各種運(yùn)輸?shù)某杀咎攸c(diǎn)和市場結(jié)構(gòu)總結(jié)-資料下載頁
2024-09-28 22:21本頁面
【正文】 在政府嚴(yán)格監(jiān)管之下的商業(yè)銀行，在房地產(chǎn)貸款方面非常保守，中國絕大部分購房者所用杠桿并不大。比如，美國的房地產(chǎn)貸款基本上是以20％首付為主，在泡沫時(shí)期零首付的貸款也很普遍。而中國則是30％，零首付作為銀行政策更是聞所未聞。 而現(xiàn)在，第二套房貸的首付更是達(dá)到了60％。銀行并沒有表現(xiàn)出對風(fēng)險(xiǎn)的非理性追逐。而且購房者（少數(shù)除外）也沒有表現(xiàn)出對貸款的過度追求。這可能就是大家對泡沫是否存在都存在爭議的另外一個(gè)原因。 我們來分析一下中國住房投資者的資產(chǎn)負(fù)債。資產(chǎn)方現(xiàn)金流比較簡單，主要是房租收入，其收益率通常不到2％。負(fù)債方的按揭貸款利率大概為6％到8％。按30％的首付的話，利息持有成本大概為5％左右。這些投資者的現(xiàn)金流還不足以支付利息支出。所以中國的住房投資者，首付在30％的那部分投資者的資產(chǎn)方收益，是連利息支付都不夠，而是寄希望于資產(chǎn)升值來償還利息及本金的。 但是，所謂房地產(chǎn)金融體系從穩(wěn)定開始轉(zhuǎn)向不穩(wěn)定的時(shí)刻的來臨，并不是一 個(gè)機(jī)械的計(jì)算，好像一旦投資者入不敷出，投資者就會立即被迫出賣資產(chǎn)。這里的關(guān)鍵是投資者有沒有能力繼續(xù)持有資產(chǎn)。換句話說，如果投資者有其他資金來填補(bǔ)現(xiàn)金流缺口的話，他并不需要立即出賣資產(chǎn)，尤其是當(dāng)他對未來資產(chǎn)價(jià)格上升還存在幻想的時(shí)候。 這時(shí)，有兩種情況能夠打破這個(gè)僵局，要么價(jià)格停止上漲的時(shí)間足夠長，以至于將該投資者資金耗盡，要么投資者轉(zhuǎn)而預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格下降。中國的房地產(chǎn)投資者與以美國為代表的其他國家的投資者一個(gè)很大的區(qū)別就在這里。 美國的房地產(chǎn)市場在瘋狂期時(shí)，由于極度寬松的信貸，太多本來也買不起房的人進(jìn)入了市場。他們在房地產(chǎn)市場下行時(shí)，立刻遇到問題，必須賣房。中國房地產(chǎn)市場大部分的投資者其實(shí)還是有購買能力的。當(dāng)然，中國也有太多的人買不起房。 與美國相反，中國嚴(yán)格的信貸體制將這些買不起房的人擯棄在房地產(chǎn)市場之外。當(dāng)然，對中國這樣歷史上一直以現(xiàn)金交易為主的經(jīng)濟(jì)體，按揭貸款的出現(xiàn)對房地產(chǎn)的發(fā)展無疑起到了極大的推動作用。只不過中國的按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，還只適用于部分人群。全民推動的房地產(chǎn)泡沫缺乏信貸條件。 中國的房地產(chǎn)市場還有一個(gè)很大的不同，就是新屋銷售和成屋銷售占比。新屋銷售占絕大多數(shù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)怯绊懛康禺a(chǎn)市場價(jià)格的重要因素，尤其在周期扭轉(zhuǎn)初期。 這一點(diǎn)在2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，已經(jīng)有所表現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張及對未來的擔(dān)心，被迫以降價(jià)換銷售。不過，他們這次似乎大都吸取了教訓(xùn)，積聚了充足的資金。進(jìn)行了一年多的房地產(chǎn)打壓，并沒有促成開發(fā)商降價(jià)，似乎也證明了這一點(diǎn)。 所以，中國與其他國家的房地產(chǎn)市場存在著結(jié)構(gòu)性的不同。從房屋銷售來看，新房銷售占主體，開發(fā)商有更多發(fā)言權(quán)。從房屋需求來看，中國的買房人群被割裂成兩個(gè)群體：已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的既得利益群體和被擯棄在房地產(chǎn)市場之外的群體。 相對于更全面的人群，中國的房地產(chǎn)市場毫無疑問是泡沫（因?yàn)閮r(jià)格太高）。但是，相對于進(jìn)入市場的特定人群，這個(gè)泡沫程度則大為降低。 從短期直接的因素來看，開發(fā)商的資金鏈就更關(guān)鍵。如果政府的緊縮政策持續(xù)甚至加強(qiáng)，那么一些資金短缺的開發(fā)商遲早要面臨資金鏈的問題，不得不降價(jià)賣房，從而引起房地產(chǎn)市場全面下跌。而已經(jīng)進(jìn)入市場的購房者則較少受資金鏈影響，因?yàn)樗麄兇蟛糠质怯匈徺I能力的。 在經(jīng)濟(jì)上行周期，這些人相互之間的交易就足以形成需求大于供給的局面，并且吸引更多低收入者接盤（因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更多的邊際買房者）。因?yàn)樗麄兪褂玫母軛U程度低，在房地產(chǎn)市場只漲不跌的預(yù)期下，負(fù)現(xiàn)金流對他們短期內(nèi)影響不大。 可是一旦對房價(jià)的預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀，他們可能就會全面性地凈賣出。由于信貸的限制，這時(shí)并不會有足夠數(shù)量的低收入邊際買房者接盤，房價(jià)也就會急劇下跌。所以泡沫的破裂，要從資金鏈最薄弱的開發(fā)商開始，然后是市場對房價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。 七、我的結(jié)論 對于一個(gè)金融相當(dāng)自由的經(jīng)濟(jì)體，在有魅力的城市或整個(gè)地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)的繁榮，必然會形成房地產(chǎn)市場的泡沫。 一個(gè)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的泡沫一旦破裂，將直接引發(fā)其經(jīng)濟(jì)體的金融危 機(jī)，并對房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生難以估量的打擊。 現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場確實(shí)存在泡沫。這從房價(jià)與入比，房價(jià)與房租比，房價(jià)增長速度及房屋空置率這些泡沫的常用指標(biāo)來衡量，都可毫無疑問地進(jìn)行確認(rèn)。 中國房地產(chǎn)市場最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)泡沫的破裂。 當(dāng)前，在政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行持續(xù)調(diào)控的壓力下，中國房地產(chǎn)市場泡沫的破裂和房價(jià)與收入比、房價(jià)與房租比、房屋空置率這些泡沫常用的指標(biāo)數(shù)據(jù)的大小沒有很大的或直接的關(guān)系。中國房地產(chǎn)市場泡沫的破裂將首先從資金鏈較薄弱的開發(fā)商開始，然后是市場對房價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。 在中國，一旦一些開發(fā)商因資金短缺而不得不降價(jià)賣房，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場全面下跌。這會使市場對房價(jià)的預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀，如果對房價(jià)下跌的預(yù)期幅度足夠大，就將引發(fā)市場的恐慌拋售。房地產(chǎn)市場的泡沫就破裂了。這就是中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的最明顯特征。 第24頁 共24頁
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