【導(dǎo)讀】來賓市建昌·水岸新都核準申請報告

　　

【正文】 項目定位準確會更具有競爭機會； ? 抓住政府對本片區(qū)的規(guī)劃，迎合政府政策是發(fā)展本項目的機會； ? 在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，尋找來賓市房地產(chǎn)市場的空隙，采取和目前在售項目的差異化的產(chǎn)品設(shè)計，走差異化之路，走和目前在售樓盤競和之路是本項目的機會點之一。 威脅 ? 本項目會受到來自市政府前各項目的競爭威脅； 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 31 ? 本項目會受到來自臨近幾個在建項目的競爭威脅； ? 本項目會受到來自華僑投資區(qū)在建項目的競爭威脅； ? 本項目還會受到國家和地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的威脅。 項目 場址 評價 項目位于城 市主城區(qū)、居住聚集區(qū)、配套設(shè)施完善、無特殊景觀資源的中等規(guī)模居住項目周邊交通便利，配套設(shè)施 1km 內(nèi)較完善 ； 在未來市場未知和供應(yīng)量加大的條件下，對本項目而言， 通過準確市場定位及客戶細分，使項目突破政策大環(huán)境影響以及區(qū)域和自身條件限制，走出差異化發(fā)展的方向 ，打造來賓市真正的品質(zhì)樓盤， 實現(xiàn)高價值并獲得快速市場變現(xiàn) 。 本項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標合適，能較大化地體現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值； 本項目地塊交通便利，通達性好，不管是出入來賓市還是市內(nèi)交通都較便利； 本項目地塊位于來賓市城北新區(qū)，周邊政府行政辦公部門林立； 本項目地塊 周邊有一定的生活配套，但還不太完善，隨著城市政建設(shè)的完善，周邊生活配套設(shè)施會逐步完善； 本項目地塊周邊環(huán)境得到了逐步改善，隨著政府對周邊的建設(shè)投入，周邊環(huán)境在可預(yù)見的未來會得到越來越良性地發(fā)展； 《來賓市城市總體規(guī)劃（ 20212025）》對來賓市近期、中期、遠期總體規(guī)劃作出了詳細的規(guī)劃說明，近期規(guī)劃是 20212021 年，從現(xiàn)在開始剛好是 5 年，近期規(guī)劃藍圖在未來 5 年對本項目及其周邊會逐步變成現(xiàn)實的利好，使得來賓成為宜居城市，本項目成為宜居項目。 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 32 第四章 、 項目定位 項目 開發(fā)方向及產(chǎn)品 定位 建議 通 過對來賓市調(diào)及項目的 SWOT 分析，我司經(jīng)充分論證，結(jié)合開發(fā)商運營的優(yōu)劣勢，來賓目前房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀，項目所處區(qū)域的競爭態(tài)勢，當前新政可能造成的影響，本著優(yōu)勢互補，規(guī)避風(fēng)險，快速回籠資金，實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化的原則，將本項目的開發(fā)方向及定位確定為以“ 精 品住宅 +風(fēng)情商業(yè) 為主，高”，拔高項目整體形象，打造城北新的地標性綜合性高尚物業(yè)。 住 宅： 高品質(zhì) 改善型 現(xiàn)代居住社區(qū) 底 商： 社區(qū)級商業(yè)，綜合配套、服務(wù)中心 沿河 商業(yè) : 濱河特色 休閑主題商業(yè)街 項目 客戶 定位 隨著政府新的規(guī) 劃 和城區(qū)最近幾年的發(fā)展及 各 板塊 配套的完善，現(xiàn)在城北屬于高速發(fā)展階段，區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)越來越明顯， 結(jié)合區(qū)域內(nèi)典型向目的客戶分析，本 項目客戶 群 主要來源、組成比例如下： 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 以自住為主考慮二次換房置業(yè)的本地居民、企事業(yè)單位及公務(wù)人員 (70%)； 其他城市、周邊縣市居民，看好來賓的 投資客、自住兼投資客戶等 (10%)。 （ 10%15%） 來賓的生意人、老板、城市白領(lǐng)、投資散客等 (20%)； （ 35%） 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 33 項目價格定位 根據(jù)目前項目指標數(shù)據(jù)，本項目物業(yè)類型為 住宅和商鋪 等結(jié)合。我司對這些類產(chǎn)品的價格制定采用市場比較法以及市場的自然增幅；在價格制定時充分考慮項目所在區(qū)域情況、各項目的優(yōu)劣勢的比較、在售項目價格、競爭項目價格、目標客戶心理價格等因素，結(jié)合本項目的實際 情況進行測算 ， 以期住宅的價格 和商鋪 制定在符合市場行情的同時能夠達到一定效益的價格水平。在此類產(chǎn)品價格的制定上，主要充分考慮其價格標桿作用及市場的升值空間。 項目住宅價格定位 綜合項目的區(qū)域、產(chǎn)品特征、物業(yè)類型等特點， 針對 住宅 產(chǎn)品 我司選取項目周邊在售的 上賓觀邸 、 陽光西西里 和 麗景苑 三個項目為市場比準項目。 ? 項目 住宅產(chǎn)品 市場比準價格測算 內(nèi)容 權(quán)重 項目 相比值 上賓觀邸 陽光西西里 麗景苑 地段 10 11 9 11 規(guī)模 10 10 12 10 交通狀況 10 10 11 11 生活配套 10 12 10 11 景觀環(huán)境 10 10 10 11 產(chǎn)品設(shè)計 10 11 10 11 噪音 10 10 園林設(shè)計 10 10 11 形象檔次 10 10 營銷策劃 10 9 9 9 總計 1 10 銷售均價 3600 3700 3750 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 34 權(quán) 重 40% 30% 30% 加權(quán)均價 1395 1116 1084 我司經(jīng)測算，得出 本 項目的市場比準價 為 3595 元 /平方米 。 項目 商鋪 價格定位 從本項目的規(guī)劃設(shè)計方案來看，商鋪主要為街鋪形式，為了測算方便，按照單層街鋪計算； 綜合項目的區(qū)域、 交通區(qū)位 、 設(shè)計檔次 等特點，針對 街鋪 產(chǎn)品我司選取項目周邊在售的 財富 16 麗景苑 和 富城國際 三個項目 的街鋪產(chǎn)品的價格 為市場比準項目 價格 。 ? 項目 街鋪 產(chǎn)品 市場比準價格測算 內(nèi)容 權(quán)重 項目 相比值 財富 168 麗景苑 富城國際 地段 10 12 12 11 規(guī)模 10 12 12 12 交通狀況 10 12 11 12 生活配套 10 12 16 16 景觀環(huán)境 10 12 12 12 形象檔次 10 14 14 14 營銷策劃 10 10 10 10 總計 1 10 11 銷售均價 16000 13000 12500 權(quán) 重 20% 50% 30% 加權(quán)均價 2909 5778 3333 項目的市場比準價 約為 13000 元 /平方米 。 考慮我司建議的街 鋪產(chǎn)品的風(fēng)情打造及沿河商業(yè)街的獨特定位打造以 及對本項來賓市建昌水岸新都核準申請報告 35 目整體營銷和包裝等因素，尊地認為本項目街鋪在銷售期的 銷售均價在 13000元 /平方米 以上。 