【正文】 批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性 開發(fā)商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》等相關外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。 簽約程序問題 綜合分析各地有關土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應建議地方政府按照規(guī)定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發(fā)合同無效。 開發(fā)商應把握的土地一級開發(fā)合同中的要點 開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔 對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發(fā)商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當?shù)馁M用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力 對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任 政策變化風險對開發(fā)商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等風險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成 土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經(jīng)政府審核確認，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。 值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式 對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種： 。開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。 。開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設用地使用權，進行二級開發(fā)。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責任承擔。 +按比例分配收益。開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權利，但政府通常會相應調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司 開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風險，避免連鎖反應。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設立公司在投資地進行長時間、持續(xù)性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當?shù)娜谫Y方式 若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。 綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應根據(jù)當?shù)卣l(fā)布有關土地一級開發(fā)的相關規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權委托的機構簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權委托的機構簽約，開發(fā)商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關要點在合同中明確約定。 第27頁 共27頁