【導(dǎo)讀】東臨洛寧縣檢察院、祥瑞小區(qū)。申請(qǐng)報(bào)告的研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的。的技術(shù)人員38人。公司積極投身于洛陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),通過(guò)協(xié)商成功取得洛寧?？h永寧大道與建設(shè)路交叉口東北角地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。標(biāo)的實(shí)施,政府開(kāi)發(fā)力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。洛寧縣政府出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策招商引。洛寧縣經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,推動(dòng)城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹,帶。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上,就編制本申請(qǐng)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題與洛。及有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)。項(xiàng)目所在位置交通、通訊方便,給排水管網(wǎng)完善,用電由市供。結(jié)論及建議結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析研究,“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目建設(shè)基地位于洛寧縣建設(shè)路以東、永寧大道。為提高城市形象,提高人民生活水平,加強(qiáng)城市現(xiàn)代化進(jìn)程,全面建設(shè)小康社會(huì),本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商。2項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市洛寧縣城南部新區(qū),件非常便利,鬧中取靜,為商住的絕佳場(chǎng)所。

　　

【正文】 華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定 ,本項(xiàng)目所得稅率為 25%、營(yíng)業(yè)稅率 5%、城建稅率 為 7%,教育附加費(fèi)率 3%(營(yíng)業(yè)稅及附加按 %計(jì)征 )。 運(yùn)營(yíng)收入及營(yíng)業(yè)稅預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多 ,主要為 :餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷(xiāo)售收入。 項(xiàng)目建成后平均每年可接待 10 萬(wàn)人就餐 ,參照洛陽(yáng)市同類(lèi)高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在 400元 /位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì) ,預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為 4000 萬(wàn)元。 參照洛陽(yáng)市同類(lèi)賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,年?duì)I業(yè)天數(shù)按 365 天測(cè)算 ,預(yù)計(jì)年均出租率 70%?80%。 (客房 )住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 房間類(lèi)型 房?jī)r(jià) (元 /套 ) 入住人數(shù) 單位 (套 ) 天數(shù) 入住率 收入小計(jì) 1 標(biāo)準(zhǔn)間 2人 /間 365 70% 2 商務(wù)間 2人 /間 365 70% 3 豪華商務(wù)間 2人 /間 365 70%合計(jì) 580300 娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、 KTV、咖啡廳等收入 (按酒店住宿收入的 40%估算 )。 D. 會(huì)務(wù)收入 項(xiàng)目建成后 ,將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類(lèi)級(jí)別會(huì)務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 (按酒店住宿收入的 20%估算 )。 E. 旅游商品銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目建成后平均每年可接待 15 萬(wàn)游客 ,參照洛陽(yáng)市同類(lèi)酒店旅游商品銷(xiāo)售收入水平 ,平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在 100 元 /人。 F. 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算 根據(jù)上述計(jì)算 ,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為 萬(wàn)元 ,運(yùn)營(yíng)收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 收入估算 (萬(wàn)元 )滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)營(yíng) (70%入住率 ) 備注 A 餐飲 4000 B 酒店住宿 均價(jià) 580 元 /間 C 洗浴、娛樂(lè)服務(wù) D 會(huì)務(wù)收入 E 旅游商品銷(xiāo)售收入 1500 F 合計(jì) 營(yíng)業(yè)稅及附加按營(yíng)業(yè)收入的 %計(jì)算為 萬(wàn)元 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算 (1)經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算 根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定 ,企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià) ,本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》的方法 ,將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后 ,本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算。總成本費(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表 :總成本費(fèi)用估算表。 項(xiàng)目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項(xiàng)目直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前洛陽(yáng)市同類(lèi)項(xiàng)目的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ,餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的 60%。 客房業(yè)務(wù)、娛樂(lè)業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的 50%估算 。 項(xiàng)目勞動(dòng)定員 220人 ,工資按人均年收入 ,福利費(fèi)按工資的14%提取 ,預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為 萬(wàn)元。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定 ,固定資產(chǎn)折舊按平均年限法 ,建筑物折舊年限 40 年 ,殘值率率 5%。 折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開(kāi)始計(jì)提。每年計(jì)提折舊費(fèi)為 萬(wàn)元 維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值按 %計(jì)算 ,每年計(jì)提 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、維修費(fèi)后公司其他管理費(fèi)用等。 本項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元 ,見(jiàn)附表 :總成本費(fèi)用估算表。 總成本構(gòu)成 :根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要 ,總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本 。按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營(yíng)成本。 (1)固定成本 固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi) ,不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。 (2)變動(dòng)成本 變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用 ,包括部分直接成本等。 (3)經(jīng)營(yíng)成本 按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則 ,經(jīng)營(yíng)成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度 ,將 其從總成本費(fèi)用分離出來(lái)的一部分成本 ,其計(jì)算表達(dá)式為 : 經(jīng)營(yíng)成本總成本費(fèi)用 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營(yíng)成本為 萬(wàn)元 ,見(jiàn)附表 :總成本費(fèi)用估算表。 (4)流動(dòng)資金 :按 500 萬(wàn)元考慮流動(dòng)資金。 總成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 運(yùn)營(yíng)期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年及以后 1 經(jīng)營(yíng)成本 工資福利 直接成本 維修費(fèi) 管理費(fèi)用 2 折舊費(fèi) 3 其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 固定成本 可變成本 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 運(yùn)營(yíng)期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年及以后 1 營(yíng)業(yè)收入 運(yùn)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 工資福利 直接成本 維修費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 3 折舊費(fèi) 4 其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 5 總成本費(fèi)用 6 所得稅計(jì)算基數(shù) 7 所得稅 8 年收入 9 年總成本費(fèi)用 10 利稅總額 11 稅后利潤(rùn) 12 企業(yè)發(fā)展基金 13 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 14 應(yīng)付利潤(rùn) 15 未分配利潤(rùn) 項(xiàng)目損益分析 貸款償還計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃向銀行貸款 10000 萬(wàn)元 ,建設(shè)期第一年借款 7000 萬(wàn)元 ,第二年借款 3000 萬(wàn)元 ,貸款利息按銀行三 ~五年貸款利率 %執(zhí)行 ,還款期五年。 還款付息計(jì)劃表 單位 :萬(wàn)元 借款還本付息表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 1 年初累計(jì)借款 2 還本付息額 本期借款 3000 本期利息 本期還本 3 借款償還資金來(lái)源 年收入 年總成本費(fèi)用 所得稅 備注 : 貸款總額 10000 萬(wàn)元 ,并在年中均勻發(fā)放 ,貸款年利率 %。按照等額還本付息 5 年還清 由以上貸款償還計(jì)劃可以看出本項(xiàng)目有足夠的資金償還貸款。 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期 第 1 年 第 2年 第 3年 第 4 年 第 5 年 第 6年 第 7年 第 8 年 第 9年 第10年 第 11 年 第 12年 第 13 年 第 14年 第 15 年 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 882