【導讀】用地性質、拆遷及地塊現(xiàn)狀?????????財務評價的依據(jù)及基礎數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取?????壩美廬度假村酒店建設項目的函》同發(fā)投[2021]函26號；假村一期工程項目及環(huán)保配套設施建設情況確認函；發(fā)展和改革局批復，在辦理一期的前期手續(xù)時均使用該名稱。由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手世界500強企業(yè)豪生集團合作開發(fā)。有單棟別墅15套及聯(lián)排別墅68套。二期工程建筑面積，含有一。棟高層酒店和8棟獨棟別墅式酒店及一棟聯(lián)排別墅式酒店。預計二期工程總工期為20個月，自2021年11月至2021年6月。

　　

【正文】 當?shù)厥姓芾聿块T指定的地點處置。 生活垃圾 定點收集 ，定期集中并及時由環(huán) 衛(wèi)部門清運。 ? 施工廢水 施工期水環(huán)境影響主要來源于建筑施工過程產(chǎn)生的含泥污水、雨水徑流和施工工人的生活污水。 現(xiàn) 場 應做好排水系統(tǒng)， 做好工地污水的導流排放，對外排的污水應進行隔渣沉淀，去掉其中的漂游物，減少泥沙含量，選好排放去向，避免直接排放到水體中。 現(xiàn)場存放的油料、化學溶劑等污染源要有專門庫房，廢棄污染物要集中處理。 37 可在施工點建干廁，定期清掏，糞尿熟化消 毒后施于林地做肥料。 ?水土流失 二期的施工時間跨度 計劃為 20個月 ，時間較 長，土地裸露與施工期降水會贊成 少量 的水土流失。施工過程中應隨時做好導洪、排水工作，要對可能造成水土流失的部位加以防治，將水土流失控制在最低程度。 (6)要文明施工，施工工地邊界應采用檔網(wǎng)、帷幕與外界隔開，減輕對周圍的影響。建筑主體外部應用堅固的材料和棚架密封，防止揚塵、噪聲影響環(huán)境。 167。 項目運營期的環(huán)境影響及防治措施 ? 水環(huán)境 項目采取 雨 污分流的排水設計，主要污水為生活污水、車輛沖洗廢水。項目污水排放量為 109476t/a。 車輛清洗廢水經(jīng)隔油沉淀處理后與經(jīng)化糞池處理后的生活污水排入處理站，處理至《農田灌溉水質標準》（ GB50842021）蔬菜標準后用于南側菜地的灌溉。 ?大氣環(huán)境 主要為廚房廢氣、地下車庫廢氣、垃圾亞臭及污水處理站異味等。 廚房排出的廢氣，要經(jīng)凈化處理 裝置處理 后由專門的排氣筒引至屋頂排放， 油煙廢氣基本能達到《飲食業(yè)油煙排放標準》（ GB184832021）的排放標準。廚房廢氣污染物排放量較小，因而對環(huán)境空氣質量影響較小。 據(jù)調查資料表明，如果停車庫內排風設備完善，輕型車輛排放的廢氣中污染物對本度假村及外界環(huán) 境影響 基本上 可以接受。國此，地下車庫中機械送排風系統(tǒng)正常運行時，廢氣通過排風管在高于地面 米排入大氣，以周 38 圍環(huán)境空氣質量影響輕微。 垃圾惡臭和污水處理站在運營時會產(chǎn)生輕微異味，對周圍環(huán)境影響很小，為 盡量減小其影響，垃圾專用收集點 布置在北側， 遠離周圍敏感目標及自身建筑物， 距離控制 在 10 米以外。 ?聲環(huán)境 設備噪聲主要有泵、排風設備、中央空調冷卻系統(tǒng)、柴油發(fā)電機等，此類設備均放在地下室，對周邊敏感目標基本無影響。為盡一步減少噪聲，本項目設計時要求對主要設備均設置減振和消音裝置。 車輛進出噪聲對周圍環(huán)境的影響 很小，地下庫出入口設置遠離敏感目標，地下停車場盡量遠離學校及竹壩新村。 ?固廢 環(huán)境 固體廢物主要來源于酒店生活垃圾及廚房垃圾，產(chǎn)生量約 ，經(jīng)分 類回收后，能回收利用的物質，賣給物資回收公司，其它生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不直接排放；廚房油水分離設施產(chǎn)生的廢油脂必須統(tǒng)一收集，交由有資質的單位處理，廚房產(chǎn)生的食物殘渣必須與生活垃圾分類收集，分類處理，并做到日產(chǎn)日清。 ?