【正文】 二年，法律另有規(guī)定的除外?！?，購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過(guò)協(xié)商解決又想通過(guò)法律程序解決的，,如果在商品房買賣合同中沒(méi)有約定其他費(fèi)用，一般只是代收物業(yè)管理費(fèi)。房屋維修基金是必須交的，現(xiàn)在基本是屬于辦理房產(chǎn)證的條件之一，可以列入房產(chǎn)證的費(fèi)用里。第五篇：新房收房時(shí)驗(yàn)房注意事項(xiàng)編者按：有人說(shuō)，買房子真累，總覺(jué)得處處陷阱，如履薄冰。從選房購(gòu)房開始，等待了一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)主們，終于盼來(lái)了收房的日子?？梢裕?dāng)業(yè)主們滿腔熱情、帶著憧憬去收房時(shí)，卻常常會(huì)出現(xiàn)一些令人煩惱的小問(wèn)題，讓業(yè)主們的滿心歡喜大打折扣。收房作為整個(gè)買房過(guò)程的后期階段，往往也是出問(wèn)題最多的階段，一不小心，業(yè)主們就容易掉進(jìn)開發(fā)商精心布置的陷阱里。新房接收時(shí)的驗(yàn)房是一道非常重要的手續(xù)。新房存在的問(wèn)題在驗(yàn)房時(shí)如果沒(méi)被發(fā)現(xiàn)，那么在裝修階段就必須花費(fèi)額外的費(fèi)用來(lái)進(jìn)行修補(bǔ)。下面我們就來(lái)介紹一下驗(yàn)房順序，以及驗(yàn)房常用工具和驗(yàn)房的常用方法，盡可能的避免和化解有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量糾紛。俗話說(shuō)“有備無(wú)患”，做足事前功夫始終是應(yīng)對(duì)問(wèn)題的不二法寶。為讓業(yè)主收好房，開開心心住新居，小編特意整理“收房大作戰(zhàn)，最完備的收房流程”，給即將收房的“準(zhǔn)業(yè)主們”提供實(shí)戰(zhàn)性攻略。第一步：接到收房通知單按合同約定，開發(fā)商會(huì)在收房前一個(gè)月內(nèi)將收房通知單寄給買家，告知具體收房時(shí)間及需要準(zhǔn)備的資料。按有關(guān)規(guī)定，如業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。某些負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會(huì)在收房通知寄出時(shí)另以電話方式通知購(gòu)房者，也有開發(fā)商并不管你有沒(méi)有收到。拆招：業(yè)主收到開發(fā)商寄來(lái)的收房通知書時(shí)，先看看信的郵戳日期是否超過(guò)了購(gòu)房合同上的收房日期，超過(guò)了可考慮向開發(fā)商按合同索賠。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)切記寫清楚收房通知書的郵寄地址(一定要容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn))。有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可即使與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并有書面形式確認(rèn)。第二步：看清“三書一證一表”收房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的第一步就是要查看開發(fā)商是否已經(jīng)具備了足夠的交房條件。按照要求，開發(fā)商應(yīng)出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，并向收房業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《竣工驗(yàn)收備案表》(簡(jiǎn)稱“三書一證一表”)，還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》(房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽(yáng)臺(tái)地面等)和驗(yàn)收意見(jiàn)表(如《樓宇驗(yàn)收記錄表》)等。證件齊全的可直接進(jìn)入下一步驟，證件不齊交房的則要向開發(fā)商問(wèn)個(gè)究竟，千萬(wàn)不要貿(mào)然收房。拆招：交房是要具備這“三書一證一表”，這是國(guó)家的強(qiáng)制規(guī)定，如果證書不齊全，建筑質(zhì)量當(dāng)然就難以得到充分保障。因此早在簽訂購(gòu)房合同之前，購(gòu)房者一定要堅(jiān)持將“三書一證一表”齊全列入交房的必要條件中，這樣一來(lái)，就算是碰到開發(fā)商違規(guī)無(wú)證交房的情況，發(fā)生糾紛也有據(jù)可依。面對(duì)“三書一證一表”不齊全的情況，購(gòu)房人可選擇不收房，如果確實(shí)被要求收房，也要在相關(guān)文件中，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見(jiàn)《表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。第三步：先驗(yàn)房后交費(fèi)檢查完各種證件后，收房最關(guān)鍵的一步：驗(yàn)房正式開始了。業(yè)主先是需要交身份證復(fù)印件、收房通知書，領(lǐng)取房間鑰匙，然后由開發(fā)商的接待人員帶領(lǐng)，到所購(gòu)樓房依雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但在大多數(shù)情況下，開發(fā)商都會(huì)要求買家先交錢填表、簽文件，再驗(yàn)房。拆招：購(gòu)房者在簽合同時(shí)應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，可以采取變通方法，在收房文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。第四步：驗(yàn)房步驟不放過(guò)收房的時(shí)候哪些地方會(huì)是容易出現(xiàn)問(wèn)題的部位。業(yè)主們可要看仔細(xì)咯。(一)房屋室內(nèi)空間尺寸。(二)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量。(三)門窗、護(hù)欄安裝質(zhì)量。(四)室內(nèi)防水工程質(zhì)量。(五)給排水及采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量。(六)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量。【詳細(xì)】拆招：業(yè)主在驗(yàn)房的過(guò)程中，首先要關(guān)注房屋是否存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等。然后才是房屋使用方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，例如門窗是否平直。業(yè)主可在驗(yàn)房時(shí)帶上電筆、直尺、小木槌等工具，以便于檢驗(yàn)。若發(fā)現(xiàn)房屋有瑕疵：墻上有個(gè)裂縫、地漏有點(diǎn)堵、窗戶有點(diǎn)滲水等，業(yè)主是有權(quán)拒絕收房的，并可要求開發(fā)商按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)重修、維修房屋，如更換地板，更換同一品牌的裝飾材料等，直至開發(fā)商提供符合合同標(biāo)準(zhǔn)的房屋才收房。通常來(lái)說(shuō)，維修往往會(huì)推遲交房時(shí)間，如果維修時(shí)間過(guò)長(zhǎng)且影響到入住的，業(yè)主可參展遲交房的條款，要求開發(fā)商進(jìn)行有關(guān)延遲交房的賠償。同樣，對(duì)于開發(fā)商承諾贈(zèng)送的材料和設(shè)備，也要通過(guò)書面形式明確下來(lái)，以保障自己的權(quán)益。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商交付的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際不符，差價(jià)部分將由開發(fā)商雙倍賠付。第五步：記錄在案待解決驗(yàn)完房后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在制定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中)。如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并講一件填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)。如開發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見(jiàn)交送開發(fā)商。然后，根據(jù)雙方協(xié)調(diào)后的解決方案簽署相關(guān)的整改維修文件，簽字蓋章，并約定下次驗(yàn)收時(shí)間。拆招：對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地轉(zhuǎn)破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性等種種問(wèn)題，不管開發(fā)商陪同人員如何承諾，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，如樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，并將有關(guān)問(wèn)題詳細(xì)記錄，而對(duì)于房屋的瑕疵，業(yè)主應(yīng)盡量拍照和攝像進(jìn)行取證。