【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性..................錯(cuò)誤!第六章技術(shù)、設(shè)備與工程方案..................錯(cuò)誤!第十二章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置............錯(cuò)誤!

　　

【正文】 以在此對(duì)超市營(yíng)業(yè)收入只作保守的估計(jì)。按每月的人流狀況初步估算，月平均營(yíng)業(yè)收入約為 45 萬(wàn)，全年超市營(yíng)業(yè)收入約為 540萬(wàn)元。 工 資及福利費(fèi) 參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包 括管理人員）共 72 人，人均月平均工資為 1600 元。公司規(guī)定福利費(fèi)按工資額的 30%計(jì)提。則年工資與福利費(fèi)合計(jì)為 萬(wàn)元。 超市進(jìn)貨成本 超市進(jìn)貨成本，即超市所購(gòu)商品的成本費(fèi)用。按超市營(yíng)業(yè)收入的 25%計(jì)提。 年租金成本 此項(xiàng)目年租金成本為 240 萬(wàn)元，一年一交。 折舊費(fèi) 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 ，固定資產(chǎn)凈殘值率 20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限 5 年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 萬(wàn)元。 修理費(fèi) 該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 10%計(jì)算，每年為 萬(wàn)元。 攤銷費(fèi) 無(wú)形資產(chǎn)攤銷總額 萬(wàn)元，攤銷年限 5年，年攤銷額為 萬(wàn)元；其他資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)期第 1 年的成本中，則第 2年的攤銷費(fèi)為 萬(wàn)元，從第 3年起每年均為 萬(wàn)元。 外購(gòu)燃料動(dòng)力 外購(gòu)燃料動(dòng)力為 KTV 每年耗費(fèi)的水電費(fèi)和其它燃料動(dòng)力費(fèi)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，每年的水電費(fèi)及其它燃料動(dòng)力耗費(fèi)為每年 10 萬(wàn)。 利息支出 該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營(yíng)業(yè)期產(chǎn)生的利息。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為除 去上述各項(xiàng)費(fèi)用外的其他所有費(fèi)用。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 9 萬(wàn)元 /年。 總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 3。 該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 KTV 包房營(yíng)業(yè)稅率為 20%，考慮完其它附加稅費(fèi)后的綜合稅率為 22%；超市收入營(yíng)業(yè)稅率為 5%，考慮完其它稅費(fèi)后綜合稅率為 %。估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。 利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按 25%考慮，估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。 九、財(cái)務(wù)分析 總投資收益率 ROI： % 資本金凈利潤(rùn)率 ROE： % 項(xiàng)目投資回收期 Pt： 年 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。分析結(jié)果見(jiàn)附表 5。 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究對(duì)象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV： 萬(wàn)元 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： % 資本金內(nèi)部收益率 FIRR： % 計(jì)算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 零，可以看出，該項(xiàng)目有較好的動(dòng)態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見(jiàn)附表 附表 7。 償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。 利息備付率 利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第 2 年為研究對(duì)象。 利息備付率 ICR= 償債備付率 償債備付率是指在項(xiàng)目借款償還期內(nèi)， 各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第 2 年為研究對(duì)象。 償債備付率 DSCR= 分析結(jié)果見(jiàn)附表 4。 十、不確定性分析 盈虧平衡是指當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)結(jié)果既無(wú)盈利又無(wú)虧損。此項(xiàng)目通過(guò)分析盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析擬建項(xiàng)目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系。 可得研究年份內(nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。 感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見(jiàn)下表： 表 7 敏感性分析表 序號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營(yíng)業(yè) 收入 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營(yíng)業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營(yíng)成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。但無(wú)論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 政策風(fēng)險(xiǎn) 該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：該項(xiàng)目在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)的同時(shí)，將積極研究國(guó)家相關(guān)政策的變化趨勢(shì)，針對(duì)政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險(xiǎn)因素，避免政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造成實(shí)質(zhì)影響。 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。 其中主要的風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入： 21 世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 KTV 行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使 KTV 行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國(guó)加入 WTO 之后，一 大批國(guó)外公司也紛紛涌入國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)，來(lái)自國(guó)外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：為了盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營(yíng)成本，從而制定出較低的消費(fèi)價(jià)格，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力，此外，可采取多種經(jīng)營(yíng)方式拓寬收入渠道?？