【導(dǎo)讀】黃山東大門項(xiàng)目調(diào)研情況匯報(bào)

　　

【正文】 畝） 價(jià)格 面積（畝） 價(jià)格 （ 元 /畝 .年 ） 兩方協(xié)議（管委會(huì)、泰格） 3000 1000 市場(chǎng)掛牌價(jià) 2020 440 三方協(xié)議（黃山區(qū)、管委會(huì)、泰格） 草擬 未簽 3000~4000 800~1000 參照徽商土地掛牌價(jià)加政策性調(diào)整價(jià)為基數(shù)實(shí)行市場(chǎng)掛牌 2020~3000 440 ? 已成交地塊 價(jià)格 譚家橋鎮(zhèn)近年來(lái)已成交地塊稀少，出讓用地 以 旅游服務(wù)用地、商業(yè)用地為主 （ 含少量居住用地 ） ，現(xiàn)狀 出讓情況居多 ， 成交地價(jià)在 6～ 萬(wàn) /畝 ，有一宗凈地出讓 萬(wàn) /畝 。其中徽商集團(tuán)分別與 2020年 1 月摘牌取得 214 畝 毛地 ，成交地價(jià) 為 6 萬(wàn) /畝； 2020 年 9 月摘牌取得 246 畝土地，成交地價(jià) 為 萬(wàn) /畝。 別墅、高爾夫 用地 政策 及規(guī)避分析 高爾夫 、 別墅 用地 有關(guān) 政策 政策的影響對(duì)于尚屬房地產(chǎn)市場(chǎng)新生力量的高爾夫別墅的發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。 歷年別墅 、高爾夫 用地叫停政策 ? 2020 年 國(guó)土資源部首次叫停別墅類、高爾夫用地供應(yīng) ? 2020 年 繼續(xù)叫停別墅類、高爾夫用地供應(yīng) ? 2020 年 中國(guó)將一律停止別墅類房產(chǎn)項(xiàng)目、高爾夫土地供應(yīng) ? 2020 年 別墅用地續(xù)停 外商限制開(kāi)發(fā)別墅類項(xiàng)目 ? 2020 新年伊始 國(guó)務(wù)院發(fā)布通知繼續(xù)叫停別墅用地 國(guó)土資源部 2020 年出臺(tái)第一條禁令開(kāi)始，到 2020～ 2020 年再度明確禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目用地， 輪番政策的出臺(tái)，對(duì)于想要進(jìn)行高爾夫別墅項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)而言，無(wú)疑是設(shè)置了一條障礙 ； 另一方面，由于國(guó)家已經(jīng)對(duì)高爾夫球場(chǎng)、別墅用地采取 了停批用地 的 政策，實(shí)際上卻導(dǎo)致高爾夫、別墅成為稀缺類產(chǎn)品價(jià)格大幅上升。 規(guī)避政策可 行性 在規(guī)避政策限制方面，有以下有利因素： ? 地方政府執(zhí)行力度有限 ： 由于土地的掌控大權(quán)一直掌握在地方政府手中，地方政府對(duì)于作為地方主要資金來(lái)源的房地產(chǎn)企業(yè)一直沒(méi)有嚴(yán)厲打壓 ， 由于既得利益或者政績(jī)等問(wèn)題 使 基層政府 在執(zhí)行上 有所保留 ， 能夠顯效的政策少之又少。 ? 拆分容積率 繞 別墅 門檻 ： 國(guó)家實(shí)際上對(duì)獨(dú)棟別墅的開(kāi)發(fā)限制較嚴(yán)，對(duì)用地容積率相應(yīng)采取了下限控制的措施。 在某些地方，通 過(guò)拆分 容積率， 將 項(xiàng)目用地 部分 建筑面積開(kāi)發(fā)為 獨(dú)棟 別墅， 在限 高允許的范圍內(nèi)， 其他 建筑面積全部建設(shè) 為 連排、 多層、小高層或高層 等 形式 ，表面上挑不出 問(wèn)題 ， 使 政策約束力蕩然無(wú)存。 ? 高爾夫 球場(chǎng) 土地取得 ： 鑒于高爾夫球場(chǎng)用地面積較大，土地成本較高，多數(shù)開(kāi)發(fā)商 對(duì)球場(chǎng)部分土地采用租用或與政府進(jìn)行招商引資談判等手段的形式取得 。 開(kāi)發(fā)策略 本項(xiàng)目 在 國(guó)際旅游勝地的 黃山山腳下 開(kāi)發(fā)高爾夫別墅， 可能 將面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)， 以下因素非常關(guān)鍵： ? 當(dāng)?shù)卣?所持 的 態(tài) 度 非常關(guān)鍵 ，將決定項(xiàng)目成敗 ； ? 當(dāng)?shù)?規(guī)劃 要求居住用地的容積率不小于 1， 而 對(duì)旅游用地限制較少。