路縱橫，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，車輛往來(lái)不斷。項(xiàng)目沿和平路東西向矩形分布，共有四條城市干道圍繞，分別是：東西向的和平路和解放路；南北向的山大路和燕子山路。 （ 1）和平路 和平路是本項(xiàng)目主要的交通道路。和平路現(xiàn)狀為雙向六車道，路面平坦，道路設(shè)施齊全，屬于濟(jì)南市道路體系中的城市主干道。和平路西接濟(jì)南市中心濼源大街，東至二環(huán)東路，與濼源大街和經(jīng)七路連接成貫穿濟(jì)南市東西的主要干道之一，是濟(jì)南市承運(yùn)交通的大動(dòng)脈，有發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)。濼源大街是濟(jì)南市商業(yè)、商務(wù)和旅游的中心區(qū)域，和平路是市區(qū)東部與之通連的直接通道，也是市 區(qū)去往城市東部新區(qū)燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 共 106 頁(yè) 主要道路之一，此外路段內(nèi)企事業(yè)單位、居民小區(qū)、學(xué)校眾多，因而日常交通流量龐大。 （ 2）解放路 解放路是城市東西向交通主干道，城市的交通動(dòng)脈。解放路向西與濟(jì)南商業(yè)中心地帶泉城路相連，向東與解放東路和工業(yè)南路連接直通濟(jì)南高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，是如今老城區(qū)與高新區(qū)的最重要的交通要道。 （ 3）山大路與燕子山路 南北向道路，連通和平路和解放路，并各自向南北延伸。雙向四車道，城市次干道，主要承擔(dān)區(qū)域內(nèi) 到達(dá)性交通功能。山大路與燕子山路在本項(xiàng)目區(qū)域范圍交通通暢，與和平路和解放路形成項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有道路體系和良好的交通 網(wǎng)絡(luò)。 公交系統(tǒng)情況 項(xiàng)目周邊有發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)，公交車四通八達(dá)。和平路、解放路、山大路與燕子山路的公交一并形成了項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有良好的公共交通系統(tǒng)。 公交線路一覽 山 大 路 公交線路 行車區(qū)間 【 16 路】 齊魯醫(yī)院 ← 鐵路醫(yī)院 ? 植物園北門 ? 舜耕路? 千佛山 ? 文化東路 ? 和平路 ? 洪家樓 ? 花園路 ? 南全福小區(qū)西區(qū) 【 48 路】 東八里洼 ? 會(huì)展中心 ? 植物園 ? 千佛山 ? 山師 ? 省雜技團(tuán) ? 和平路 ? 花園路 ? 花園小區(qū) 【 112 路】 動(dòng)物園 ? 濼口服裝城 ? 濟(jì)南東站 ? 東關(guān)大街? 山大南路 ? 解放路 ? 和平路 ? 文化東 路 →環(huán)山小區(qū) 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 106 頁(yè) 和 平 路 公交線路 行車區(qū)間 【 49 路】 漿水泉 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 萬(wàn)嘉隆 ? 燕山小區(qū) ?山大路 ? 山師東路 ? 泉城廣場(chǎng) ? 經(jīng)七緯二 ?大觀園 ? 市政府 【 80 路】 祝甸 ? 花園路 ? 二環(huán)東路 ? 公交總公司 ? 燕山小區(qū) ? 歷山東路 ? 銀座商城 → 省中醫(yī) → 齊魯醫(yī)院 → 泉城廣場(chǎng) 【 89 路】 鐵路醫(yī)院 ? 齊魯醫(yī)院 ? 省中醫(yī) ? 銀座商城山師東路 ? 山大路 ? 燕山小區(qū) ? 甸柳莊 ? 百花公園 ? 花園路 ? 全福立交橋北 ? 黃河大橋南? 大橋鎮(zhèn)政府 【 K94 路】 葛家莊 ? 燕山小區(qū) ? 文化東路 ? 省中醫(yī) ? 齊魯醫(yī)院 ? 鐵路醫(yī)院 ? 省體育中心 ? 省委二宿舍 ? 泉景 .臥龍花園 ? 濟(jì)南大學(xué) 【 K96 路】 張莊路西口 ? 煤礦總醫(yī)院 ? 濟(jì)南茶葉市場(chǎng) ?市華聯(lián)商廈 ? 桿石橋 ? 泉城廣場(chǎng) ? 山大路 ?燕山小區(qū) ? 