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 36 第五章 、項目 建設(shè)工程技術(shù)方案 設(shè)計依據(jù) 來賓市規(guī)劃局制定的該項目規(guī)劃設(shè)計要點及建筑用地紅線圖 來賓市興建昌房地產(chǎn)有限公司制定的《方案設(shè)計任務(wù)書》 國家及地方法規(guī)、規(guī)范： ①、《民用建筑設(shè)計通則》 GB 503522021 ②、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 GB 500961999（ 2021 年版） ③、《住宅建筑規(guī)范》 GB 50368— 2021`` ④、《建 筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB 500162021 ⑤、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB 5004595(2021 年版 ) ⑥、《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ 10098 ⑦、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計》 JGJ 502021 ⑧、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB 5018093 ⑨、《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 JGJ 75— 2021 ⑩、國家及省市有關(guān)環(huán)保、衛(wèi)生、消防、防疫、交通、市政、綠化等部門的法規(guī)及規(guī)范 設(shè)計理念 本項目方案設(shè)計立足于地塊所處環(huán)境，秉承將規(guī)劃、建筑、景觀三者合為一體的整體 設(shè)計思路，力求體現(xiàn)現(xiàn)代住宅規(guī)劃場所狀態(tài)的最大化，環(huán)境融合的最大化，以及時效上的最大化。 人塑造環(huán)境，環(huán)境反之塑造人的行為、心理，人們憑借自身的品位、修養(yǎng)，規(guī)劃自己的生活藍圖，而優(yōu)雅的生活空間再次提高人們的生活文化質(zhì)量。當全社會已將關(guān)注環(huán)境作為時代發(fā)展的主題時，方案設(shè)計緊緊圍繞塑造小區(qū)中心大花園式住區(qū)環(huán)境特征的主題，充分關(guān)注人、關(guān)注生活、關(guān)注環(huán)境，以發(fā)展的現(xiàn)代科技及設(shè)計手段將人與自然的關(guān)系從原始的被動接受，到工業(yè)革命后的相對對立，而來賓市建昌水岸新都核準申請報告 37 演繹為人與自然的再度融合，從而達到人、建筑、自然的和諧互動。 在城市土 地這一不可再生資源，隨著時代變遷和發(fā)展，彌足珍貴的今天，充分利用土地、挖掘土地潛力，有效配制資源，實現(xiàn)整體高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境與開發(fā)經(jīng)濟利益的雙贏局面，成為本方案高戰(zhàn)略的出發(fā)點與立足點。 總體規(guī)劃方案 總體布局 ? 平面 ①、將東西北三面布置二層臨街商業(yè)；沿南面規(guī)劃道路布置為一層商業(yè)，滿足城市功能的需要。 ②、將小區(qū)主要出入口設(shè)在設(shè)在北面規(guī)劃道路上，次要出入口設(shè)在東面規(guī)劃道路上，并用小區(qū)的中心大花園的主景觀帶將兩個出入口連接起來，使小區(qū)的空間更加通透和開敞。行人駐足觀望，無論站在哪個入口處，都 能看到小區(qū)內(nèi)開敞靈動的空間和精致自然的景觀被深深吸引，力圖景觀資源的最大化。，被深深吸引，力圖景觀資源的最大化。 ③、將住宅圍繞中心大花園布置，形成小區(qū)開闊的中心花園組團空間。以環(huán)中心大花園道路及十字交叉景觀帶為紐帶，各棟住宅聯(lián)系起來，使之都靠近主景觀軸或主景觀點．即實現(xiàn)了景觀的均好性，又使每棟住宅有很好的標識性和歸屬感。 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 38 ④、戶型以最大限度地獲得優(yōu)異的景觀朝向，陽光日照和通風(fēng)．