【導(dǎo)讀】骨子里的驕傲氣質(zhì)和對(duì)本土文化的情結(jié)。中心區(qū)域，與鄭州、開(kāi)封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。米，平均氣溫為℃，全年日照情況2280小時(shí)。城鎮(zhèn)人口153萬(wàn)；從人口的分布情況來(lái)看，禹州市為人口最多的區(qū)域，人口數(shù)為萬(wàn)，而作為城區(qū)的魏都區(qū)人口最少，只有萬(wàn)。近5年來(lái)魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但增幅不大，在%-2%之間。增長(zhǎng)速度，因此房地產(chǎn)的增長(zhǎng)也為剛性增長(zhǎng)。南北，經(jīng)由許昌有多次快速列車(chē)發(fā)往北京、上海、深圳、廣州等地；的高速公路以許昌市為中心形成“米”字形的高速公路框架。立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)許昌經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要推手。是許昌市唯一的市轄區(qū)，是許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。小區(qū)配備了相應(yīng)公共設(shè)施與室外環(huán)境。目前該區(qū)許多工廠已經(jīng)廢棄，政府正大力推進(jìn)舊工廠和危。許昌市政府致力將東城區(qū)打造為。居民生活水平逐步提高。同時(shí)應(yīng)該看到，2021年許昌城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出。仍不發(fā)達(dá)，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。

　　

【正文】 車(chē)庫(kù) 及地下室 銷(xiāo)售 二、項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 項(xiàng)目投資（ 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ）及用款計(jì)劃表 （見(jiàn)附表 1） 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 項(xiàng)目投資 、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 土地及大配套費(fèi) 2 前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 三 、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售單價(jià)的估算 根據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)可知，銷(xiāo)售單價(jià)住宅均價(jià)為 3150 元 /平方米，商業(yè)門(mén)面均價(jià)為 6000 元 /平方米，地下車(chē)庫(kù)均價(jià)為 2021 元 /平方米 ，地下室均價(jià)為 600 元 /平方米 。 可銷(xiāo)售面積 及 車(chē)庫(kù)面積的確定 可銷(xiāo)售的住宅的建筑面積為 97880 平方米，可銷(xiāo)售的商業(yè)門(mén)面的建筑面積為 2400 平方米，可銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù)和地下室的建筑面積為 5000天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 平方米， 3 銷(xiāo)售比例的確定 根據(jù)前面的許昌市場(chǎng)情況分析及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，住宅、商業(yè)酒店、商 業(yè)門(mén)面和地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售祥見(jiàn)下表 年份 類(lèi)型 2021 2021 2021 2021 住宅 商業(yè)門(mén)面 地下車(chē)庫(kù) 20% 50% 60% 40% 30% 40% 30% 20% 15% 50% 20% 5% 20% 銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算 住宅預(yù)售部分的款項(xiàng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前按 30%收取。 依據(jù)有關(guān)國(guó)家規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算。 （見(jiàn)下表） 稅費(fèi)率表 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 % 土地增值稅 按銷(xiāo)售額 *% 城建稅 7% 公益金 5% 教育附加費(fèi) 3% 法定盈余公積金 10% 企業(yè)所得稅 按銷(xiāo)售額 *15%*25% 任意盈余公積金 8% 土地使用稅 使用權(quán)面積 *4元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 內(nèi) 容 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 銷(xiāo)售收入 住宅 商業(yè)酒店 商業(yè)門(mén)面 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 車(chē)庫(kù) 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育費(fèi)附加 所有業(yè)主付款均按一次付清或通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款的方式付清房款，其中地下車(chē)庫(kù)、地下室均按最有效使用投入銷(xiāo)售。 四、項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。通常項(xiàng)目的資金籌措有資本金、預(yù)售收入及借貸資金三種主要的方式。 本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款 8000 萬(wàn)元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預(yù)售房款中通過(guò)銷(xiāo)售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 貸款條件為，年利率為 %，按照單利計(jì)息，每年年末支付當(dāng)年利息，最后兩年等額還本。 從資金來(lái)源與運(yùn)用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿(mǎn)足投資的要求。 資金籌措及還本付息表見(jiàn)下表 貸款還本付息表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 年初累計(jì)借款 2 借款 3 應(yīng)計(jì)利息 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 4 還本 5 付息 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 資金籌措 1 自有資金 2 借貸資金 3 預(yù)售收入 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 資金來(lái)源 銷(xiāo)售收入 資本金 短期借款 2 資金運(yùn)用 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 注：平均分配而產(chǎn)生誤差 五：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）、住宅銷(xiāo)售價(jià)格 ，依據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)及開(kāi)發(fā)確定 （ 2）、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 ，見(jiàn)前面表。 （ 3）、稅費(fèi)率確定見(jiàn)前表。 銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算見(jiàn) 前 表 。 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤(rùn)總額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 12 加：年初未分配利潤(rùn) 13 可分配利潤(rùn) 14 應(yīng)付利潤(rùn) 15 年末未分配利潤(rùn) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 資本金 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 設(shè)基準(zhǔn)收益率為 15%，當(dāng) i=MARR=15%時(shí)， FNPV= 萬(wàn)元＞ 0，則從全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的；項(xiàng)目的FIRR=%＞ 15%，則從全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 盈利能力分析 動(dòng)態(tài)的看，當(dāng)其基準(zhǔn)收益率為 15%， FIRR= % ，F(xiàn)NPV= 萬(wàn)元 ＞ 0，投資回收期 = 年。 償債能力分析 根據(jù)分析其第一年 和第二年不用償還貸款的利息，資金可利用多，有償 還貸款的能力，根據(jù)預(yù)期的利潤(rùn)和市場(chǎng)情況選擇最后兩年還清貸款 ，償債能力極強(qiáng)。 不確定性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、預(yù)售款回籠進(jìn)度 、建筑安裝工程費(fèi)等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析?？梢钥吹剑a(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是影響收益的兩個(gè)最敏感因素，應(yīng)注意降低成本和營(yíng)銷(xiāo)策劃。 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 0 基本方案 0 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 10 2 售房?jī)r(jià)格 +10 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 10 為了考慮項(xiàng)目對(duì)于不確定因素變化影響的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 、 售房?jī)r(jià)格因素作臨界點(diǎn)分析。如期望的 基準(zhǔn) 收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為 37293 萬(wàn)元，增加 6500 萬(wàn)元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2857 元，下降 293 元 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以得出結(jié)論： 從主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)值分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；另根據(jù)敏感性和臨界點(diǎn)的分析的結(jié)果 ，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第九章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 從目前住宅的市場(chǎng)來(lái)看，除有效需求不足，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置 較為 偏僻，配套設(shè)施不齊全，交通不方便，教育條件差，缺乏良好的居住環(huán)境是重要的原因。本項(xiàng)目雖然在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、教育、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 雖然目前房地產(chǎn)總體趨勢(shì) 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看商品房銷(xiāo)售前景看好 ， 為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要認(rèn)真做好小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃， 戶(hù)型規(guī)劃等，避免規(guī)劃單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好 和 加大銷(xiāo)售力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限額地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施中，還要優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)看出， 產(chǎn)品投資對(duì)本項(xiàng)目影響比較大， 因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，是降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的 主要 因素之一。當(dāng)然，做好物業(yè)管 理和售后服務(wù)，也是降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金計(jì)劃 分 銀行貸款 、 自籌 、 銷(xiāo)售回款 三部分 解決，影響項(xiàng)目主要因素就是銷(xiāo)售回款的速度。因此，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇一次性付款 、 分期付款 、 七成銀行按揭方式等多種方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第十章 結(jié)論與建議 結(jié)論： 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和該市場(chǎng)已有一部分較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中 高 檔住宅，根據(jù)對(duì)本市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益可行。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，高品質(zhì)住宅結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶(hù)型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型和面積，并作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 建議 ： 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 可行性分析是具有預(yù)測(cè)性的方案及評(píng)價(jià)，應(yīng)在市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析的基礎(chǔ)上，制定具有實(shí)際操作性