【正文】 五月花花園小區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)擬由北面市政規(guī)劃路上的市政燃?xì)夤艿酪?，干管在小區(qū)內(nèi)成環(huán)形布置，再以枝狀管線引至各用氣點。 線路敷設(shè) 室外電力線路采用電纜埋地敷設(shè)方式， 橫過道路采用穿鋼管敷設(shè)， 室內(nèi)線路 采用穿 阻燃 PVC 管暗敷。 室外消火栓設(shè)置間距，原則上為 120 米。詳細(xì)尺寸見附圖。 綠地規(guī)劃 小區(qū)中心規(guī)劃設(shè)計為景觀庭院，以公共交流綠地為核心，形成小區(qū)中央綠化、游藝場所，并結(jié)合地下室、綠化停車場以及幼兒園活動場地設(shè)置形成假山、草坡、廣場、水池和兒童活動場地。 項目在規(guī)劃中的定位 根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》西區(qū)定位廣東省汽車 零部件生產(chǎn)基地，重點發(fā)展汽車零部件、新東風(fēng)客車生產(chǎn)和電子加工制造產(chǎn)業(yè)，建成我國較大規(guī)模的汽車零部件生產(chǎn)基地 。而貸款由于受年末消費刺激及資金周轉(zhuǎn)影響，年末貸 款余額對比年初有激增現(xiàn)象，年末各類貸款余額 億元，比年初增長 %；其中，短期貸款 億元，比年初增長 %，中長期貸款 億元，比年初增長 %。 固定資產(chǎn)投資再攀新高 2020 年，大亞灣區(qū)固 定資產(chǎn)投資在 2020 年 億元的基礎(chǔ)上再攀新高，達(dá) 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 潮汐 大亞灣潮汐屬不正規(guī)半日混合潮型，最高潮位為 米。開發(fā)區(qū)路域面積 平方公里。 促銷策略。 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 項目的開發(fā)方案及產(chǎn)品定位 項目發(fā)展優(yōu)勢分析 項目地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南住 宅配套服務(wù)區(qū)，未來規(guī)劃是適用于居住與工業(yè)并重的發(fā)展區(qū)域 , 滿足西區(qū)工業(yè)區(qū)和龍崗大工業(yè)區(qū)的生活配套項目。 中高檔住宅客戶需求分析 【 關(guān)注因素 】 ：地段、戶型、朝向、面積、總價、單價、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等。 ◆ 旅游休閑區(qū) 資源環(huán)境優(yōu)勢將決定該片區(qū)將會以高端度假地產(chǎn)為主流；旅游休閑區(qū)主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園。 項目 開發(fā) 時間短，經(jīng)濟(jì)效益較高 ；一期 稅后利潤 萬元， 一期 稅后 全部投資 年 利潤率 %；二期稅后利潤 萬元，二期稅后全部投資 年 利潤率 %；三期稅后利潤 萬元，二期稅后全部投資年利潤率 %。 建筑容積率 ： 。本項目三期：銷售收入 22712 萬元，銷售 利潤額 萬元 。 ◆ 行政商務(wù)區(qū) 產(chǎn)業(yè)帶來的日益活躍的商務(wù)活動將促使商務(wù)物業(yè)市場成為該片區(qū)主流，一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī) 劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強化，核心地位的價值毋庸置疑，東接石化城，西靠西區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港，隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)騰飛，行政中心區(qū)將建設(shè)成為具有世界級水平，融商住、金融等功能的 CBD。 ◆ 市場日漸成熟穩(wěn)定 伴隨產(chǎn)業(yè)的成熟、區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求將得到進(jìn)一步釋放，必然帶來市場長久、穩(wěn)定的發(fā)展。 【 產(chǎn)品設(shè)計要求 】 建筑：不一定華貴，但要有品質(zhì)感和文化情調(diào)，喜歡層次豐富、色彩飽滿的外觀 ； 園林：不要求多么迷人，但要休閑、舒服、實用；區(qū)別于自家宅院的悠閑氛圍，寬敞的活動場所，干凈、衛(wèi)生、條理、舒適的社區(qū)，濃厚的居家感覺，代表生態(tài)自然的植物水景元 素 ； 戶型設(shè)計方面：有入戶花園，凸窗， 空中花園 。 根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》西區(qū)工業(yè)園的及西南片區(qū)的居住服務(wù)配套的 規(guī)劃 ， 將會對本片區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來更多的發(fā)展空間。 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。本項目銷售對象主要是： ① 擬更新?lián)Q代商品房的消費者； ② 收入較高或中、高收入的消費者； ③ 駐 大亞灣 辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。?