xx縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報告-資料下載頁
2025-09-10 21:28本頁面
【正文】 過 10個平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實只是按 5500 元 /平方米收取價款，如果我們強制要求按 6100 元 /平方米確認收入就沒有秉承據(jù)實征稅的基本原則，是不恰當?shù)?，而且對于等面積部分，被拆遷單位的房屋評估價格是 4600 元 /平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個經(jīng)濟人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結(jié)構(gòu)補償也是以這個為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按 6100 元 /平方米計算更不合理。 第二種意見，以營業(yè)稅 的計稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，我們認為也不是十分恰當。由于各個稅種的指導思想的不一致，導致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。但是對于等面積部分如果按建造成本 2100元 /平方米確認企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認成本，何必去虛擬確認一個收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。 第三種意見。對于超面積部分，不足 10 平方的按 5100 元 /平方米確認收入， 超過 10 平方的按 6100 元 /確認收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨立無關(guān)聯(lián)的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現(xiàn)，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積 第 13 頁 共 14 頁 部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認可的評估單位根據(jù)政府規(guī)定評估的 4600 元 /平方米的價格加上 200 元 /平方米的結(jié)構(gòu)補差費作為視同銷售收入的確認價格也是符合現(xiàn)實情況的，這個也是雙方認可的一個補償價格。所以按 397500 元確認這 80 平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。 會計處理： 借開發(fā)成本 拆遷補償費 397500 元 貸：主營業(yè)務收入 397500 元 借：主營業(yè)務成本 288000 元 貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000 元（ 360080 ） [注意 ]雖然在征收營業(yè)稅時，等面積部分是按建造成本確認的。但在結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設的，理應分攤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔，這個與現(xiàn)實情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔土地出讓金。拆遷安置費就只能由非 安置房來承擔，否則就會存在循環(huán)計算成本的問題。 貸主營業(yè)務稅金及附加 14100 元 貸：應交稅金 —— 應交營業(yè)稅 11750 元（ 2350005% ） —— 應交土地增值稅 2350 元（ 2350001% ） [注 ]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得 第 14 頁 共 14 頁 稅視同銷售的會計處理和稅務處理已經(jīng)基本保持一致了。 以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補償中比較常見的案例的稅務處理進行的講解，且這兩個案例中拆遷補償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作。因此，對于其稅務處理的 方法也很明確。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償向結(jié)合方式的稅務處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。 這里，我們還是要明確一點，本次教學案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務處理問題。如果是政府征地房屋的拆遷補償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了。他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務院的《城市房屋拆遷管理條例》，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)。同時政府征地拆遷一般是由政府相關(guān)部分負責。這個不在我們本次案例的討論范圍內(nèi)。
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