二環(huán)東路 ? 公用技工學(xué)校 ? 友誼苑小區(qū) ? 省建工學(xué)校 ? 中潤(rùn)世紀(jì)城 ? 萬(wàn)嘉隆 【 102 路】 濟(jì)南大學(xué) ? 經(jīng)七緯二 ? 泉城廣場(chǎng) ? 山師東路? 山大路 ? 燕山小區(qū) ? 葛家莊 → 二環(huán)東路 【 119 路】 解放橋北 ? 中心醫(yī)院 ? ? 燕山小區(qū) ? 友誼苑小區(qū) ? 銀座圣洋 ? 旅游路 ? 高新開(kāi)發(fā)區(qū) ? 齊魯軟件園 → 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 燕 子 山 路 公交線路 行車區(qū)間 【 64 路】 重汽技術(shù)中心 ? 省財(cái)政廳 ? 會(huì)展中心 ? 千佛山醫(yī)院南門 ? 省科學(xué)院 ? 文化東路 ? 和平路→ 解放路 → 公交總公司 → 甸柳莊 【 75 路】 石門 ? 洪家樓 ? 百花公園 ? 和平路 ? 山師 ?省中醫(yī) ? 齊魯醫(yī)院 ? 鐵路醫(yī)院 → 新世界商城 【 K107 路】 現(xiàn)代家電市場(chǎng) ? 煤礦總醫(yī)院 ? 濟(jì)南茶葉市場(chǎng)? 天橋區(qū)政府 ? 北園立交橋 ? 山大二院 ? 洪家樓 ? 百花公園 ? 和平路 ? 燕山立交橋 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 友誼山莊 【 110 路】 陽(yáng)光舜城重華苑 ? 濟(jì)大東校區(qū) ? 會(huì)展中心 ?山師 ? 燕子山路 ? 和平路 ? 百花公園 ? 洪家樓 → 創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 → 七里河路 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 106 頁(yè) 解 放 路 公交線路 行車區(qū)間 【 46 路】 大明湖東門 ? 中心醫(yī) 院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 百花公園 ? 全福立交橋 ? 黃臺(tái)電廠 【 47 路】 路家 ? 化纖廠路 ? 七里河 ? 甸柳莊 ? 公交總公司 ? 東郊飯店 ? 中心醫(yī)院 ? 解放橋北 【 K52 路】 公交總公司 ? 東郊飯店 ? 中心醫(yī)院 ? 泉城廣場(chǎng) ? 濟(jì)南中學(xué) ? 省委 ? 八一立交橋 ? 英雄山? 四季花園 ? 重汽技術(shù)中心 ? 市林業(yè)局 ? 二環(huán)南路 ? 武警學(xué)校 ? 省電力研究院 ? 興隆莊 【 K53 路】 公交汽車修造廠 ? 濼口服裝城 ? 動(dòng)物園 ? 長(zhǎng)途汽車站 ? 山大二院 ? 省胸科醫(yī)院 ? ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 友誼苑小區(qū) 【 63 路】 大明湖東門 ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公 司 → 解放東路東段 ? 姚家東區(qū) 【 87 路】 大明湖東門 ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 高新管委會(huì) ? 齊魯軟件園 ? 劉智遠(yuǎn)村 【 K95 路】 留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 ? 公交總公司 ? 東郊飯店 ?中心醫(yī)院 ? 市立一院 ? 大明湖 ? 大明湖西南門 ? 長(zhǎng)途汽車站立交橋 ? 長(zhǎng)途汽車站 ? 濟(jì)軍總醫(yī)院 ? 市立四院 ? 建材市場(chǎng) 【 99 路】 解放橋北 ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 牛旺莊 ? 煉油廠 ? 濟(jì)鋼 ? 謝家屯 【 101 路】 辛西路北口 ? 省立醫(yī)院 ? 濟(jì)南賓館 ? 大觀園? 人民商場(chǎng) ? 泉城廣場(chǎng) ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 → 公交總公司 → 甸柳莊 【 103 路】 姚家莊 ? 公交總公司 ? 東郊飯店 ? 中心醫(yī)院? 山師路口 ? 省中醫(yī) ? 