【導讀】北臨市政規(guī)劃路,東臨西A路，西臨市政規(guī)劃路，南臨上塘尾?？偨ㄖ娣e：221300平方米。目三期：銷售收入22712萬元，銷售利潤額萬元。本項目三期全部投資：稅前銷售利潤率％；稅后銷售。有關(guān)各專業(yè)的國家設計規(guī)范；項目單位提供的各項基礎資料；經(jīng)濟環(huán)境及市場調(diào)查。景觀等工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。萬元，二期稅后全部投資年利潤率%。均超過了同期貸款利息。計劃完成建設任務。日回籠，爭取更好的社會、經(jīng)濟效益。將是周邊區(qū)域住宅市場發(fā)展的重要支持。據(jù)調(diào)查整個石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒有。規(guī)劃員工宿舍和生活區(qū)域。由此可見，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個。房地產(chǎn)發(fā)展起到極大的推動作用。主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國際化、高品位的要求，假勝地、石化園區(qū)的后花園。高端居住、度假地產(chǎn)、酒店的巨大潛力，但該片區(qū)目前還沒有完全被開發(fā)，

　　

【正文】 ； SS 去除 50％；廚房污水含 COD400mg/L、 SS250mg/L、油類 120/L，經(jīng)隔油器處理可使油類去除 35％。糞便污水和廚房污水處理后和生活廢水一起排入市政污水管網(wǎng)，排水水質(zhì)符合《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》（ GJ3082－ 1999）的要求。 總之，在項目建設和正常運轉(zhuǎn)中，采取措施后均可符合環(huán)境法規(guī)要求。 第七章 方案實施與 項目進度 安排 組織機構(gòu)及其職能 五月花花園 項目由公司一位副總經(jīng)理（或總經(jīng)理）分管，下設項目經(jīng)理一名，負責項目的具體工作。運作過程分作綜合部、銷售部和工程部三大塊，其分工如下： 綜合部：負責日常事務管理、財務管理、對外關(guān)系協(xié)調(diào)、售房及其他信息的發(fā)布、文秘工作；對項目經(jīng)理負責。綜合部人員四人，即綜合部經(jīng)理、財 務二人、文秘人員一人。 銷售部：營銷策略籌劃、制訂房屋銷售計劃、房屋的出售及受理顧客投訴，做好售后服務工作。銷售部 7 人，即銷售部經(jīng)理 1 名，置業(yè) 顧問 6人。 工程部：設工程部經(jīng)理 1 名、副經(jīng)理 1 人， 主要負責施工單位、監(jiān)理單位、設計單位及政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)（有關(guān)施工問題）；總工程師 1名，負責建筑的質(zhì)量、安全及進度情況的控制，房屋保修期內(nèi)的維修服務，下設 土建 施工員 2 人，水電施工員 1 人 ，預算員 1 人，資料與文秘 1 人，共 8 人 。項目組織與經(jīng)營管理關(guān)系如下圖所示： 總經(jīng)理或副總經(jīng)理 項目經(jīng)理 合同簽訂 工程部、總工室 銷 售 部 綜 合 部 施 工、監(jiān) 理、 設 計 單 位 協(xié) 調(diào) 質(zhì) 量、 安 全 生 產(chǎn) 管 理 進 度、投資 協(xié) 調(diào) 房 屋 設 備 維 修 受 理 投訴、售 后 服 務 營 銷 策 略 籌 劃 房 屋 銷 售 對 外 關(guān) 系 協(xié) 調(diào) 信 息 發(fā) 布 日 常 事 務 管 理 文 秘 工 作 財 務 管 理 工程建設監(jiān)理制 為確保工程質(zhì)量， 保證工程進度，節(jié)省工程造價，按規(guī)定本項目采用工程監(jiān)理制，招標聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對工程實行全過程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責。監(jiān)理工程師應根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定，維護業(yè)主的權(quán)益，對工程的進度、質(zhì)量等進行全面的監(jiān)督和管理。 項目招投標 本項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動 嚴格按項目立項核準部門核準的招標范圍和招標方式 ，選擇勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設備材料生產(chǎn)廠家， 并與其 簽訂承包及供應合同，明確甲、乙雙 方的責、權(quán)、利，嚴格按《合同法》的有關(guān)條款進行管理。 工程建設及銷售進度 安排 詳見表 71《工程建設與銷售進度表》 工 程 建 設 與 銷 售 進 度 表 總指標 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 建設 銷售 建設 銷售 建設 銷售 建設 銷售 住宅 164310 46256 54958 63096 0 商業(yè) 10346 5617 0 4729 0 4729 配 套 46644 16863 11842 17939 0 合 計 221300 建設合計 68736 66800 85764 銷售合計 住宅銷售比例 一期 30% 一期 70%二期 30% 二期 70% 三 期 30% 三 期 70% 商業(yè)銷售比例 一期 50% 一期 50% 三 期 100% 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 40 頁 共 74 頁 第八章 投資 估算 和 財務 分析 說明 應甲方要求一、二 、三 期分 別進行投資估算和財務分析 ； 項目可銷售面積為住宅、商業(yè)，不考慮其他物業(yè)類型； 建筑成本在取得土地 當 年產(chǎn)生，并 當年 投入 ； 項目利潤在完全銷售的基礎上進行測量 ； 本測算報告遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則。隨著時間的推移和市場情況的變化 ，該價格需作相應的調(diào)整。 ◆ 土地成本 土地取得成本為 702 元 /㎡ 。（說明：土地成本未考慮在取得過程中發(fā)生的費用） ◆ 前期工程費用 前期工程費用主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、項目咨詢費、水文地質(zhì)勘 測等土地開發(fā)工程費支出。 ◆ 建筑安裝成本 住宅、商業(yè)及配套的建筑安裝成本主要包括土建裝飾工程（含地下車庫）、給水排水工程、水電安裝工程、消防工程、煤氣管道安裝工程、智能化和電訊安裝工程、電梯安裝工程、人防工程等工程成本。 ◆ 管理費用 管理費用指項目在開發(fā)過程中，開發(fā)商產(chǎn)生的項目管理費用 ，包括開發(fā)商的人員工資及福利、辦公費、差旅費、管理費用 。 ◆ 銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費、推廣費用等 。 ◆ 銷售稅費估算 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 41 頁 共 74 頁 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地 產(chǎn)應由開發(fā)商繳納的稅費。有銷售 稅金及附加、交易手續(xù)費等多鐘稅費。 ◆ 銷售均價 根據(jù)對未來大亞灣市場發(fā)展的預測： 住宅 價格以 3000 元 /平方米 計算。 商業(yè) 價格以 8000 元 /平方米計算 。 五月花花園一期投資估算和財務分析 五月花花園一期開發(fā)建設成本費用計算表 編碼 項目名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用 (萬元 ) 樓面造價(元 /M2) 百分比(%) 1 土地費用 平方米 19629 702 % 2 前期工程費用 元、 % 1 % 3 建筑安裝工程費 平方米 68736 928 928 % ZJF 直接費 0 0 % 4 管理費用 元、 % % 5 不可預見費 元、 % 1 % JJF 間接費 0 0 % ZZJ 開發(fā)建設成本 0 0 % 五月花花園一 期銷售收入表 序號 名稱 計量單位 單價 建筑面積 (M2) 銷售收入 (萬元 ) 1 住宅 元 /㎡ 3000 46256 2 商業(yè) 元 /㎡ 8000 5617 合計 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 42 頁 共 74 頁 五月花花園一期銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 序號 項目名稱 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 0 2 經(jīng)營稅金及稅金附加 992 0 營業(yè)稅 0 城市維護建設稅 0 教育費附加 0 五月花花園一期開發(fā)建設投資計劃表 序號 項目名稱 投資計劃 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地費用 0 0 0 2 前期工程費用 0 0 3 建筑安裝工程費 0 0 0 ZJF 直接費 0 0 4 管理費用 5 不可預見費 0 0 0 JJF 間接費 ZZJ 開發(fā)建設成本 6549 五月花花園一期損益表 序號 項目名稱 損益 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 經(jīng)營收入 0 2 開發(fā)建設成本費用 0 3 經(jīng)營稅金及附加 992 0 4 土地增值稅 0 5 利潤總額 0 6 所得稅 0 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 43 頁 共 74 頁 7 稅后利潤 0 稅前 全投資投資利潤率（ %） 稅前 資本金投資利潤率（ %） 稅后 全投資投資利潤率（ %） 稅后 資本金投資利潤率（ %） 五月花花園一期全投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 現(xiàn)金流量 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 (不含利息 ) 6549 經(jīng)營稅金及附加 992 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%) (稅前 ) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅前 ) 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 8 累計凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后 ) 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后 ) 稅前 財務內(nèi)部收益率 (%) 稅后 財務內(nèi)部收益率 (%) 財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 44 頁 共 74 頁 五月花花園一期資本金現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 現(xiàn)金流量 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 2020 開發(fā)建設投資 (資本金 ) 6000 2020 4000 0 0 經(jīng)營稅金及附加 992 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 凈現(xiàn) 金流量 (稅前 ) 2020 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 2020 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅前 ) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅前 ) 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 2020 8 累計凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 2020 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后 ) 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后 ) 稅前 財務內(nèi)部收益率 (%) 稅后 財務內(nèi)部收益率 (%) 財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 45 頁 共 74 頁 五月花花園一期資本來源與應用表 序號 項目名稱 資本來源與應用 (萬元 ) 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 資金來源 2020 銷售收入 0 自有資金 6000 2020 4000 0 0 2 資金運用 開發(fā)建設投資 (不含利息 ) 6549 經(jīng)營稅金及附加 992 0 土地增值稅 0 所得稅 0 應付利潤 0