在規(guī)劃中，我們以水為中心設(shè)計了大面積面積的水體，這不僅滿足了人們傍水而居的親水情結(jié)，也強調(diào)了這里的中心感和凝聚力，使得環(huán)境更加自然 ，充滿靈氣。 ? 交通組織 ①、車行系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)主景觀區(qū)做到人車分流 .車輛沿周邊小區(qū)路道路行駛及停靠，不影響小區(qū)主景觀區(qū)主要人流活動空間，最大限度減少汽車對居住區(qū)的交通及噪音、尾氣的不利影響。 ②、人行系統(tǒng)：從城市道路進入小區(qū)后，人行系統(tǒng)將人流引入內(nèi)部中心景觀，中心景觀將建筑完美融入小區(qū)景觀設(shè)計。以環(huán)中心大花園道路及十字交叉景觀帶為紐帶濱水景觀帶，形成豐富的景觀層次。同時對入戶空間、庭園空間進行細化處理，使人的入戶口空間呈序列的視覺效果。 ③、出入口系統(tǒng)：小區(qū)共有三個出入口，小區(qū)主入口設(shè)在北面主干道西環(huán)路上，次要出入口設(shè)在東面規(guī)劃道路上，和中心花園形成對景，并相互呼應(yīng)，是小區(qū)的主形象入口。南面規(guī)劃道路設(shè)置消防車車行出入口。其空間處理力求開敞、大氣并具有導(dǎo)向性。設(shè)計中有意識地對人車進行分流處理，減少干擾，并便于管理。 ④、消防交通：小區(qū)內(nèi)設(shè)便捷環(huán)形消防通道，保證小區(qū)內(nèi)消防安全?？裳匦^(qū)車行道路，在緊急情況下，也可沿硬質(zhì)綠化處理的園區(qū)小道進入庭園。 建筑設(shè)計方案 居住設(shè)計 ①、各種戶型都有很好的朝向、采光和通風(fēng)。廳房緊湊、方正、實在，極大的提高了面積的實用率。所有廳房開間、進深都考慮了家具的合理 擺放，住宅內(nèi)部以滿足現(xiàn)代家居生活進行了功能布局。住戶的廳房大量的使用了大面積玻璃凸窗，在不增加面積的前提下有效的擴大了使用空間，處處體現(xiàn)人與自然和諧共處 ②、每一戶衛(wèi)生間，每一個自然房間，都能自然通風(fēng)采光，處處體現(xiàn)人與自然和諧共處。 ③、戶與戶之間無視線干擾。所有戶型均設(shè)置雙陽臺，戶戶觀景，力求戶戶的均好性、私密性、安全性。 來賓市建昌水岸新都核準申請報告 39 商業(yè)設(shè)計 本項東南西北四面道路道路，底層均設(shè)置商鋪，立面運用現(xiàn)代造型，打造具有時代特色的商業(yè)環(huán)境，營造出傳統(tǒng)而熱鬧的商業(yè)氣氛。 園區(qū)景觀 環(huán)境是整個小區(qū) 的靈魂，也是衡量小區(qū)生活質(zhì)量最重要的標準之一，全面的住區(qū)景觀環(huán)境設(shè)計應(yīng)考慮日常戶外使用，環(huán)境、綠化三方面內(nèi)容，不僅可以通過綠化的環(huán)境，美化的小品設(shè)施，吸引住戶走出居室，為住戶提供設(shè)施齊備的軟質(zhì)活動場地，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。營造綠意蔥蔥，錯落有致，步移景異的花園式居住空間，使居民感受高尚、優(yōu)雅的生活情趣是環(huán)境設(shè)計的最終目的 。 本設(shè)計在引入水景為豐題的中心大花園概念，“以人為本”的開發(fā)理念出發(fā)。建昌水岸新都的園區(qū)環(huán)境設(shè)計體現(xiàn)了一種優(yōu)美、親和、生態(tài)的居住區(qū)景 觀。為把小區(qū)營造成為自然、舒適的綠色家園，在小區(qū)中心設(shè)計了中心開闊視野的水面空間及綠化園林景觀構(gòu)成了中心花園龐大的綠地系統(tǒng)。長廊短欄、藝術(shù)雕塑、奇石景觀、依水而筑的亭閣，將自然和諧地分布在綠地系統(tǒng)中。而遍植園區(qū)的喬木、叢林、灌木、花卉，讓住戶領(lǐng)略四季的流動。舒緩流動的溪流則給居者帶來水的來賓市建昌水岸新都核準申請報告 40 靈動，讓居住者與自然處于和諧境界。園區(qū)內(nèi)建筑、植物、道路、水系互相交錯融合、輝映成景，為住戶提供足夠的充滿情趣的公共文化空間，努力營造出一種