【推薦下載】根據(jù)我國法律規(guī)定回遷房有預(yù)售許可證嗎？-資料下載頁
2024-10-13 15:08本頁面
【正文】 圖必須同時懸掛《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預(yù)售項目進(jìn)行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應(yīng)。目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。日前記者前往一個樓盤看樓，要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責(zé)記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規(guī)定，買家其實(shí)可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。防止超面積銷售在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預(yù)售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價而不能預(yù)售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。預(yù)售款須入專用帳戶在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險。由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。有效期《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因?yàn)橛械耐恋厥褂脵?quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣?！渡唐贩款A(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。商品房買賣合同號發(fā)證機(jī)關(guān)會在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實(shí)發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進(jìn)行對照。另外，預(yù)售許可證上還有一項編號是“穗房預(yù)字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。查詢與投訴在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能最有效、最直接地監(jiān)管發(fā)展商。
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