第六步：繳費(fèi)筆筆算清在驗(yàn)房完畢后，就要交清相關(guān)費(fèi)用了，記住，每一筆費(fèi)用都要索取發(fā)票，每一筆錢都要算清。雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但一些開發(fā)商在收房時(shí)仍巧立名目亂收費(fèi)。目前，政府相關(guān)部門已有明文規(guī)定，開發(fā)商交房時(shí)，燃?xì)獬跹b費(fèi)、電視、電話開通費(fèi)等已不能再向業(yè)主收取費(fèi)用，另外，水費(fèi)、電費(fèi)的押金也已停收。因此，業(yè)主在收房時(shí)，只需要向物業(yè)管理公司繳納管理費(fèi)、裝修按金(可協(xié)商不交，裝修后也可退回)、物業(yè)維修基金(可自己交，若由物業(yè)公司交要及時(shí)那會(huì)維修基金卡)。拆招：業(yè)主在收房前就應(yīng)該提前了解物價(jià)局的各項(xiàng)收費(fèi)規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與開發(fā)商要求的款項(xiàng)相對(duì)應(yīng)，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要與開發(fā)商協(xié)商。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴，而且要保留各種單據(jù)，這樣，投訴的時(shí)候手中就有證據(jù)了。第七步：辦理入住手續(xù)驗(yàn)完房后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品?！度胱f(xié)議》與《消防責(zé)任書》是業(yè)主與管理處的入住約定，要注意有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，定下一些雙方權(quán)責(zé)不對(duì)等的條款。拆招：簽署時(shí)應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時(shí)應(yīng)及時(shí)提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。一、驗(yàn)房順序先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水、電表、氣表、通風(fēng)、排煙、排氣。后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題必須和樓上樓下鄰居配合。二、驗(yàn)房常用工具量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬(wàn)用表；搖表；多用螺絲刀(“－”字和“＋”字)；5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆；手錘；小錘；大燈、小燈。輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙、火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆等。⑴1只塑料洗臉盆——用于驗(yàn)收下水管道⑵1只小榔頭——用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓⑶1只塞尺——用于測(cè)裂縫的寬度⑷1只5米卷尺——用于測(cè)量房子的凈高⑸1只萬(wàn)用表——用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通⑹1只計(jì)算器——用于計(jì)算數(shù)據(jù)⑺1只水筆——用于簽字⑻1把掃帚——用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生⑼1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩——用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。三、驗(yàn)房注意問(wèn)題及簡(jiǎn)單操作方法主要問(wèn)題：⑴詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開裂現(xiàn)象(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)。提示：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清除后就可以拉動(dòng)了。⑵檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。⑶仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開裂情況。提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上23項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。⑷水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。提示：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。⑸驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。提示：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。⑹驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。⑺核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；⑻測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。其他簡(jiǎn)單操作方法：⑴廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。⑵衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。⑶管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)；⑷ 空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測(cè)墻磚空鼓。⑸驗(yàn)電：A、檢查插座： 五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說(shuō)明開關(guān)質(zhì)量有問(wèn)題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無(wú)法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來(lái)測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒(méi)有或不明確，立即糾正。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無(wú)松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：F、檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴。是否不響或響了不停。⑹視鏡(貓眼)：入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象。⑺測(cè)高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，(或)說(shuō)明房頂沒(méi)有傾斜。⑻測(cè)墻壁地面：用長(zhǎng)尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒(méi)發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn))。⑼ 測(cè)乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時(shí)帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過(guò)光線陰影看出，如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵?，如果局部刷?修補(bǔ)過(guò))會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。⑽鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過(guò)油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒(méi)有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門底部過(guò)早腐爛損壞。⑾樓道窗戶是否有紗窗，如果沒(méi)有，應(yīng)及時(shí)提出。⑿檢查防盜門有無(wú)劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。⒁檢查門窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。