【正文】 品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。1商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。1對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。1對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。1買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。1買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。第五篇：2011年廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見粵高法發(fā)【2011】37號(hào) 二Ο一一年七月二十六日為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省審判實(shí)際，制定本意見。一、工程欠款糾紛案件中，發(fā)包人以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定為由主張付款條件未成就的，可以作為抗辯處理。發(fā)包人以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定為由，請(qǐng)求承包人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。二、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定的“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”主要指的是工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等主要條款內(nèi)容差距較大。建設(shè)工程施工過程中，當(dāng)事人以補(bǔ)充協(xié)議等形式約定的正常的工程量增減、設(shè)計(jì)變更等，一般不認(rèn)定為“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”。三、經(jīng)過招投標(biāo)程序訂立的建設(shè)工程施工合同與當(dāng)事人另行訂立的“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”的建設(shè)工程施工合同都被認(rèn)定為無效的，參照當(dāng)事人實(shí)際履行的合同結(jié)算工程價(jià)款。四、建設(shè)工程施工合同約定以政府相關(guān)文件的規(guī)定作為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，不能因該文件被修改、撤銷或失效而否定合同相關(guān)條款的效力。當(dāng)事人主張按合同約定結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持，但符合《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的除外。五、建設(shè)工程施工合同約定工程款實(shí)行固定價(jià)，如建設(shè)工程尚未完工，當(dāng)事人對(duì)已完工工程造價(jià)產(chǎn)生爭(zhēng)議的，可將爭(zhēng)議部分的工程造價(jià)委托鑒定，但應(yīng)以建設(shè)工程施工合同約定的固定價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)已完工工程占合同約定施工范圍的比例計(jì)算工程款。當(dāng)事人一方主張以定額標(biāo)準(zhǔn)作為造價(jià)鑒定依據(jù)的，不予支持。六、當(dāng)事人于訴前或者訴訟中共同選定具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行造價(jià)鑒定并出具了鑒定結(jié)論，一方當(dāng)事人要求重新進(jìn)行鑒定的，不予支持，但有證據(jù)證明該鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。七、人民法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程造價(jià)鑒定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的鑒定材料進(jìn)行質(zhì)證，并將鑒定材料和質(zhì)證意見移送鑒定機(jī)構(gòu)。人民法院不得將鑒定材料的質(zhì)證和審核認(rèn)定工作交由鑒定機(jī)構(gòu)完成。鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告初稿和定稿后，人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證。八、承包人請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人主張對(duì)其已經(jīng)向?qū)嶋H施工人支付的工程款進(jìn)行抵扣的，應(yīng)予支持，但發(fā)包人未經(jīng)承包人同意向?qū)嶋H施工人支付的超出其應(yīng)得工程款以外的部分除外。九、建設(shè)工程施工合同明確約定發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。建設(shè)工程施工合同沒有約定或者約定不明，承包人請(qǐng)求參照建設(shè)部《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第十六條的規(guī)定，或者依據(jù)建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本（1999年版）通用條款第33條第3款的約定處理的，不予支持。十、發(fā)包人在合同約定的審核結(jié)算期限屆滿后，以承包人提交的竣工結(jié)算文件不完整為由拒絕結(jié)算，承包人請(qǐng)求從合同約定的審核結(jié)算期限屆滿之次日起計(jì)算工程款利息的，應(yīng)予支持，但建設(shè)工程施工合同另有約定的除外。十一、建設(shè)工程施工合同約定的違約金低于或者過分高于造成的損失的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，人民法院可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定予以調(diào)整。發(fā)包人未依約支付工程款給承包人造成的損失，如發(fā)包人無法證明承包人實(shí)際損失的，可以推定為以未付工程款為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率計(jì)算的利息。承包人逾期竣工給發(fā)包人造成的損失，如承包人無法證明發(fā)包人實(shí)際損失的，可以推定為遲延期間內(nèi)按建設(shè)工程所在地同期同類指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的租金。對(duì)于道路、橋梁等無法參照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算實(shí)際損失的建設(shè)工程，如承包人無法證明發(fā)包人實(shí)際損失的，可以推定為以發(fā)包人已付工程款為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率計(jì)算的利息。十二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他性質(zhì)的合同，一方當(dāng)事人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求其他當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持，但承包人有理由相信當(dāng)事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的除外。其他當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向發(fā)包人追償。十三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同各方當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持。但公司股東存在濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任、虛假出資、抽逃出資等情形的，依照《中華人民共和國(guó)公司法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。十四、掛靠人以被掛靠人的名義與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同，被掛靠人與掛靠人應(yīng)當(dāng)對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，但建設(shè)工程施工合同明確約定被掛靠人不承擔(dān)責(zé)任的除外。十五、承包人將建設(shè)工程施工合同約定的工程款債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，債權(quán)受讓方主張其對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的，可予支持。承包人在轉(zhuǎn)讓工程款債權(quán)前與發(fā)包人約定排除優(yōu)先受償權(quán)的，該約定對(duì)承包人以外的實(shí)際施工人不具有約束力。