④ 其他消費者。該項目所在地風(fēng)載 ～ 。經(jīng)常規(guī)推算，五十年一遇波高為 米，十年一遇波高為 米，航道以西波浪較小，五年一遇波高不超過 米。西區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，西區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展較快。實際利用外資保持平穩(wěn)增長，全年共吸收外商直接投資額 億美元，增長 %。 存在問題 回顧 2020 年，大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時，存在工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯下滑、工人流失嚴(yán)重工業(yè)增速下降較快以及房地產(chǎn)市場萎縮明顯等等問題。 項目用地來源為：項目業(yè)主單位（ 惠州大亞灣德豐投資發(fā)展有限公司 ）從 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 國土局獲得國有土地使用權(quán)（ 地處于 廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)西區(qū)塘尾，地塊北臨市政規(guī)劃路 ,東臨西 A路，西臨市政規(guī)劃路，南臨上塘尾。 單項住宅 本小區(qū)住宅平面內(nèi)部功能組織合理、交通便捷、實用率較高。小區(qū)消防水泵房，消防水池設(shè)于 第 4 棟住宅地下室內(nèi)，發(fā)電機(jī)房及配電房均設(shè)于 第 3 棟住宅一二單元地下室和 第 5 棟地下室內(nèi)。道路上雨水口之間的距離一般控制在 30 米。 弱電系統(tǒng) 本小區(qū)住宅、店面按 2 門 /戶計，本地電話網(wǎng)終期電話容量約 6000 門。 第六章 環(huán)境保護(hù) 6 環(huán)境保護(hù) 6. 1 項目場址環(huán)境狀況 惠州大亞灣區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，符合規(guī)劃要求《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 1996）二級標(biāo)準(zhǔn)。 總之，在項目建設(shè)和正常運轉(zhuǎn)中，采取措施后均可符合環(huán)境法規(guī)要求。 ◆ 銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費、推廣費用等 。 工程建設(shè)及銷售進(jìn)度 安排 詳見表 71《工程建設(shè)與銷售進(jìn)度表》 工 程 建 設(shè) 與 銷 售 進(jìn) 度 表 總指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 住宅 164310 46256 54958 63096 0 商業(yè) 10346 5617 0 4729 0 4729 配 套 46644 16863 11842 17939 0 合 計 221300 建設(shè)合計 68736 66800 85764 銷售合計 住宅銷售比例 一期 30% 一期 70%二期 30% 二期 70% 三 期 30% 三 期 70% 商業(yè)銷售比例 一期 50% 一期 50% 三 期 100% 五月花花園項目可行性研究報告 惠州華廈工程有限公司 第 40 頁 共 74 頁 第八章 投資 估算 和 財務(wù) 分析 說明 應(yīng)甲方要求一、二 、三 期分 別進(jìn)行投資估算和財務(wù)分析 ； 項目可銷售面積為住宅、商業(yè)，不考慮其他物業(yè)類型； 建筑成本在取得土地 當(dāng) 年產(chǎn)生，并 當(dāng)年 投入 ； 項目利潤在完全銷售的基礎(chǔ)上進(jìn)行測量 ； 本測算報告遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則。施工時，可控制產(chǎn)生噪音的大型建筑機(jī)械的工作時間。 地面類型（地下室）主要構(gòu)造為： 40mmC20 細(xì)石混凝土 +30mmC15 細(xì)石混凝土 +400mm 鋼筋混凝土。 電梯、 消防負(fù)荷的供電采用雙電源 供電 。各單體給水管同小區(qū)內(nèi)供水管相接時，均設(shè)置控制閥門。 小區(qū)內(nèi)住宅以及獨立公建間的間距均滿足日照與消防要求。在 第 3 棟一層設(shè)有消防控制室。 宗地現(xiàn)狀 宗地位置 本項目位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)。據(jù)統(tǒng) 計， 2020 年年末大亞灣區(qū)各類存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %；其中，企業(yè)存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %。實現(xiàn)地稅收入 億元，增長%；地稅收入中，營業(yè)稅收入 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，下降 %；個人所得稅 億元，增長 %。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展 2020 年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%。