【導(dǎo)讀】青島敦化路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

　　

【正文】 aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 第 11 頁(yè) 共 53 頁(yè) 《山東半島城市群總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》對(duì)外公布。按照這一規(guī)劃，山東半島城市群將致力于成為黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動(dòng)區(qū)域，與京津冀、遼 中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。 規(guī)劃提出，以青島為龍頭，以青島、濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，積極培育煙臺(tái)的副中心城市地位，加快發(fā)展重要節(jié)點(diǎn)城市，彌補(bǔ)城市群薄弱環(huán)節(jié)和塌陷環(huán)節(jié)，形成 6 個(gè)等級(jí)的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)。到 2020 年，青島、濟(jì)南發(fā)展成為城區(qū) 500 萬(wàn)人、 430 萬(wàn)人左右的超大城市。青島全市總?cè)丝趯⑦_(dá) 1200 萬(wàn)，濟(jì)南總?cè)丝?800 萬(wàn)。 半島城市群目前是以青島、濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域雙中心結(jié)構(gòu)將由以龍頭城市青島為核心的單中心結(jié)構(gòu)所取代，但濟(jì)南的政治 、文化中心地位并不會(huì)被改變。 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。因此在項(xiàng)目開發(fā)定位時(shí)一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點(diǎn)，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的 城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為 主的主城 西部副中心 。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城 東部副中心 。 (4)自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 (5)在城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nes ToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 青島敦化路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 第 12 頁(yè) 共 53 頁(yè) 公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的城市副中心，同時(shí)作為 輔城中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。規(guī)劃紅島發(fā)展組團(tuán)作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。至 2021 年人均居住面積為 12 ㎡，住宅總建筑面積為 萬(wàn)㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設(shè)總用地的 %。 至 2021 年規(guī)劃新建 15 個(gè)居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽(yáng)一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有計(jì)劃、有重點(diǎn)地進(jìn)行，重點(diǎn)是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。 ◆從上述用地布局來看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園 居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時(shí)在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。所以本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。 三、青島市居住格局及發(fā)展變化 解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號(hào)山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nes ToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 青島敦化路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 第 13 頁(yè) 共 53 頁(yè) 洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡(jiǎn)陋，亦有“里院式 ”的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國(guó)至改革開放時(shí)期，城市“帶狀”布局得到有效調(diào)整，但改變甚微。九十年代青島市實(shí)施“跨越式”大發(fā)展，在實(shí)施舊城保護(hù)性開發(fā)與改造的同時(shí)，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購(gòu)買力大大提高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地區(qū)，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國(guó)際會(huì)展中心和文化中心等行業(yè)和設(shè)施的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。 綜 觀近年來青島房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度日趨增強(qiáng)，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。規(guī)?；瘎?dòng)向日趨明晰，“規(guī)?；秶钡母拍钪鸩降玫搅耸袌?chǎng)更清晰的強(qiáng)化。居住生活城郊化將成為青島樓市發(fā)展的又一新階段。 大青島“品”字形的發(fā)展戰(zhàn)略，正在努力縮小南北經(jīng)濟(jì)差距的政策扶持，也為這種趨勢(shì)起到推波助瀾的作用。市郊城鎮(zhèn)在幾年“退二進(jìn)三”的城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃引導(dǎo)下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的生產(chǎn)基地紛紛遷離市區(qū)的發(fā)展契機(jī)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的升級(jí)改造，以此吸引了大量的居民在當(dāng)?shù)毓ぷ?、生活和居?，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來直接的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，市中心擁擠的居住環(huán)境現(xiàn)狀、“非典”肆虐后所啟動(dòng)的綠色健康理念、區(qū)間交通設(shè)施的改善和私家車的廣泛普及也為居住地域革命帶來不小的沖擊。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)階段，巨大的升值潛力也是吸納市場(chǎng)游資的最理想棲息地。 Sel ect i on. 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