傊ㄟ^(guò)提高自身各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力，保持好 （企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 3．籌資風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險(xiǎn)的增加勢(shì)必造成投資的增加。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的 %來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 十二、結(jié)論與建議 “量販 式 KTV”已經(jīng)在臺(tái)灣和日本風(fēng)行了 10 多年，“量販?zhǔn)健钡?KTV 現(xiàn)已經(jīng)在全國(guó)風(fēng)靡。這種源于臺(tái)灣的新型 KTV 以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；?、大眾化和自助式的時(shí)尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃?，成為家庭、朋友聚會(huì)的極佳場(chǎng)所。在 （城市名） ，“量販?zhǔn)健备拍钋那母Z進(jìn) （城市名） 人的生活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約 20 萬(wàn)人口的地域，能保證一家有 50 間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV 贏利，那么以目前 （城市名） 甘井子區(qū)人口 萬(wàn)來(lái)計(jì)算， （城市名） 甘井子區(qū)可允許有 4 家大型量販?zhǔn)?KTV?？赡壳案示訁^(qū)尚無(wú)一家大型量 販 KTV.由此看來(lái)，如果該項(xiàng)目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng)。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富 （城市名）居民的文化娛樂(lè)生活。有利于帶動(dòng) （城市名） 甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于 （企業(yè)名） 進(jìn)一步在 （城市名） 乃至全國(guó)的發(fā)展壯大。 市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目選址位于 （城市名） 甘井區(qū)華南沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)地下一層，具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。 該項(xiàng)目的選址處在 （城市名） 甘井子華南商業(yè)圈 ，地理位置 良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開(kāi)發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 重視前期廣告宣傳 娛樂(lè)休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， （企業(yè)名） NTT店 項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。成功的廣告宣傳很快打開(kāi)市場(chǎng)，拓展開(kāi)客戶源。前期的宣傳 應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 （企業(yè)名） KTV 的品牌優(yōu)勢(shì)，服務(wù)優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)。此外，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了 （城市名） 電視，報(bào)紙雜志的宣傳外還可以采用場(chǎng)外搭臺(tái)造勢(shì)及免費(fèi)試唱等方式。 裝修設(shè)計(jì)突出時(shí)尚 （企業(yè)名） KTV 是 （城市名） KTV 的領(lǐng)軍企業(yè)， （企業(yè)名） 的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。前兩家分店的裝修以富麗堂皇為風(fēng)格。但這樣的裝修風(fēng)格成本很高，并且難以與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一好樂(lè)迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。因此，建議采用時(shí)尚為裝修主基調(diào)，突出年輕時(shí)尚的氣息，營(yíng)造輕松愉悅的氛圍。 控制好敏感性因素 從敏 感性分析中可以看出，營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營(yíng)成本或者提高營(yíng)業(yè)收入可以給企業(yè)帶來(lái)很大的效益。反之，成本或收入的控制不善會(huì)極大的影響經(jīng)營(yíng)成果。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻注意控制好敏感性因素。 附表： 附表 1 建設(shè)投資估算表 附表 2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 借款還本付息表 附表 5 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 資本金現(xiàn)金流量表 參考 文獻(xiàn)： 1 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），北京，中國(guó)計(jì)劃出版社， 20xx 年 2 王立國(guó)，《項(xiàng)目評(píng)估理論與實(shí)務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 20xx 年 3 宋維佳、王立國(guó)、王紅巖，《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估》（第二版）， （城市名） ，東北財(cái)經(jīng)出版社， 20xx 年 4 周惠珍，《投資項(xiàng)目評(píng)估案例分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 20xx年 5 劉國(guó)恒，《可行性研究詞典》，北京，化學(xué)工業(yè)出版社， 20xx年 6 樊行健，《財(cái)務(wù)分析》，北京，清華大學(xué)出版社， 20xx 年 7 郭 昀，《 市場(chǎng)分析》，北京，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社， 20xx 年 閱讀目錄 一、總論 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 發(fā)展壯大 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1.（城市名）市城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 2.（城市名）量販?zhǔn)?KTV 行業(yè)分析 、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 銷策略分析 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 五、項(xiàng)目 KTV 功能分析與人事架構(gòu) 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 七、投資估算與資金籌措 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 分配估算 九、財(cái)務(wù)分析 十、不確定性分析 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3．籌資風(fēng)險(xiǎn) 十二、結(jié)論與建議