【正文】 是無法確認的事項,則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份,同時對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往,這樣就會很被動。有人習慣以電話聯(lián)系,這對于購房時與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。建設(shè)部公布驗房、收房標準程序(細節(jié) 收房細則:把驗收的目光放在隱蔽工程上合同(1 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。這些文件要看原件,而不是復(fù)印件。(2 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。(3 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(4 查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格?！犊⒐を炇諅浒副怼飞系拿恳豁椂急仨殘笾鞴懿块T備案,缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》,同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案,例如消防設(shè)施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是發(fā)展商的過失,可以追究其責任。(5 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。注意:向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。戶內(nèi)(1 窗a 窗邊與混凝土接口有無縫隙 b 落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固 c 是否翹曲變形 d 開啟關(guān)閉順暢 e 零配件裝配齊全 f 位置是否準確g 窗玻璃應(yīng)表面平整h 窗玻璃是否完好無損、無劃痕 i 隱形紗窗是否安裝完畢,且無破損 j 外窗框四周處理是否粗糙 k 外窗開啟扇是否能關(guān)上 l 把手是否松動m 窗子玻璃的每個角是否封好 n 打開后窗戶是否能固定 o 直角接合部是否嚴密 p 窗框表面是否光潔 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗臺應(yīng)平滑,不刮手t 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶u 所有紗窗下沿與窗臺之間,應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間(2 地面 a 是否松動 b 是否爆裂c 是否撞凹d 有無明顯的縫隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走線的標示g 地平驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩,那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管,長度約為20 米左右吧,然后注滿水。 米或1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度,并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度,然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,你就得注意了。(3 墻身、頂棚、樓板 a 有無傾斜、彎曲 b 有無隆起或凹陷 c 墻面是否平整 d 墻面是否有花e 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計規(guī)范,若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房存在危險隱患, f 鋼筋是否暴露g 檢驗梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線h 用木棍敲一下有無空聲 i 墻面是否有明顯色差 j 陰陽角是否平直k 是否有裂紋、刷紋,若裂縫與墻角呈45 度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。l 有無水漬、裂痕 m 天花板是否有小裂紋 n 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔o 檢查墻面有無石灰“爆電”,這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致,可用鐵器敲打“爆點”,如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落,也屬質(zhì)量問題,將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩,不可忽視。p 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”(4 水a(chǎn) 開關(guān)是否妥當 b 過墻線是否有導(dǎo)管 c 導(dǎo)管連接是否緊密 d 管線是否安全可* e 下水管道不可使用塑料軟管 f 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象g 需要注意的是,北京地區(qū)的水質(zhì)嚴重超標,有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水,為了保險起見,這樣的小區(qū)在驗收房屋時,最好自己采些水樣帶回去,送給有關(guān)部門檢驗,如果水質(zhì)確實不符合生活用水標準,就應(yīng)想辦法及早解決。h 上下水管是否已做絲扣處理?(5 電a 開關(guān)是否妥當b 按動漏電保護器的測試鈕 c 管線是否安全可* d 插座面板是否有電 e 拉閘斷電測試 f 插座是否帶保險裝置 g 洗手盆的上方不應(yīng)有插座h 打開所有的燈具開關(guān),看燈具是否都亮 i 開關(guān)插座面板是否存在劃痕j 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯(lián)接端子是否真正起作用? k 電線是否符合國標質(zhì)量l 電線的截面面積是否符合要求。一般來說,空調(diào)線更應(yīng)達到 4平方,否則使用空調(diào)時,容易過熱變軟。暖氣a 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級過 b 暖氣內(nèi)是否有水 c 暖氣有無漏水痕跡 d 暖氣里的水管上是否有銹(7 衛(wèi)生間a 坐廁下水是否順暢 b 沖水聲音是否正常 c 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏d 坡度是否對頭(是否有倒坡現(xiàn)象 e 有無積水 f 是否倒泛水和滲漏 g 閉水試驗h 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑 i 臺盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露電線 k 進出水是否流暢l 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 m 照明燈座必須是磁口安全燈座 n 洗手盆的上方不應(yīng)有插座o 衛(wèi)生間門口是否有擋水條 p 排污管是否有蓄水防臭彎頭 q 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌 r 墻壁需要做拉毛處理s 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm,若過小則有可能無法安裝座便器t 是否已安裝紗窗? u 衛(wèi)生間是否有排風道?