可考慮居住用地與 旅游用地組合開(kāi)發(fā)別墅類 產(chǎn)品 ，并對(duì)居住用地 拆分容積率 來(lái)規(guī)避政策限制。 ? 在 國(guó)家不批 高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用 地的大背景下，以旅游休閑運(yùn)動(dòng)園區(qū) 名義 報(bào)批， 租用土地，且 不 占 用耕地，注意處理好 與當(dāng)?shù)卣⒋寮w組織、被占地農(nóng)民及周邊地主等利益 相關(guān)方的 關(guān)系。 4 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展情況 黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 2020 年上半年商品住房銷售均價(jià)為 2448 元 /平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，商品房空置面積 萬(wàn)平方米（其中商業(yè)店面 萬(wàn)平方米）。目前黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展，購(gòu)房者中有 60%為本地人。 別墅市場(chǎng) 黃山市的別墅市場(chǎng)主 要分為城區(qū)（屯溪區(qū)）、景區(qū)兩種。 城區(qū)別墅 ? 供應(yīng) 市場(chǎng)潛在別墅供應(yīng)量，約 萬(wàn)平米，其中黃山桃花源、新徽天地的剩余體量相對(duì)較大，共計(jì) 17 萬(wàn)平米，但整體潛在供應(yīng)不足，與本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。 ? 價(jià)格 黃山市區(qū)別墅在價(jià)格上分為兩個(gè)檔次：高檔別墅價(jià)格在 10000 元/平米，較低檔集中在 4500— 7300 元 /平米的水平。 景區(qū)別墅 ? 供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 年限 總建筑面積 剩余面積 德懋堂 徽州豐樂(lè)湖 202 畝 50 年 萬(wàn)平米 6 萬(wàn)平米左右 奇墅仙境 宏村奇墅湖 2020 畝 50 年 12 萬(wàn)平米 8 萬(wàn)平米左右 一號(hào)公館 黃山北大門 600 畝 50 年 （別墅 3000平米左右） 別墅 2020 平米左右 總計(jì) —— 19 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 土地使用年限上，景區(qū)別墅主要集中在 50 年，用地限制較為嚴(yán)格。 ? 產(chǎn)品條件 項(xiàng)目名稱 容積率 綠化率 德懋堂 76% 奇墅仙境 74% 一號(hào)公館 56% ? 景區(qū)別墅容積率低，有大面積景觀資源，密度偏，高綠化率。 ? 黃山景區(qū)別墅定位分成兩個(gè)不同的方向： 德懋堂 借徽派文化和景觀結(jié)合的產(chǎn)品力形成核心賣點(diǎn)，利用高 知客群知名度向長(zhǎng)三角地區(qū)高收入階層打開(kāi)市場(chǎng)。 奇墅仙境 定位更偏向企業(yè)會(huì)所的方向，面積較大，室內(nèi)增加更多的功能空間，主要定位于企業(yè)購(gòu)買與經(jīng)營(yíng)。 ? 價(jià)格 獨(dú)棟別墅 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（元） 德懋堂 10000— 11000（精裝修） 300— 350 萬(wàn) 奇墅仙境 9000— 14000 800— 1000 萬(wàn) 一號(hào)公館 獨(dú)棟 10000 400 萬(wàn) — 500萬(wàn) 獨(dú)棟別墅價(jià)格 9000 到 11000 元 /平米為主。 聯(lián)排疊拼 別墅： 黃山周邊項(xiàng)目聯(lián)排 疊拼 別墅價(jià)格在 40005000 之間，以毛坯為主?？腿阂越銣L(zhǎng)三角的投資、休閑購(gòu)買為主。 ? 典型個(gè)案（德懋堂） ? 項(xiàng)目位置 德懋堂位于黃山市北部豐樂(lè)湖景區(qū)，鄰 205 國(guó)道，半小時(shí)達(dá)黃山風(fēng)景區(qū)、黃山市區(qū)、黃山機(jī)場(chǎng)和高爾夫球場(chǎng)，兩小時(shí)達(dá)杭州、九華山、婺源等地， 3 小時(shí)達(dá)上海、南京等長(zhǎng)三角城市。 