【正文】 的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過快經(jīng)營性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會引發(fā)土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的話題一直是新政策出臺后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實(shí)施中注重控制對地價(jià)的大幅度波動(dòng)是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價(jià)收益的同時(shí)，也需考慮對當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格市場的穩(wěn)定作用。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價(jià)成交會增加政府的財(cái)政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。在這種情況下，對進(jìn)行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價(jià)的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價(jià)。因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標(biāo)底價(jià)格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價(jià)格、防止土地價(jià)格的非理性上漲的重要的前期工作。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實(shí)施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進(jìn)宗地的成交，但對于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對于地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計(jì)劃及價(jià)格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應(yīng)計(jì)劃。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計(jì)劃和力度進(jìn)行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價(jià)競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實(shí)施或脫延開發(fā)計(jì)劃的被動(dòng)局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。政府對土地的長期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對稱情況下投機(jī)商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展?？偨Y(jié)經(jīng)營性土地的招拍掛出讓方式的建立對于規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國土地市場土地供應(yīng)長期以來采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機(jī)制運(yùn)行的城市土地市場還任重道遠(yuǎn)。本文通過回顧城市經(jīng)營性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實(shí)際運(yùn)作中存在的問題，并針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點(diǎn)看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個(gè)長期的動(dòng)態(tài)的過程，必須根據(jù)土地市場的發(fā)展變化進(jìn)行調(diào)整。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規(guī)范完善，土地市場必將更加公平透明，進(jìn)而保證整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開 拍賣委員會招標(biāo) 不公開 招標(biāo)委員會 底價(jià)是否公公開開底價(jià)由誰確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報(bào)價(jià)方式 報(bào)價(jià)次數(shù)設(shè)立拍賣委員會 設(shè)立招標(biāo)委員會交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)舉牌價(jià) 可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià) ≥2人填寫投標(biāo)書 一次報(bào)價(jià)機(jī)會 ≥2人 競買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深點(diǎn) 發(fā)布報(bào)》刊登 圳商報(bào)》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會或拍賣委員會，招標(biāo)委員會或拍賣委員會由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會或拍賣委員會主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。招標(biāo)委員會主要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價(jià)，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書。拍賣委員會職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競買人資格，指定拍賣主持人。第四篇：土地招拍掛流程土地招拍掛流程根據(jù)《土地管理法》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，我國按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。各地級市實(shí)行土地集中統(tǒng)一管理，壟斷建設(shè)用地供應(yīng)一級市場，建立和完善土地收購、儲備、供應(yīng)、開發(fā)的運(yùn)營機(jī)制，加強(qiáng)土地資產(chǎn)監(jiān)管。實(shí)行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣制度。凡商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地，以及同一塊土地有兩個(gè)以上意向用地者的其它建設(shè)用地，都必須依法采取公開招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓，由市國土資源行政主管部門依法組織實(shí)施?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！钡谖迨臈l“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。第十條“土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。”第十一條“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。第十二條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年?！钡谑龡l“土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：（一）協(xié)議；（二）招標(biāo)；（三）拍賣?！薄墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”第六條“市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施?！钡谄邨l“出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本?！钡诎藯l“出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。”第九條“招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。” 第十條“市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密?！钡谒氖龡l“國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資或入股等，必須經(jīng)有土地評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地資產(chǎn)評估，報(bào)有關(guān)國土資源行政主管部門備案。”土地形成供應(yīng)，是土地儲備的結(jié)點(diǎn)。此環(huán)節(jié)是根據(jù)土地報(bào)批、用地意向、供地情況，依托國土資源局將地塊交由市土地交易中心出讓。具體步驟如下： 、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖及技術(shù)報(bào)告至土地中介單位出具地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告，紅線圖面積應(yīng)小于14公頃；；、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖、地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告、征地協(xié)議至市國土局征地事務(wù)所辦理土地出讓申請的函發(fā)至用地科；、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖、地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告、區(qū)政府征地補(bǔ)償說明、城投出具的土地出讓申請、拆遷協(xié)議、宗地權(quán)屬說明組卷，出具會簽單至行政審批科審查并流轉(zhuǎn)會簽至各科室及主管局長、市長簽字，回轉(zhuǎn)到用地科，并委托土地交易中心進(jìn)行土地市場交易；，完成土地出讓文件編制，進(jìn)行出讓。第五篇：土地招拍掛主要一些流程土地招拍掛主要一些流程一、★前提一，該片土地是國有土地，如果不是需進(jìn)行土地報(bào)征（報(bào)征費(fèi)用政府先行墊支）取得省政府土地報(bào)征批次文件?！锴疤岫l(xiāng)鎮(zhèn)需有供地計(jì)劃。二、規(guī)劃局出具該片土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（此規(guī)劃條件建立在場鎮(zhèn)規(guī)劃基礎(chǔ)上），需進(jìn)行場鎮(zhèn)總體規(guī)劃或者總規(guī)修編。三、中介公司評估該宗地值多少錢？為招拍掛最低價(jià)做參考。四、土地利用科取得拍賣計(jì)劃（供地計(jì)劃）。如果沒有計(jì)劃，要與國土局土地利用科聯(lián)系。文件彭府辦發(fā)〔2012〕20號文件五、拍賣之前應(yīng)該完成的事：農(nóng)民的土地費(fèi)用到位（含土地款、青苗費(fèi)、房屋拆遷等費(fèi)用）農(nóng)民社保到位場地平整（場平）●國土局批文（規(guī)劃科郭波）●規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（余姜?。駠辆滞恋乩每凭幹仆恋鼐幪枺ㄌ镉袡?quán)）●與國土局土地交易中心加強(qiáng)聯(lián)系（張科長）●需上土管會通過該宗地是否適合招拍掛，到成都進(jìn)行招拍掛●關(guān)鍵該宗地拍賣成功（3家以上報(bào)名）