【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載。向應(yīng)鎮(zhèn)商業(yè)購物廣場

　　

【正文】 面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。項目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以金州新區(qū)為基礎(chǔ)，輻射大連全境，影響全國，為我公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。2) 商圈定位核心商圈：大連地區(qū)次商圈：遼寧省邊緣商圈：東三省3) 定位依據(jù)l 綜合考慮了大連地區(qū)目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費者。l 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。為了保證公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。向應(yīng)街道最佳地快極其優(yōu)勢資源契合市場領(lǐng)先對手區(qū)域資源組團規(guī)模定位項目定位總結(jié)：打造核心競爭力，促進(jìn)項目價值的終極實現(xiàn)。住宅商業(yè)協(xié)同增效金州向應(yīng)作為大連歷史商貿(mào)集散地和紅色文化古城，具有悠久的歷史，并且地處遼東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強，“向應(yīng)商業(yè)購物廣場”作為向應(yīng)新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、我公司強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在大連未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。第五章：業(yè)態(tài)組合及分布一、主題商場1. 經(jīng)營方式國際品牌主力店。2. 區(qū)域位置及面積規(guī)劃●商業(yè)中心總建筑面積：八十萬平方米，其中：商場四層，賓館為十七層，面積兩萬平方米，餐廳一層。 ●商場為四層建筑，意大利設(shè)計師設(shè)計，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約、色彩明朗，造型新穎。商場內(nèi)部將設(shè)置大型連鎖超市和品牌區(qū) 域。貨品將匯集來自意大利及歐洲其它國家各具特色的輕工產(chǎn)品，突顯歐洲異域風(fēng)情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯(lián)營方式，以最短的銷售渠道呈現(xiàn)給消費者以最好的產(chǎn)品?！褓e館為十七層，標(biāo)準(zhǔn)為五星級，預(yù)計房間600多個，可同時容納2000多人，賓館內(nèi)各種康樂設(shè)施齊全，并設(shè)置大小不同會議室，滿足各種大、中、小會議需要。●賓館底層為餐廳，餐廳將分別設(shè)置西餐廳和中式餐廳。西餐將以歐洲風(fēng)格為主，依據(jù)國外飲食習(xí)慣，聘請國外廚師，打造完全歐美風(fēng)情餐廳。中餐廳將以國內(nèi)各地特色飲食為主，引進(jìn)具有代表性的風(fēng)味美食，力爭將中國境內(nèi)各地美食匯聚一堂，秀出民族風(fēng)尚?！裆虡I(yè)中心還配備了完善的娛樂配套設(shè)施，包括：網(wǎng)球場、室內(nèi)外游泳池、乒乓球、臺球、保齡球館、健身中心、高清影院。讓消費者在享受購物樂趣的同時，有個休閑娛樂的場所。此外，商業(yè)中心還設(shè)置了最新技術(shù)的水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)，先進(jìn)的太陽能供電設(shè)備，引進(jìn)大量室內(nèi)綠植，爭取將商業(yè)中心建成一個低碳、環(huán)保、綠色的新型購物休閑樂園。目標(biāo)客層●目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體。●中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是21世紀(jì)前20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習(xí)慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。他們是新世紀(jì)中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用。二、專業(yè)店1. 經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。2. 區(qū)域位置及面積規(guī)劃1) 設(shè)置在項目2~3層。2) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。l 3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。l 項目整體運營的要求。由于3C店專業(yè)性強，人氣很旺，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。是本項目主要的購物功能之一。3) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留，用于整體租賃。4) 收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運作。5) 參考目標(biāo)品牌：國美、蘇寧等。6) 目標(biāo)客層市內(nèi)所有消費家電、IT、通訊的客層。三、餐飲1. 品牌快餐1) 經(jīng)營方式：引進(jìn)國際著名的快餐品牌店2) 區(qū)域位置和規(guī)劃面積a) 分布在西街臨街部分。b) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務(wù)價值。l 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。l 品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項目符合其選址條件。l 項目整體運營的要求。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨立的門面。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同位置。這樣也可以使品牌快餐的人流與廣場共享。對整個項目的人氣提升有一定作用。3) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4) 收益方式a) 收取固定租金。b) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。c) 進(jìn)行資本運作。5) 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等。6) 目標(biāo)客層政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。2. 品牌餐廳1) 經(jīng)營方式：引進(jìn)3—5家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店2) 區(qū)域位置和規(guī)劃面積a) 分布在4層b) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。l 品牌餐廳的選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。本項目符合其選址條件。l 品牌餐廳安排在4層有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨通道。將品牌餐廳設(shè)置在4層可滿足多方面的要求。3) 經(jīng)營定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5) 收益方式a) 收取固定租金。b) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。c) 進(jìn)行資本運作。6) 目標(biāo)客層目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。四、品牌租賃店1. 經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 沿室內(nèi)步行街設(shè)置2) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位要求。由多個國內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shopping mall的一大特點。品牌店的進(jìn)場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。l 品牌店是本項目時尚、新潮消費的一個消費區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個項目的一個亮點，也是展現(xiàn)項目形象的最重要部分。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。l 品牌店的面積與整個項目的面積應(yīng)形成一定比例，本項目整體面積約為10萬m178。，結(jié)合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為7000m178。左右。而根據(jù)金州目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場容量足以支撐這7000萬m178。品牌店。3. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留。4. 收益方式：收取固定租金。5. 經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。6. 目標(biāo)客層目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體。五、休閑區(qū)1. 經(jīng)營方式：引進(jìn)10家左右休閑項目。2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 設(shè)置在項目4層 2) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個現(xiàn)代shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。l 休閑區(qū)的位置要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。l 項目整體運營的要求。隨著人們消費觀念和消費習(xí)慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。為滿足顧客“一站式”需求及各個不同客層顧客的消費需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。l 休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。3. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。3) 進(jìn)行資本運作。5. 項目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。6. 目標(biāo)客層周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等。六、運動健身館1. 經(jīng)營方式：引進(jìn)各類健身中心及運動項目。2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 設(shè)置在項目4層2) 依據(jù)l 順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。為滿足人們的此類消費需求，設(shè)置運動健身館。l 項目整體運營的要求。作為現(xiàn)代shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在6層西。3. 經(jīng)營方式：租賃4. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。3) 進(jìn)行資本運作。6. 項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。7. 目標(biāo)客層高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。七、服務(wù)功能區(qū)1. 經(jīng)營方式：引進(jìn)專業(yè)公司經(jīng)營2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000 m178。2) 依據(jù)l 是整個shopping mall各類業(yè)態(tài)的一個補充。l 為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項目成功的一個必要條件。l 有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。3. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。3) 進(jìn)行資本運作。5. 項目組合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。6. 目標(biāo)客層旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員等。八、影院1. 經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 設(shè)置在項目4層，面積約6000 m178。左右。2) 依據(jù)l 滿足人們的消費需求。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣。l 項目整體運營的要求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在5層。3. 經(jīng)營方式：租賃4. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5. 收益方式1) 收取固定租金。2) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。3) 進(jìn)行資本運作。6. 項目組合：影院大廳、迷你影吧。7. 目標(biāo)客層高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 九、其它功能洗浴中心、歌舞廳、會務(wù)中心、證券交易中心等功能作為配套功能。第六部分 結(jié)束語項目小組在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析大連地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“向應(yīng)商業(yè)廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告。商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項目。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運營過程中重新確定。市場定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達(dá)出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項目品質(zhì)，對招商、銷售和運營都能起到極大的推動作用。在本項目的建筑設(shè)計方案確定之后應(yīng)立即展開主力店品牌招商工作，并確保招商成功。由于時間較為倉促，疏漏在所難免，在董事會、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。