【導(dǎo)讀】對(duì)所策劃項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解項(xiàng)目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開(kāi)發(fā)和銷售樓盤(pán)情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn)，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。出本課程設(shè)計(jì)的研究思路及策劃方案，繪制規(guī)劃圖，撰寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。本項(xiàng)目位于天河珠江新城臨江大道與華穗路交界處，交通位置十分便利。根據(jù)項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，劃設(shè)計(jì)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣；6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目背景是對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境的描述，分析項(xiàng)目所處區(qū)域。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析是對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目的可行性分析，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的狀況分。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是對(duì)項(xiàng)目的形象、客戶、戶型、價(jià)。格和物業(yè)管理進(jìn)行定位。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，它分別對(duì)項(xiàng)目的建筑、道路、綠化等進(jìn)行。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目的是設(shè)計(jì)一套營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。

　　

【正文】 表 表 4 序 項(xiàng) 目 金 額（萬(wàn) 元） 32 號(hào) 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 土地有償使用出讓金 10 合計(jì) 14550 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=73 萬(wàn) （ 2）可行性研究費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬(wàn) （ 3）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬(wàn) （ 4）三通一平費(fèi)： 180 元／ M178。 * 57763 M178。 =1040 萬(wàn) （ 5）籌建開(kāi)辦費(fèi)：（ 5593+18662） *%=24 萬(wàn) 合計(jì)： 73+49+49+1040+24=1235 萬(wàn) （ 1）多層住宅建安費(fèi) 多層住宅建安費(fèi) 表 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元／ M178。） 工程量（ M178。） 金額（萬(wàn)元） 1 土建及裝修工程費(fèi) 1350 37920 5119 2 水電安裝工程費(fèi) 125 37920 474 3 小計(jì) 1475 37920 5593 33 （ 2）高層 住宅建安費(fèi) 高層住宅建安費(fèi) 表 5－ 2 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元／ M178。） 工程量（ M178。） 金額（萬(wàn)元） 1 土建及裝修工程費(fèi) 2600 64350 16731 2 水電安裝工程費(fèi) 300 64350 1931 3 小計(jì) 2900 64350 18662 （紅線內(nèi)外工程費(fèi)） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 道路工程 70元 /㎡ 404 2 排水管道工程 13元 /㎡ 75 7 公共廣場(chǎng) 250 元 /㎡ 8 公共車場(chǎng)、站場(chǎng) 250 元 /㎡ 10 綠化工程 17元 /㎡ 11 供水工程 20元 /㎡ 116 12 供電工程 60元 /㎡ 347 13 電信工程 14元 /㎡ 81 14 煤氣工程 30元 /㎡ 173 15 合計(jì) 228 元 /㎡ 1319 公 建 配 套 費(fèi) 表 7 編 號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積（ ㎡ ） 單價(jià)（元／ M178。） 金額（萬(wàn)元） 1 幼兒園 1493 1475 220 34 2 小學(xué) 3 中學(xué) 4 衛(wèi)生站 124 2900 36 5 文化活動(dòng)中心 2321 1475 342 6 球類場(chǎng)地 854 1475 126 7 糧油店 145 2900 42 8 肉菜市場(chǎng) 2121 1475 313 9 副食品店 546 1475 81 10 飲食店 1578 1475 233 11 飯店 487 2900 141 12 小吃店 354 1475 52 13 綜合百貨店 875 1475 129 14 日用雜品店 784 2900 227 15 五金交電建材店 114 114 33 16 理發(fā)店 97 2900 28 17 廢品收購(gòu)店 95 2900 28 18 書(shū)報(bào)銷售店 87 2900 25 19 公共電話亭 75 1475 11 20 中西藥店 89 1475 13 21 水果店 114 1475 17 22 綜合修理店 123 1475 18 23 儲(chǔ)蓄所 147 1475 22 24 郵政所 78 1475 11 25 電訊營(yíng)業(yè)廳 87 1475 13 26 汽車停車場(chǎng)（庫(kù)） 3125 112 27 自行車（摩托車）停車場(chǎng)（庫(kù)） 612 34 28 變電房 74 1475 11 29 路燈配電室 54 1475 8 35 30 凈化石油氣站 115 1475 17 31 公共廁所 121 1475 18 32 垃圾集散點(diǎn) 78 2900 22 33 小區(qū)綜合管理處 245 1475 36 34 居民委員會(huì) 245 1475 36 合計(jì) 9116 2693 2455 ： (14550+1235+24255+1319+2455)*4%=1752 萬(wàn) （ 按建安 費(fèi)百分之 4計(jì)算） ： 開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 表 8 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按基本 設(shè)施配套費(fèi) 的 6％ 79 2 投資方向調(diào)節(jié)稅 建安工程費(fèi) * 49 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) * 98 6 其它稅費(fèi) 建安工程費(fèi) * 49 7 合計(jì) 275 （ 17項(xiàng)的和） 