項(xiàng)目名稱 位置 價(jià)格 黃 山 平湖 假日 太平湖景區(qū)內(nèi) 4500 黃山雍景臺(tái) 黃山 太平鎮(zhèn) 4000 芙蓉國(guó)沁園 黃山北大門政務(wù)區(qū) 37004980 黃山 1號(hào)公館 黃山北大門 4500 ? 項(xiàng)目規(guī)劃 豐樂(lè)湖德懋堂項(xiàng)目由黃山市天地旅游開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，占地總面積為 202 畝，分 A、 B、 C、 D 四個(gè)地塊，其中包括十八學(xué)士（含百年會(huì)所）、養(yǎng)生天地、名企會(huì)所、容成藝墅以及秀水酒店和龍山酒店六個(gè)部分，總建筑面積 67000 平方米。 ? 建筑產(chǎn)品 德懋堂十八學(xué)士 依勢(shì)而建， 采用古樸、內(nèi)斂的徽州建筑形式，沿用古徽居枕山、臨水、粉墻黛瓦的建筑特點(diǎn) ，對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行適度裝修和現(xiàn)代化改造，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的特色度假徽居群落，每戶享有“十八學(xué)士”主題磚雕，由資深的徽州磚雕名師特別制作而成。 ? 物業(yè)服務(wù) 德懋堂是黃山首家引入 HIP（高度個(gè)性化物業(yè)），以會(huì)所為“管家式酒店服務(wù)體系”協(xié)調(diào)中心，為業(yè)主提供四大管家， 24 小時(shí)為 業(yè)主提供周到的服務(wù)。 ? 百年會(huì)所 德懋堂會(huì)所是以原拆原建的方式將散落在徽州的古民居進(jìn)行異地保護(hù)。目前的德懋堂、處仁堂和鳴琴居共有 13 套房。 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 新派徽居的建筑風(fēng)格與改建為古民居的會(huì)所有機(jī)融合，形成獨(dú)特的徽州建筑文化，具備文化底蘊(yùn)，激發(fā)客群的購(gòu)買沖動(dòng)。項(xiàng)目一期18 棟獨(dú)棟別墅于 09 年初開(kāi)盤銷售，至今已成交 9 套（含大定），每套價(jià)格均在 300 萬(wàn)元以上，多為文化屆知名人士購(gòu)買。 ? 對(duì)本案借鑒 德懋堂項(xiàng)目主要以產(chǎn)品細(xì)節(jié)取勝，一期十八學(xué)士的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、與景觀的結(jié)合等方面達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)。本案產(chǎn)品要達(dá)到德懋堂水平，保證品質(zhì) 。 住宅 市場(chǎng) ? 項(xiàng)目主要依區(qū)政府所在地太平鎮(zhèn)而建，為政務(wù)區(qū)居住配套，黃山北大門也是住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域；目前在售住宅規(guī)模在 45 萬(wàn)平米左右，競(jìng)爭(zhēng)較激烈； ? 價(jià)格在 20202800 之間波動(dòng)；客戶主要針對(duì)黃山本地人銷售，面臨市區(qū)住宅的競(jìng)爭(zhēng)； ? 項(xiàng)目所在地東大門無(wú)在售住宅項(xiàng)目。 高爾夫市場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng)能提高別墅價(jià)值，黃山多數(shù) 別墅區(qū) 如桃花源、黃山 1號(hào)公館 基本都設(shè)置了高爾夫練習(xí)場(chǎng)， 但 目前只有雨潤(rùn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，該球場(chǎng)規(guī)劃 54 洞，是華東區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng) 。相對(duì)雨潤(rùn)，本項(xiàng)目更加靠近黃山，景觀條件好于雨潤(rùn)，具備打 造國(guó)際一流球場(chǎng)的條件，為提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性，應(yīng)建設(shè)一個(gè) 18 洞的標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)，吸引客戶至此，形成對(duì)別墅區(qū)的有力支持。 