齊魯醫(yī)院 → 桿石橋 →大觀園 【 K116 路】 解放橋北 ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 雅居園小區(qū) ? 齊魯軟件園 ? 齊魯軟件學(xué)院 ? 邢村立交橋 【 103 路】 姚家莊 ? 公交總公司 ? 東郊飯店 ? 中心醫(yī)院? 山師路口 ? 省中醫(yī) ? 齊魯醫(yī)院 → 桿石橋 →大觀園 【 K116 路】 解放橋北 ? 中心醫(yī)院 ? 東郊飯店 ? 公交總公司 ? 雅居園小區(qū) ? 齊魯軟件園 ? 齊魯軟件學(xué)院 ? 邢村立交橋 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 106 頁(yè) 項(xiàng)目出行主要依靠的交通方式 項(xiàng)目位于老城區(qū)，道路設(shè)施完備，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行便利，無(wú)需開(kāi)發(fā) 商自行設(shè)立出行班車。根據(jù)現(xiàn)有道路交通狀況，項(xiàng)目出行可依靠的交通方式。 （ 1）公共交通 項(xiàng)目主要的交通道路為和平路。和平路是城市主干道，公共交通便利。項(xiàng)目原址為燕山小區(qū)北區(qū)，和平路設(shè)有獨(dú)立公交站點(diǎn)（站點(diǎn)名：燕山小區(qū)）。 解放路公交站點(diǎn)為大型公交換乘樞紐（站點(diǎn)名：東郊飯店），距項(xiàng)目直線距離 500 米，有項(xiàng)目東側(cè)小街相連，加大項(xiàng)目出行對(duì)公共交通的選擇性。 山大路與燕子山路選擇性公共交通站點(diǎn)距項(xiàng)目直線距離200 米（站點(diǎn)名：和平路）。 和平路道路平坦開(kāi)闊，是連通城市東西的交通動(dòng)脈，路段內(nèi)企事業(yè)單位、學(xué)院、居民區(qū)、沿街商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，出租車往來(lái)不斷。 （ 2）輕便交通工具 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊備，輕便交通工具使近距離出行更為靈活方便。 （ 3）私家車 隨著人們生活水平的提升和城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大，私家車逐步成為重要的出行工具。和平路雙向六車道，寬闊平坦，燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 106 頁(yè) 便于出行。 現(xiàn)有交通系統(tǒng)的遠(yuǎn)期前景 濟(jì)南為解決城市內(nèi)部的交通客運(yùn)，大力發(fā)展“大公交”工程。今后的二三年內(nèi)，濟(jì)南市計(jì)劃 在現(xiàn)有道路條件上，通過(guò)小規(guī)模的工程改善和組織，建設(shè)具有專用路權(quán)的快速公交系統(tǒng)； 2021 年在項(xiàng)目輻射區(qū)域的交通主干道，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)七路 BRT(快速公交 )工程和二環(huán)東路快速路，以及整合城區(qū)外圍道路，特別是增加老城區(qū)和燕山片區(qū)的交通聯(lián)絡(luò)通道。在全市建立先進(jìn)的出租車運(yùn)營(yíng)調(diào)度系統(tǒng)。屆時(shí)項(xiàng)目周邊道路將主要承擔(dān)城區(qū)到達(dá)性交通，是城區(qū)內(nèi)部區(qū)域性的客流走廊，其交通系統(tǒng)將會(huì)被有力提升。 交通狀況示意圖 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 106 頁(yè) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 1500 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 （ 1）教育： 燕山學(xué)校、燕柳小學(xué)、濟(jì)南七中、甸柳一中、甸柳一小、山東省民政廳幼兒園、濟(jì)南大地幼兒園 （ 2）醫(yī)院：中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院 （ 3）主要商業(yè)和菜市場(chǎng)：和平商場(chǎng)、燕山小區(qū)南區(qū)菜市場(chǎng)