生態(tài)環(huán)境 本項目只有一棟高層建筑，其它均為三層建筑，小區(qū)建筑密度低，綠化率高，建筑物依地勢錯落布置，景觀綠化結合基地原有樹木、景 觀，同道路串起超大的景觀綠化空間，基本符合區(qū)位景觀環(huán)境屬性的保護控制要求，因此，項目運營期間酒店人流對生態(tài)環(huán)境的影響是可以接受的。 (6)環(huán)保投資估算 39 該項目環(huán)保投資包括污水處理和垃圾收集 、 綠化、降噪等 等，約 187 萬元 ， 投資計入建筑工程費中。 167。 167。 建筑節(jié)能 建筑物設計盡量滿足自然采光、通風要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受東、西向日曬；建筑物的平、立面避免出現(xiàn)過多的凹凸，建筑物的體形系數(shù)應符合建筑節(jié)能的相關規(guī)定；建筑的外窗 (包括陽臺的透明部分 )設置外部遮陽，并具有良好的密閉性能；屋頂、 外墻、門窗、底層地坪以及與地坪接觸的周邊外墻均采取隔熱保溫措施。通過上述措施，以減少建筑物照明、風扇、空調的能耗。 167。 運營節(jié)能 ? 充分利用市政水壓，低區(qū)采用市政供水，高區(qū)給水從水系統(tǒng)采用變頻供水。 ? 應選用技術先進成熟的節(jié)能型電器設備、器件。 ? 衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具。 ? 對室內溫度的控制應符合國家有關要求，夏季不低于 26℃，冬季不高于 18℃。 ? 通過智能控制系統(tǒng)，對各類設備實現(xiàn)自動監(jiān)控，使設備保持最佳運營狀態(tài)，為經(jīng)營管理者提供一個投資合理、高效的環(huán)境空間。 40 第七章 項目實施方案 167。 組 織機構與人力配置 該項目由 廈門蓮福投資有限公司 開發(fā)，并委托 世界 500 強企業(yè)豪生集團合作進行 經(jīng)營 。 開發(fā)階段 機構設置按該公司現(xiàn)有機構設置， 項目運營階段完全按照豪生集團的經(jīng)營模式進行人員設置和管理。 167。 項目實施進度計劃 根據(jù) 項目建設方案、建設規(guī)模 、特點 及外部條件， 統(tǒng)籌 安排項目的實施進度計劃 。 因一期 主體工程 已經(jīng)完成，目前進入二次裝修階段，故一期工程已不在關鍵線路上，可在二期主體施工的同時同步進行。二期工程尚未開始，現(xiàn)已經(jīng)完成 勘察 、設計任務，目前正在進行 審圖 及 資金籌措等前期工作， 計劃 2021 年 11 月開始進入工 程實施階段，預計總工期 20 個月 ，自 2021 年 11月至 2021 年 6 月。項目實施進度計劃詳見表 71。 （因別墅與高層酒店同時開工， 別墅工期很短，故以高層酒店作 為關鍵控制目標） 41 表 71 工程實施進度計劃表 （以高層酒店為例） 序號 時間 進度 項目 2021 2021 2021 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 土方工程 2 樁樁施工 3 地下室 施工 4 主體工程 5 裝修及設備安裝工程 6 二次裝修 室外工程 驗收及家俱 42 第八章 投資估算及資金籌措 167。 投資估算 167。 編制依據(jù) 該項目 現(xiàn)階段的 投資估算是在 一期工程完工及二期 規(guī)劃建設 初步 方案的 基礎上，根據(jù)建材行 業(yè) 2021 年頒 布的工程造價指標，結合項目的特點，同時參考了 當?shù)?類似工程的費用水平，并充分考慮到 廈門 市物價行情和建設場 址的條件等因素。 主要依據(jù)： ?《福建省工程綜合預算定額》； ? 《廈門建筑工程工程量清單計價參考價目表》 ? 《廈門市安裝工程工程量清單計價參考價目表》 ? 福建省工程建設施工階段監(jiān)理收費標準； ? 項目建設方案； ? 一期工程竣工結算； ? 當?shù)貙嶋H情況。 167。 總投資估算 該項目總投資估算包括 工程 建設投資估算 及 建設期利息估算。 其中一期工程的主體建設的費用已經(jīng)結算，但二次裝修尚應進行估算。 ?