酒店 市場(chǎng) 黃山國(guó)際大酒店、黃山雨潤(rùn)高爾夫酒店、新徽天地等項(xiàng)目的會(huì)議中心始終是酒店的配角，未以會(huì)議為核心角度去發(fā)展。而根據(jù)《黃山市旅游總體規(guī)劃》的市場(chǎng)調(diào)研中，在商務(wù)會(huì)議旅游市場(chǎng)中， %的游客來(lái)自長(zhǎng)三角， %來(lái)自安徽本省，因此會(huì)議市場(chǎng)有較強(qiáng)的客戶支持?？梢?jiàn)項(xiàng)目建設(shè)五星級(jí)酒店，結(jié)合高爾夫酒店的建設(shè)，以會(huì)議、會(huì)展為中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)前景較好。 市場(chǎng)總結(jié) 從市場(chǎng)情況看，有幾個(gè)主要特 點(diǎn)： 第一， 黃山別墅市場(chǎng)處于起步階段，度假型別墅 、公寓 有一定的市場(chǎng)空間?？腿褐饕椛湎蜷L(zhǎng)三角區(qū)域，帶有私人收藏性質(zhì)的購(gòu)買是客群的主要組成部分。 第二， 黃山別墅銷售速度偏慢，產(chǎn)品水平較低、配套設(shè)施不完全，兼具景觀、產(chǎn)品、配套三者的 大盤 墅項(xiàng)目，有著較好的市場(chǎng)前景。 第三， 景區(qū)別墅多為 50 年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，帶來(lái)水電、貸款、物業(yè)稅預(yù)期等影響，是成交緩慢重要原因，本案若能實(shí)現(xiàn) 70 年使用權(quán)限，將成為本案的重要賣點(diǎn)。 第四， 景觀在黃山市場(chǎng)內(nèi)不能成為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，須深挖相關(guān)配套、產(chǎn)品，形成自身競(jìng)爭(zhēng)力。 5 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) ? 以旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)的五種核心驅(qū)動(dòng)力分析，黃山景區(qū)，屬自然 /人文資源驅(qū)動(dòng)型，加強(qiáng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)力，能促使其迅速發(fā)展和升級(jí)。 ? 項(xiàng)目具備優(yōu)越的自然條件，市場(chǎng)主要面向黃山以外人士，定位必須面向高端，圍繞 “ 黃山東門 ” 的稀缺性，通過(guò)資源整合，合理規(guī)劃，發(fā)展成為黃山白金級(jí)的休閑旅游場(chǎng)所。 ? 項(xiàng)目體量龐大，定位時(shí)需要盡可能擴(kuò)大受眾，除傳統(tǒng)的休閑旅游外，還需加入會(huì)議、論壇的形式，增強(qiáng)項(xiàng)目商務(wù)性，打造黃山旅游升級(jí)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)項(xiàng)目。 核心 驅(qū)動(dòng)力 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng) 自然 /人文資源驅(qū)動(dòng) 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng) 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng) 特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 愉景灣，香港 華僑城，深圳 云頂，馬來(lái)西亞 博鰲，海南 安徽，西藏、云南、四川 總體形象定位 黃山作為連接著一個(gè)金長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的江浙滬的后 花園正在迅速崛起和形成，黃山東大門作為下一輪核心景區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)，項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目的特質(zhì)。 