如何通風?(7+ 洗衣間a 是否做了避水試驗? 管線 a 是否外露 b 是否有管線穿過 c 過墻線是否有導(dǎo)管 d 導(dǎo)管連接是否緊密e 線路安裝是否平整、牢固、順直 f 下水管道不可使用塑料軟管g 電話線等等應(yīng)先加套管,再埋進水泥。不能將電話線直接進水泥地(9 水表a 是否安裝 b 是否有水表空走 c 閥門關(guān)閉不嚴 d 閥門脫絲,連接件滴水 e 截止閥生銹影響水質(zhì)(10 電表 a 是否安裝 b 使用數(shù)目(11 電話線a 用電話機檢查電話線路是否有信號(12 電視天線a 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(13 室內(nèi)污染a 從7 月1 日以后,凡新開工的民用建筑工程,完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進行驗收,并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認可的檢測機構(gòu),對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進行檢測, 檢測不合格的,不得竣工驗收。(14 樓宇對講a 在驗收時要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常(15 層高a 測量樓宇層高的方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法,你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。(17 地漏a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低點 c 地漏是否排水通暢(18 隱密性及隔音效果如何(19 日照是否達到國家規(guī)定(20 通風是否達到國家規(guī)定(21 天然氣表以及管道天然氣總閥門應(yīng)當在公共部位,管道不能暴露在室外(特別是頂層,可能會遭雷擊(22 窗磁、門磁系統(tǒng)(2 門a 貼臉是否完整 b 貼臉是否有裂縫 c 是否能鎖上d 貼臉與樓頂板陰角線是否平行 e 是否與墻在一個平面上f 直角接合部是否嚴密g 表面是否光潔,是否有劃痕、銹跡 + 門把手是否光潔,是否有磕痕 h 不上鎖是否會自動關(guān)上或打開 i 四角是否呈直角j 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差 k 開啟是否靈活 l 關(guān)上門窗聽聽隔音效果 m 密封程度。密封膠條是否有損壞 n 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格 o 門框與墻身有無過大縫隙 p 門與門框有無過大縫隙 q 零配件是否裝配齊全,位置準確r 門與地的縫隙,要預(yù)留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差 s 門的安全程度如何?是否有四個支點?(3 外墻a 是否有較大面積的空鼓 b 是否開裂 c 是否滲水d 是否有明顯的水印和霉點 e 是否有排水設(shè)施 f 空調(diào)是否能安裝g 出水口 h 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。(4 檐溝、落水管 a 安裝是否牢固 b 接口是否平密 c 是否滲漏 d 落水管，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓?走。(5 消防系統(tǒng) a 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。信報箱 a 房屋是否按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7 標識系統(tǒng) a 樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符 小區(qū)環(huán)境(9 停車場(10 保安系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)(1 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；物 業(yè) 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一 個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司 的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。三、后記 在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： 1 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責進行加固 補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責處理。2 對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責維修，也可采 取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。3 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。四、參考資料 1 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如 瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3 《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中 的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。五、收房簽字時的注意事項： “若房屋不符合有關(guān)國家強制標準或行業(yè)標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人 將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人 有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊??！?（關(guān)于變更設(shè)計保留權(quán)利）： “若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處； 由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修）本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆?，”第五篇：授?quán)委托書(收房)授權(quán)委托書委托人姓名：甲；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxxx受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxx現(xiàn)甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購買房產(chǎn)的收房手續(xù)等相關(guān)事宜。委托人（簽名）：受委托人（簽名）：****年**月**日