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 （萬(wàn)元） 1 土地成本 14550 2 前期工程費(fèi) 1235 3 建安工程費(fèi) 24255 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1319 5 公建配套費(fèi) 2455 36 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1752 7 8 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 合計(jì) 275 45841 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表 表 9 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 *3% 1375 2 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 *1% 460 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 *2% 1668 銷售代理費(fèi) 銷售收入 *% 953 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 *% 417 3 貸款利息 4 合計(jì) 4873 （三）投資成本費(fèi)用估算匯總表 投資成本費(fèi)用估算匯 總表 表 10 成 本 項(xiàng) 目 總 額（萬(wàn)元） 得 房 成 本 （元 /㎡ ） 多層（ ㎡ ） 高層（ ㎡ ） (一 )土地成本 14550 2738 1162 (二 )建安工程費(fèi) 24255 1475 2900 37 (三 )前期工程費(fèi) 1235 214 214 (四 )基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1319 164 164 (五 )公建配套費(fèi) 2455 305 305 (六 )不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1752 171 171 (七 )開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 275 27 27 (八 )開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4873 476 476 (九 )投資總額合計(jì) 50714 5570 5419 （四）、資金籌措與投入計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 表 11 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 54430 15856 24586 12800 1188 建設(shè)投資 50714 15550 23645 11519 貸款利息 3716 306 941 1281 1188 2 資金籌措 54430 15856 24586 12800 1188 自有資金 17750 7550 7645 2555 借款 (含利息 ) 24716 8306 8941 6281 1188 銷售收入再投入 11964 8000 3964 貸款還本付息估算表 單位 :萬(wàn)元 表 12 序 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 38 號(hào) 1 2 3 4 5 6 1 年初借款累計(jì) 8306 14247 15528 2 本年借款 21000 8000 8000 5000 3 本年應(yīng)計(jì)利息 3716 306 941 1281 1188 4 本年底本息償還 3000 5000 16716 5 年末借款累計(jì) 8306 14247 15528 6 歸還借款本息來(lái)源 24716 3000 5000 16716 投資回收 其他收入 （五）、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）銷售單價(jià)的確定 根據(jù)市場(chǎng)比較法，定出項(xiàng)目銷售均價(jià) 7500 元 /平方米。 （二）銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測(cè)表 表 13 分 類 可銷售面積（ ㎡ ） 建議銷售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售收入（萬(wàn)元） 多 層 住 宅 第一期 第一批 21040 7500 15780 第二批 16880 8000 13504 第二期 第一 批 第二批 39 第三期 第一批 第二批 第四期 第一批 第二批 高 層 住 宅 第一期 第一批 34780 6500 22607 第二批 29570 7000 20699 第二期 第一批 第二批 車 位 1350（個(gè)） 8（萬(wàn)元 /個(gè)） 10800 合 計(jì) — — 83390 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 銷售總收入分期按比例測(cè)算表 表 14 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 年份 銷 售比例 銷售面積（ ㎡ ） 2 3 4 5 6 合計(jì) 2 29％多層 10997 7698 16843 25％高層 16087 7457 車位 211 個(gè) 1688 3 31％多層 11755 8816 24652 31％高層 19981 12988 車位 356 個(gè) 2848 4 30％多層 11376 9101 22572 18％高層 11583 9687 車位 473 個(gè) 3784 5 10％多層 3792 3534 19323 26％高層 16731 13309 40 車位 310 個(gè) 2480 6 3 合計(jì) 100％ 多層：37920 ㎡ 83390 高層：64350 ㎡ 各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單位：萬(wàn)元 表 15 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 多層住宅 29284 7698 8816 9101 3534 高層住宅 43306 7457 12988 9687 13309 車位 13500 1688 2848 3784 2480 合計(jì) 83390 16843 24652 22572 19323 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 土地增值稅計(jì)算表 表 16 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 注 備 1 扣除項(xiàng)目金額 68960 ＋ ＋ ＋ 開(kāi)發(fā)成本 45841 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 8589 銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 5362 銷售收入 X ％ 加扣 20％ 9168 X 20％ 2 銷售收入 83390 41 3 增值額（銷售收入扣除項(xiàng)目金額） 14430 4 增值率（增值額 /扣除項(xiàng)目金額） 21% 5 增值稅率 30% 6 增值稅（增值額 *增值稅率） 3030 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 單位：萬(wàn)元 表 17 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期