五岳歸來(lái)不看山，黃山歸來(lái)不看岳” 在這個(gè)有著自然與文化特色優(yōu)勢(shì)的國(guó)際旅游度假勝地 隨著交通的不斷完善 黃山與江浙滬已經(jīng)形成很好的互補(bǔ) 本項(xiàng)目應(yīng)打造黃山檔次最高、配套最全、服務(wù)最好的商務(wù)旅游度假區(qū) 項(xiàng)目定位初設(shè) 黃山腳下筑意詩(shī)居 休閑度假商務(wù)社交的第一選擇 六星級(jí)度假區(qū)內(nèi)，服務(wù)于峰層人群的 集居住 旅游 休閑 度假、療養(yǎng)為一體的奢侈地產(chǎn) ? 圍繞黃山腳下核心特質(zhì)，挖掘徽文化的核心精髓，打造徽派別墅大宅。 ? 打造會(huì)議、論壇主題，提升商務(wù)形象，使商務(wù)、休閑在項(xiàng)目完美結(jié)合。 ? 以休閑度假和高爾夫運(yùn)動(dòng)兩大主題為核心配套，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)?nèi)生形象。 ? 借黃山東大門打開(kāi)之機(jī)，打造以酒店度假為依托的休閑度假別墅區(qū)，在控制開(kāi)發(fā)量的同時(shí)，營(yíng)造獨(dú)特的建筑空間氛圍，突出徽州的原生態(tài)文化特色。 ? 對(duì)區(qū)域的自然資源進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)展污染小或無(wú)污染的體育休閑運(yùn)動(dòng)，完善黃山旅游綜合服務(wù)功能。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 大旅游發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目不適合發(fā)展純粹的旅游項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合黃山當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)，使旅游與其他產(chǎn)業(yè)如運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、療養(yǎng)、 文化等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過(guò)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)后期別墅等物業(yè)的發(fā)展，努力與當(dāng)?shù)卣睦嫦嘟Y(jié)合，形成復(fù)合型發(fā)展結(jié)構(gòu)。 滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目是綜合性大型項(xiàng)目，投資總量達(dá)，產(chǎn)品類別，功能多樣化，應(yīng)采取分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。 結(jié)合黃山東大門開(kāi)發(fā)，首期建設(shè)高爾夫球會(huì)、油茶林生態(tài)園、五星級(jí)酒店，通過(guò)旅游休閑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)達(dá)到聚集人氣、宣揚(yáng)人居概念，完善基礎(chǔ)設(shè)施等工作，同時(shí)積累客戶，為后期別墅類產(chǎn)品、度假類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 完善產(chǎn)品鏈策略 項(xiàng)目通過(guò)提供各種產(chǎn)品，完善項(xiàng)目的產(chǎn)品鏈，滿足不同的差異性市場(chǎng)需求，擴(kuò) 大項(xiàng)目的受眾面，即擴(kuò)大客戶群，因此項(xiàng)目可以結(jié)合具體用地情況建設(shè)獨(dú)棟、 疊拼 、住宅等多種形式產(chǎn)品形態(tài)，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，完善配套，逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 政企聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要政府協(xié)助完成土地的征用，周邊道路建設(shè)，周邊市政的引入，周邊地塊的控制，強(qiáng)制性配套指標(biāo)的協(xié)調(diào)，這些都需要政府的介入，單憑開(kāi)發(fā)上很難解決，因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，需爭(zhēng)取黃山各級(jí)政府在相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、能源使用、公共