xx縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報(bào)告(文件)
【正文】 約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè) 30 萬平方的安置房用于和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異， 房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付 200 元 /平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià)； 三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按 4600 元 /平方米向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償； 四、超面積部分， 10 平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按 5500 元 /平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過 10 平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格 6100 元 /平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。貨幣補(bǔ)償金額與所調(diào)換的房屋有差價(jià)的，結(jié)清差價(jià)后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 辦法第二十八條規(guī)定為： 貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。 被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。這里對(duì)于成本價(jià)的理解有兩種：一種是不含地價(jià)的工程建造成本即 2100 元 /平方米，二是含地價(jià)的房屋完全成本 3600 元 /平方米。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)就是 149500元（ 652100+65200 ） 超面積 部分。 ② 土地增值稅。這里關(guān)鍵是對(duì)于實(shí)物補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題。 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十五條的規(guī)定。這里，關(guān)鍵的問題就在于視同銷售價(jià)格確認(rèn)的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這 80 平方米的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按 488000 元確認(rèn)企業(yè)所得稅的視同銷售收入。任何稅種對(duì)于計(jì)稅依據(jù)的 第 12 頁 共 14 頁 確認(rèn)都應(yīng)該秉承一種據(jù)實(shí)征稅的合理原則。但是對(duì)于等面積部分如果按建造成本 2100元 /平方米確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認(rèn)成本，何必去虛擬確認(rèn)一個(gè)收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個(gè)和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的。而對(duì)于等面積 第 13 頁 共 14 頁 部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認(rèn)可的評(píng)估單位根據(jù)政府規(guī)定評(píng)估的 4600 元 /平方米的價(jià)格加上 200 元 /平方米的結(jié)構(gòu)補(bǔ)差費(fèi)作為視同銷售收入的確認(rèn)價(jià)格也是符合現(xiàn)實(shí)情況的，這個(gè)也是雙方認(rèn)可的一個(gè)補(bǔ)償價(jià)格。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔(dān)，這個(gè)與現(xiàn)實(shí)情況是不符合的。 以上兩個(gè)案例是對(duì)目前城市房屋拆遷補(bǔ)償中比較常見的案例的稅務(wù)處理進(jìn)行的講解，且這兩個(gè)案例中拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作。如果是政府征地房屋的拆遷補(bǔ)償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了。 。同時(shí)政府征地拆遷一般是由政府相關(guān)部分負(fù)責(zé)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償向結(jié)合方式的稅務(wù)處理從原理上就是我們上面兩個(gè)案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。拆遷安置費(fèi)就只能由非 安置房來承擔(dān)，否則就會(huì)存在循環(huán)計(jì)算成本的問題。 會(huì)計(jì)處理： 借開發(fā)成本 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 397500 元 貸：主營業(yè)務(wù)收入 397500 元 借：主營業(yè)務(wù)成本 288000 元 貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000 元（ 360080 ） [注意 ]雖然在征收營業(yè)稅時(shí)，等面積部分是按建造成本確認(rèn)的。 第三種意見。 第二種意見，以營業(yè)稅 的計(jì)稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，我們認(rèn)為也不是十分恰當(dāng)。視同銷售價(jià)格和營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)保持一致，按235000 元確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入。視同銷售的價(jià)格應(yīng)按同類同期房屋的市場(chǎng)銷售價(jià)格確認(rèn)。 所以，這里對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。因此，從本質(zhì)上來將，是屬
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