各種運輸的成本特點和市場結構總結-資料下載頁
2025-09-19 22:21本頁面
【正文】 在政府嚴格監(jiān)管之下的商業(yè)銀行，在房地產貸款方面非常保守，中國絕大部分購房者所用杠桿并不大。比如，美國的房地產貸款基本上是以20％首付為主，在泡沫時期零首付的貸款也很普遍。而中國則是30％，零首付作為銀行政策更是聞所未聞。 而現在，第二套房貸的首付更是達到了60％。銀行并沒有表現出對風險的非理性追逐。而且購房者（少數除外）也沒有表現出對貸款的過度追求。這可能就是大家對泡沫是否存在都存在爭議的另外一個原因。 我們來分析一下中國住房投資者的資產負債。資產方現金流比較簡單，主要是房租收入，其收益率通常不到2％。負債方的按揭貸款利率大概為6％到8％。按30％的首付的話，利息持有成本大概為5％左右。這些投資者的現金流還不足以支付利息支出。所以中國的住房投資者，首付在30％的那部分投資者的資產方收益，是連利息支付都不夠，而是寄希望于資產升值來償還利息及本金的。 但是，所謂房地產金融體系從穩(wěn)定開始轉向不穩(wěn)定的時刻的來臨，并不是一 個機械的計算，好像一旦投資者入不敷出，投資者就會立即被迫出賣資產。這里的關鍵是投資者有沒有能力繼續(xù)持有資產。換句話說，如果投資者有其他資金來填補現金流缺口的話，他并不需要立即出賣資產，尤其是當他對未來資產價格上升還存在幻想的時候。 這時，有兩種情況能夠打破這個僵局，要么價格停止上漲的時間足夠長，以至于將該投資者資金耗盡，要么投資者轉而預期資產價格下降。中國的房地產投資者與以美國為代表的其他國家的投資者一個很大的區(qū)別就在這里。 美國的房地產市場在瘋狂期時，由于極度寬松的信貸，太多本來也買不起房的人進入了市場。他們在房地產市場下行時，立刻遇到問題，必須賣房。中國房地產市場大部分的投資者其實還是有購買能力的。當然，中國也有太多的人買不起房。 與美國相反，中國嚴格的信貸體制將這些買不起房的人擯棄在房地產市場之外。當然，對中國這樣歷史上一直以現金交易為主的經濟體，按揭貸款的出現對房地產的發(fā)展無疑起到了極大的推動作用。只不過中國的按揭貸款標準嚴格，還只適用于部分人群。全民推動的房地產泡沫缺乏信貸條件。 中國的房地產市場還有一個很大的不同，就是新屋銷售和成屋銷售占比。新屋銷售占絕大多數。所以，房地產開發(fā)商的資金鏈是影響房地產市場價格的重要因素，尤其在周期扭轉初期。 這一點在2008年金融危機爆發(fā)時，已經有所表現。當時，一些房地產開發(fā)商由于資金緊張及對未來的擔心，被迫以降價換銷售。不過，他們這次似乎大都吸取了教訓，積聚了充足的資金。進行了一年多的房地產打壓，并沒有促成開發(fā)商降價，似乎也證明了這一點。 所以，中國與其他國家的房地產市場存在著結構性的不同。從房屋銷售來看，新房銷售占主體，開發(fā)商有更多發(fā)言權。從房屋需求來看，中國的買房人群被割裂成兩個群體：已經進入房地產市場的既得利益群體和被擯棄在房地產市場之外的群體。 相對于更全面的人群，中國的房地產市場毫無疑問是泡沫（因為價格太高）。但是，相對于進入市場的特定人群，這個泡沫程度則大為降低。 從短期直接的因素來看，開發(fā)商的資金鏈就更關鍵。如果政府的緊縮政策持續(xù)甚至加強，那么一些資金短缺的開發(fā)商遲早要面臨資金鏈的問題，不得不降價賣房，從而引起房地產市場全面下跌。而已經進入市場的購房者則較少受資金鏈影響，因為他們大部分是有購買能力的。 在經濟上行周期，這些人相互之間的交易就足以形成需求大于供給的局面，并且吸引更多低收入者接盤（因為經濟的發(fā)展帶來更多的邊際買房者）。因為他們使用的杠桿程度低，在房地產市場只漲不跌的預期下，負現金流對他們短期內影響不大。 可是一旦對房價的預期轉為悲觀，他們可能就會全面性地凈賣出。由于信貸的限制，這時并不會有足夠數量的低收入邊際買房者接盤，房價也就會急劇下跌。所以泡沫的破裂，要從資金鏈最薄弱的開發(fā)商開始，然后是市場對房價預期的轉變。 七、我的結論 對于一個金融相當自由的經濟體，在有魅力的城市或整個地區(qū)，由于經濟的繁榮，必然會形成房地產市場的泡沫。 一個國家或地區(qū)房地產市場的泡沫一旦破裂，將直接引發(fā)其經濟體的金融危 機，并對房地產市場和整體經濟產生難以估量的打擊。 現在中國的房地產市場確實存在泡沫。這從房價與入比，房價與房租比，房價增長速度及房屋空置率這些泡沫的常用指標來衡量，都可毫無疑問地進行確認。 中國房地產市場最大的風險就是房地產泡沫的破裂。 當前，在政府對房地產市場進行持續(xù)調控的壓力下，中國房地產市場泡沫的破裂和房價與收入比、房價與房租比、房屋空置率這些泡沫常用的指標數據的大小沒有很大的或直接的關系。中國房地產市場泡沫的破裂將首先從資金鏈較薄弱的開發(fā)商開始，然后是市場對房價預期的轉變。 在中國，一旦一些開發(fā)商因資金短缺而不得不降價賣房，從而引發(fā)房地產市場全面下跌。這會使市場對房價的預期轉為悲觀，如果對房價下跌的預期幅度足夠大，就將引發(fā)市場的恐慌拋售。房地產市場的泡沫就破裂了。這就是中國房地產市場風險的最明顯特征。 第24頁 共24頁
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