建設投資估算 該項目為 五星級酒店，含一棟高層酒店及 34 棟 別墅式酒店，用地面積 ，其中：一期工程建筑面積 ； 43 二期工程建筑面積 。 高 層酒店共 13 層，為框 剪結構 ， 設一層地下室，人防、地下車庫建筑面積 ； 別墅式酒店均設 3 層，為 框架結構。建設投資內容包括場地平整、 建筑工程、設備購置安裝、征地費用、勘察設計、建設單位管理費、臨時設施費等 。采用單位建筑工程投資估算法進行估算 ，各項估算指標、費率詳 見表 81。 說 明如下： ① 二期工程的 地 上建筑 部分 按 1500 元 / m2計 ， 地下室工程包括基坑支護、防水、人防設施及其預埋件、設備用房等費用， 平均估算單價按 2500元 / m2計； ②電 梯按 3 部估 計，其中一期工程 無電梯 ， 電梯均用 二期工程 高層酒店 ，估算單價按 35 萬元 /部； ③ 室內給排水按 30 元 / m電氣按 50 元 / m弱 電按 20 元 / m消防按 10 元 / m室外管線按 40 元 / m2估算； ④ 根據(jù)《 旅游飯店星級的劃分及評定 》標準， 酒店的二次裝修及家俱按照 3500 元 / m2 估算； ⑤ 小區(qū)道路工程按 200 元 /㎡估算 ， 小區(qū)綠化 、景觀 工程 按 60 元 /㎡估算； ⑥ 土地出讓金 600 萬元 ； ⑦ 建設單位管理費、臨時設施費、工程保險費分別按工程費用的 %、1%、 %估算； ⑧ 前期咨詢費包括規(guī)劃、可行性研究、環(huán)境影響評價等技術咨詢費，按工程費 的 %計算； ⑨ 勘察 設計費按 1%、城建配套費按 80 元 /m2計算；工程監(jiān)理費按 % 44 計算； ⑩ 預備費僅考慮基本預備費，費率取 ％。 經(jīng)測算， 項目總投資估算為 202121 萬元。其中： 項目建設投資估算 為 18811萬元， 建設期利息 1210萬元 （詳見表 81）。 45 表 81 因定資產(chǎn)投資估算表（單位：萬元） 序號 工程 或費用名稱 金額 1 工程費用 16495 一期工程總費用 7782 一期工程完成費用 2650 一期二次裝修及家俱 5132 二期工程總費用 8105 二期工程建筑地上主體 2422 其中：地上建筑 1856 地下建筑 566 電梯 105 室內給排水 44 電氣 73 弱電 29 消防 15 二次裝修及家俱 5417 室外工程 607 室外管線工程 114 污水處理、垃圾、灌溉 96 道路工程 287 綠化景觀工程 91 大門及圍墻 20 2 工程建設其他費用 1768 土地出讓金 600 建設單位管理費 247 臨時設施費 165 前期咨詢費 33 勘察設計費 165 工程監(jiān)理費 247 工程保險費 82 城建配套費 228 3 預備費用 548 建設投資小計 18811 4 建設期利息 1210 費用總計 20211 46 ?建設期利息估算 該項目 建 設資金由建設單位籌集，其中資本金 7021 萬 元 ， 擬 銀 行貸款13000 萬元 ， 于計算期第 1 年開始分 2 年貸入， 第 1 年貸入 8000 萬元，第 2年貸入 5000 萬元； 于計算期第 3 年開始 分 6 年 不 等額償還， 按照現(xiàn)行銀行 3～5 年期貸款 基準利率 為 %計算。經(jīng)測算， 利息總額為 3825 萬元 ，其中建設期利息為 1210 萬元，運營期利息為 2615 萬元 。 詳見 表 97：借款還本付息計劃表 167。 項目總投資 20211 萬元 ， 其中建設投資 18811 萬元，建設期利息 1210 萬元 。資金由建設單位籌集，其中：資本金（自有資金） 7021 萬元，占總投資%；銀行貸款 13000 萬元，占總投資 %。資金根據(jù)建設進度計劃分年投入。資金籌措計劃詳見表 82。 表 82 總投資及資金籌措計劃表 序號 項目 合計 計算期 第 1年 第 2年 1 總投資 20211 15000 5021 建設投資 18811 14539 4272 建設期利息 1210 461 749 2 資金籌措 20211 15021 5000 自有資金 7021 7021 0 用于建設投資 7021 7021 0 用于建設期利息 0 0 0 銀行貸款 13000 8000 5000 用于建設投資 11790 7539 4251 用于建設期利息 1210 461 749