6土地儲備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分-資料下載頁
2025-09-16 18:04本頁面
【正文】 格向原產(chǎn)權(quán)人購得該地塊上的保留房產(chǎn)等有關(guān)事宜，并作為受讓該地塊國有土地使用權(quán)的公開條件對外公告。 第三，在國有土地使用權(quán)出讓成交后，所涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事宜由轉(zhuǎn)讓雙方自行辦理，并按規(guī)定交付相關(guān)稅費(fèi)，土地部門對雙方的履約承擔(dān)監(jiān)督和協(xié)調(diào)的責(zé)任。[13] 兩種模式評價(jià) （1）“整體收購，整體評估、整體出讓”模式 該模式可最大程度上維護(hù)交易安全，簡化房地交易程序，避免出現(xiàn)不同主體間的權(quán)利義務(wù)沖突。實(shí)踐中，采用該模式的情形比較普遍。但是，該模式也存在一些問題，主要為：從理論上講，土地管理部門出讓的標(biāo)的物應(yīng)僅為國有土地使用權(quán)，將地上建筑物同時(shí)作為出讓標(biāo)的物缺乏法律依據(jù)，涉嫌違法。有人甚至認(rèn)為，土地出讓部門采用該模式有越權(quán)之嫌。 （2）“國有土地使用權(quán)招拍掛出讓，房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)讓”模式 采用該模式避免了上述“違法”和“越權(quán)”之嫌。但是，該模式也存在一些問題：首先，在該模式下，建筑物原所有人需與土地使用權(quán)受讓人協(xié)商建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜，協(xié)商內(nèi)容包括但不限于價(jià)格；若協(xié)商不順利，該以何種程序處理，最終由哪個(gè)機(jī)關(guān)裁決，法律均無明文規(guī)定，在實(shí)踐中更易形成僵局，使問題變得復(fù)雜和難以解決。其次，若建筑物原為國有資產(chǎn)，以協(xié)商的方式轉(zhuǎn)讓建筑物又與國有資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)確定的“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所以公開競價(jià)的方式進(jìn)行”的原則相違背，甚至涉嫌違法。再次，在土地收儲和整理過程中，土地儲備部門與地上建筑物所有人之間的關(guān)系也會變得復(fù)雜，存在出現(xiàn)糾紛的隱患。 （3）筆者認(rèn)為，雖然“整體收購，整體評估、整體出讓”的模式在理論上存在一定瑕疵，但是實(shí)踐中仍宜更多采用該模式，主要理由為：首先，該模式與我國“房地一體”的大原則相一致。其次，該模式實(shí)踐中會避免更多違法嫌疑和不必要的權(quán)利糾紛。再次，在實(shí)踐中尚未尋找到更完善的操作模式的情形下，綜合考量上述兩種模式，應(yīng)根據(jù)“兩害取其輕”的原則進(jìn)行取舍。 （三）土地出讓后地上建筑物的處分 筆者曾遇到這樣的案例。土地儲備部門根據(jù)實(shí)際需要在儲備土地上新建了建筑物，但由于某些原因僅出讓了土地使用權(quán)，對建筑物未作處理。出現(xiàn)該類情形，應(yīng)如何處理呢。 筆者認(rèn)為，這種情形是土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)相分離的又一情形。貫徹“房地一體”的原則，將建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)受讓人，是較為穩(wěn)妥的處理方式。這樣，不僅可以最大程度維護(hù)交易安全，而且可以避免房產(chǎn)與地產(chǎn)分別屬于不同的權(quán)利主體而產(chǎn)生的利益沖突。 在該情形下，地上建筑物應(yīng)為國有資產(chǎn)，而實(shí)踐中交易卻只能采用協(xié)商的方式進(jìn)行。那么，該操作模式是否違背“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所以公開競價(jià)的方式進(jìn)行”的原則呢。筆者認(rèn)為，這確實(shí)是一個(gè)瑕疵，但是實(shí)踐中尚未找到更好的解決方案，可以理解為現(xiàn)有法律環(huán)境下的一個(gè)缺憾。鑒于此，筆者建議，為盡量彌補(bǔ)瑕疵，相關(guān)主管部門（如土地儲備中心）在操作過程中應(yīng)注意兩個(gè)問題：一是，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)對建筑物進(jìn)行審計(jì)和評估，最終商定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格不應(yīng)低于評估價(jià)；二是，交易應(yīng)取得國資管理部門的批準(zhǔn)，并在轉(zhuǎn)讓合同中注明“合同生效以相關(guān)國資管理部門批準(zhǔn)為前提”。 四、結(jié)論 綜上所述，在土地儲備和出讓過程中，地上建筑物的歸屬及處分相關(guān)問題比較多樣，也比較復(fù)雜“房地一體”與“房地分離”的處分模式各有利弊。我國關(guān)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)關(guān)系主要采用“房地一體”的立法原則。在我國現(xiàn)實(shí)情況下，房地一體模式有利于簡化土地與房屋間的權(quán)利關(guān)系，有利于房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，也有利于減少因土地與房屋分離而引起的各種糾紛，具有現(xiàn)實(shí)意義。在我國目前法律環(huán)境下，綜合考慮各種因素，筆者認(rèn)為地上建筑物歸屬和處分應(yīng)主要以“房地一體”模式（即“土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)一并處分”）為主要原則和出發(fā)點(diǎn)。對于實(shí)踐中客觀存在的“房地分離”案例，分析問題和解決問題也應(yīng)秉承這一原則，充分利用土地儲備和出讓過程的每個(gè)環(huán)節(jié)，盡量將建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)歸并于同一法律主體，實(shí)現(xiàn)“房地合一”。這樣不但可以消除現(xiàn)存的潛在糾紛，而且能夠有效避免產(chǎn)生新的不必要的權(quán)利沖突，利于社會的和諧和穩(wěn)定。 第17頁 共17頁
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