城市分批次建設(shè)用地上報審批流程-資料下載頁
2024-10-13 11:24本頁面
【正文】 據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。第二，關(guān)于續(xù)展的問題，《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”有關(guān)住宅用地到期怎么具體續(xù)期，是無償還是有償還不得而知，各種觀點也異說紛呈。國家應(yīng)該出臺有關(guān)具體規(guī)定。（五）當(dāng)前建設(shè)用地使用權(quán)的審批程序。在談建設(shè)用地使用權(quán)審批程序之前有必要簡要一提建設(shè)項目審批證書，也就是常說的五證兩書：“五證”是：⑴國有土地使用證，國土資源部門（國土資源管理局）核發(fā)。⑵建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由規(guī)劃部門（規(guī)劃局）核發(fā)。⑶建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由規(guī)劃部門（規(guī)劃局）核發(fā)。⑷建設(shè)工程施工許可證，由建設(shè)部門（建設(shè)局）核發(fā)。⑸商品房預(yù)售許可證，房管部門（房產(chǎn)管理局）核發(fā)?！皟蓵笔牵骸蹲≌|(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》取得五證的程序：（1）立項批準。一般是由開發(fā)商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設(shè)住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準。（2）建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項證明到規(guī)劃局，說我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個項目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。（3）土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個《國有土地使用權(quán)證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批準，那前面的工作不全白費了！（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進行住宅設(shè)計，將這個設(shè)計的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個工程項目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過審核，認為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項工程的設(shè)計內(nèi)容符合規(guī)劃要求。（5）《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商拿著上述幾個證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。（6）商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第２４８號）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明
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