此外，還有數(shù)條流域面積 3~5 平方公里的小河數(shù)條，如白崗坑、大坑和楊同仔等 。 第三章 建設(shè)條件 自然條件 地理條件 大亞灣位于惠州市區(qū)南部，距惠州市區(qū) 48 公里，西靠深圳市，距深圳市區(qū) 55 公里；陸地至廣州 214 公里，水路至廣州 214 公里，水路距香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。廣告包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 確定項目整體形象 該項目 處于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際關(guān)系的溝通，精神和心理需求的滿足，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該小區(qū)主體形象，營造高素質(zhì)物業(yè)開發(fā)商業(yè)城。 【 車位需求 】 ：購買車位為主。由此可見，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給 整個大亞灣帶來大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對周邊片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到極大的推動作用。 從項目開發(fā)的整體環(huán)境、建設(shè)條件、設(shè)計思路、設(shè)計方案來看，此項目的建設(shè)是可行的，也是合理的。 總 建筑面積 ： 221300 平方米 。 本項目 一期 全 部 投資 ： 稅前 銷售利潤率 ％；稅后銷售利潤率 ％。 片區(qū)行政商務(wù)活動頻繁將帶動房地產(chǎn)的升溫，其發(fā)展方向同樣影響房地產(chǎn)的未來走向，作為未來大亞灣的 CBD，隨著越來越多的大型石化產(chǎn)業(yè)及 其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來商務(wù)活動將會異?；钴S，這將刺激該片區(qū)將會以商務(wù)活動為主的商務(wù)物業(yè)市場的發(fā)展。 大亞灣 市場供給及未來的競爭 未來市場供應(yīng)區(qū)域 A：西部工業(yè)區(qū)的居家型物業(yè)，如：熊貓國際、華南家電批發(fā)市場、建藝項目、惠豐城、菩提園等 B：中心區(qū)的投資型物業(yè)，如：南山國際、凱旋居、海岸國際公寓、大中華項目、億嘉項目等。 投資型客戶分析 【 關(guān)注因素 】 ：地段、交通、總價、戶型、配套、升值能力。 未來沿海高速的開通，縮短與周邊城市的距離，巨大的人流、物流、車流，將對片區(qū)房地產(chǎn)市場起巨大的帶動作用。 我們面對的主體客戶是以深圳為代表的泛珠三角投資客，他們關(guān)注的 核心在于 “升值 ”二字。最佳銷售時機(jī)根據(jù)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。 歷年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 年平均降雨量： 毫米 歷年最高降 雨量： 毫米 歷年最低降雨量： 毫米 多年平均蒸發(fā)量為： 1400 毫米 多年平均日照時數(shù)： 小時。 社會條件 大亞灣開發(fā)區(qū) 1993年以前是以農(nóng)漁業(yè)為主的小鎮(zhèn)。分支柱產(chǎn)業(yè)看，石化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %，電子產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %，汽車零部件產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %；三大支柱產(chǎn)業(yè)占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重分別 %、 %和 %。 外貿(mào)出口平穩(wěn)增長。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯下降 據(jù)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映， 1— 11 月份，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額由上年同期的盈利 億元變?yōu)?2020 年的虧損 億元 , 實現(xiàn)利稅總額 億元，同比下降 %。 ）。房間均能直接采光、通風(fēng)。 結(jié)構(gòu) 主要規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn) 1) 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500682020） 2) 《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5022395） 3) 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020） 4) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020） 5) 《混凝土