【正文】 權(quán)已經(jīng)收回國有。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機構(gòu)根據(jù)《 XX 市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為 4600元 /平方米。根據(jù)國稅函 [1995]549 號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的 成本價核定計征營業(yè)稅。只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關(guān)的成本進入前期的開發(fā)成本。由于各個稅種的指導(dǎo)思想的不一致，導(dǎo)致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。 這里，我們還是要明確一點，本次教學(xué)案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務(wù)處理問題。 貸主營業(yè)務(wù)稅金及附加 14100 元 貸：應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 11750 元（ 2350005% ） —— 應(yīng)交土地增值稅 2350 元（ 2350001% ） [注 ]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得 第 14 頁 共 14 頁 稅視同銷售的會計處理和稅務(wù)處理已經(jīng)基本保持一致了。 第三種意見：對于等面積補償部分，由于在進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當時被拆遷戶房屋的評估價格為 4600 元 /平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價差，等面積部分也就是 4800 元 /平方米，不超過 10 平方部分按 5500 元 /平方米，超過 10 平方按 6100/平方米，因此，該 80 平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價格為 397500 元（ 654800+105500+56100 ） 我們認為，第一種意見直接以 6100 元 /平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價格是比較 草率的做法。 ③ 企業(yè)所得稅 該企業(yè)實際是用房屋這種實 物形式支付的拆遷補償費。 房屋重置單價的評估，應(yīng)當按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準價格，結(jié)合被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、用途、層次 、朝向等因素確定。 [案例 2]a 房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。 由于實行的是貨幣補償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補償費時不存在營業(yè)稅問題。一般是按照如下步驟實施的： 第一，按照《土地管理法》 第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開出讓，對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。根據(jù)《 XX 市城市房屋拆遷管理辦法》， a 房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補償，經(jīng)市場評估， a 房地產(chǎn)企業(yè)按 5900 元 /平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。 第三，受讓人按照當?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。從本質(zhì)上來間， 拆遷單位是在替政府支付拆遷補償款：一是補償政府收回國有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補償；二是由于國有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補償?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異， 房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補償部分