【導讀】東臨洛寧縣檢察院、祥瑞小區(qū)。申請報告的研究范圍根據國家有關部門對申請報告的。的技術人員38人。公司積極投身于洛陽地區(qū)房地產開發(fā),通過協商成功取得洛寧?？h永寧大道與建設路交叉口東北角地塊的開發(fā)權。標的實施,政府開發(fā)力度將進一步增強。洛寧縣政府出臺一系列優(yōu)惠政策招商引。洛寧縣經濟的蓬勃發(fā)展,推動城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹,帶。在充分、細致調查的基礎上,就編制本申請報告的有關問題與洛。及有關專家的意見。項目所在位置交通、通訊方便,給排水管網完善,用電由市供。結論及建議結論通過對本項目各項設計內容進行分析研究,“龍?zhí)┘偃站频辍表椖拷ㄔO基地位于洛寧縣建設路以東、永寧大道。為提高城市形象,提高人民生活水平,加強城市現代化進程,全面建設小康社會,本項目的實施將在該區(qū)域形成一個嶄新的商。2項目所處地理位置優(yōu)越本項目位于洛陽市洛寧縣城南部新區(qū),件非常便利,鬧中取靜,為商住的絕佳場所。

　　

【正文】 華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產稅暫行條例》及有關稅法規(guī)定 ,本項目所得稅率為 25%、營業(yè)稅率 5%、城建稅率 為 7%,教育附加費率 3%(營業(yè)稅及附加按 %計征 )。 運營收入及營業(yè)稅預測 項目建成后的營業(yè)內容較多 ,主要為 :餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務會展收入、商品銷售收入。 項目建成后平均每年可接待 10 萬人就餐 ,參照洛陽市同類高檔賓館餐飲收費標準 ,平均收費標準暫定位在 400元 /位。按上述的收費標準、就餐人數計 ,預計年餐飲收入合計為 4000 萬元。 參照洛陽市同類賓館收費標準 ,年營業(yè)天數按 365 天測算 ,預計年均出租率 70%?80%。 (客房 )住宿年均收入預測明細表單位 :萬元 序號 房間類型 房價 (元 /套 ) 入住人數 單位 (套 ) 天數 入住率 收入小計 1 標準間 2人 /間 365 70% 2 商務間 2人 /間 365 70% 3 豪華商務間 2人 /間 365 70%合計 580300 娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、 KTV、咖啡廳等收入 (按酒店住宿收入的 40%估算 )。 D. 會務收入 項目建成后 ,將形成大、中、小型會議室。收費標準將參照同類級別會務 收費標準計算 (按酒店住宿收入的 20%估算 )。 E. 旅游商品銷售收入 項目建成后平均每年可接待 15 萬游客 ,參照洛陽市同類酒店旅游商品銷售收入水平 ,平均標準暫定位在 100 元 /人。 F. 營業(yè)收入測算 根據上述計算 ,預計項目建成后年均營業(yè)收入約為 萬元 ,運營收入估算表 序號 項目 收入估算 (萬元 )滿負荷運營 (70%入住率 ) 備注 A 餐飲 4000 B 酒店住宿 均價 580 元 /間 C 洗浴、娛樂服務 D 會務收入 E 旅游商品銷售收入 1500 F 合計 營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的 %計算為 萬元 項目運營成本測算 (1)經營成本和總成本費用估算 根據現行財務制度規(guī)定 ,企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務費用、制造費用等期間費用計算。為便于本項目的財務測算及評價 ,本報告依據《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經濟咨詢評估指南》的方法 ,將上述費用中的相同各項費用歸并后 ,本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、修理費、財務費用及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表 :總成本費用估算表。 項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項目直接成本、娛樂項目直接成本、會務會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據目前洛陽市同類項目的成本統計數據顯示 ,餐飲業(yè)務的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的 60%。 客房業(yè)務、娛樂業(yè)務、會務會展業(yè)務的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的 50%估算 。 項目勞動定員 220人 ,工資按人均年收入 ,福利費按工資的14%提取 ,預計年均工資及福利費為 萬元。 根據國家有關規(guī)定 ,固定資產折舊按平均年限法 ,建筑物折舊年限 40 年 ,殘值率率 5%。 折舊費從項目經營期第一年開始計提。每年計提折舊費為 萬元 維修費按固定資產原值按 %計算 ,每年計提 萬元。 其他費用包括除工資及福利費、固定資產折舊、維修費后公司其他管理費用等。 本項目年均總成本費用為 萬元 ,見附表 :總成本費用估算表。 總成本構成 :根據財務分析和可行性研究的需要 ,總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本 。按項目評價則采用經營成本。 (1)固定成本 固定成本是指在一定的經營規(guī)模限度內 ,不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務費用、部分直接成本等。 (2)變動成本 變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用 ,包括部分直接成本等。 (3)經營成本 按項目評價原則 ,經營成本是從經濟分析角度 ,將 其從總成本費用分離出來的一部分成本 ,其計算表達式為 : 經營成本總成本費用 折舊費 攤銷費 財務費用。 預計本項目年均經營成本為 萬元 ,見附表 :總成本費用估算表。 (4)流動資金 :按 500 萬元考慮流動資金。 總成本費用估算表 序號 項目名稱 運營期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年及以后 1 經營成本 工資福利 直接成本 維修費 管理費用 2 折舊費 3 其他運營費用 4 總成本費用 固定成本 可變成本 序號 項目名稱 運營期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年及以后 1 營業(yè)收入 運營收入 2 經營成本 工資福利 直接成本 維修費 營業(yè)稅及附加 3 折舊費 4 其他運營費用 5 總成本費用 6 所得稅計算基數 7 所得稅 8 年收入 9 年總成本費用 10 利稅總額 11 稅后利潤 12 企業(yè)發(fā)展基金 13 職工獎勵及福利基金 14 應付利潤 15 未分配利潤 項目損益分析 貸款償還計劃 項目計劃向銀行貸款 10000 萬元 ,建設期第一年借款 7000 萬元 ,第二年借款 3000 萬元 ,貸款利息按銀行三 ~五年貸款利率 %執(zhí)行 ,還款期五年。 還款付息計劃表 單位 :萬元 借款還本付息表 序號 項目 建設期 運營期 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 1 年初累計借款 2 還本付息額 本期借款 3000 本期利息 本期還本 3 借款償還資金來源 年收入 年總成本費用 所得稅 備注 : 貸款總額 10000 萬元 ,并在年中均勻發(fā)放 ,貸款年利率 %。按照等額還本付息 5 年還清 由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。 項目投資財務現金流量表 序號 項目名稱 建設期 運營期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年 第 6年 第 7年 第 8 年 第 9年 第10年 第 11 年 第 12年 第 13 年 第 14年 第 15 年 1 現金流入 營業(yè)收入 882