【導(dǎo)讀】經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運。轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)。的初級地產(chǎn)城市，居住性需求仍然是支持西安地產(chǎn)市場良性發(fā)展的主力因素。安的房地產(chǎn)發(fā)展注入更多活力，也為西安市房地產(chǎn)行業(yè)帶來的新的機遇和挑戰(zhàn)。出金泰·假日花城項目三期。陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司是陜西省投資集團公司全資子公司。年10月注冊成立，注冊資本金26824萬元人民幣。2020年6月獲得房地產(chǎn)一。投資，高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等。金泰·假日花城項目部；下屬子公司一個即陜西金泰恒業(yè)物業(yè)管理有限公司。格證書的共有22人次。路以北，電子信息路以南，紫薇西街坊以西，緊鄰100米寬的唐城綠帶。地紅線外已達“五通一平”。所以，在金泰·假日花城前兩期成功開。位，擬定了銷售方案并進行財務(wù)評價。計算主要財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標如下表。

　　

【正文】 100/100 100/98 100/95 修正系數(shù) （ 1）比準價格的確定： 根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準價格如下： 金泰假日花城二期： 5500 =5665(元 /㎡ ) 融僑紫薇馨苑 :5500 =5781(元 /㎡ ) 紫薇尚層 :4800 =5103(元 /㎡ ) （ 2）最終合理比準價格的確定： 高層的價格為以上三個案例的比準價格的加權(quán)平均，計算如下： 高層比準價＝ 5665 ＋ 5781 + 5103 =5632(元 /㎡ ) 依據(jù)以上計算結(jié)果，綜合確定本項目高層住宅在預(yù)售期的均價為 5600 元 /平方米。第二階段按照 5%的上漲率適當(dāng)調(diào)整價格，調(diào)整后的價格為 5800 元 /平方米。 商業(yè)物業(yè)價格確定 考慮項目的具體情況和商業(yè) 物業(yè)市場價格走勢，綜合確定本項目商鋪均價為1萬元 /平方米。對商業(yè)物業(yè)采取保守估計，因此不對第二階段的價格進行調(diào)整。 車位價格的確定 按照目前西安市車位的市場行情，并結(jié)合高新區(qū)車位價格高于西安市平均水平，以及本項目小區(qū)車位有部分采取底層架空層作為車位的實際情況。取地上架空層車位的售價為 11 萬元 /位，地下車位為 9 萬元 /位。對車庫采取保守估計，因此不對第二階段的價格進行調(diào)整。 銷售面積實現(xiàn)計劃及銷售收入回籠計劃 金泰假日花城三期分兩個階段進行滾動開發(fā)，擬定于 2020 年 1 月開始預(yù)售，歷時兩年半 ，全部回籠資金。屆時可以組織客戶到現(xiàn)場看樓，看本項目的施工現(xiàn)場以及建成的樣板間等，加深客戶對該本項目的了解，增加銷售。 在擬定銷售計劃時，采取保守估計的態(tài)度，考慮住宅和商業(yè)的空置率為 5%。以季度為銷售階段，具體銷售面積、銷售收入實現(xiàn)計劃下表。 （見下頁） 表 銷售面積、銷售收入實現(xiàn)計劃表 單位：萬元 銷售階段 2020 2020 2020 合計 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 三期工程 小高層 銷售面積比重 8% 8% 9% 12% 18% 20% 15% 5% 95% 銷售收入 5531 5531 6222 8296 12445 13827 10371 3457 65680 高層 銷售面積比重 8% 8% 9% 12% 18% 20% 15% 5% 95% 銷售收入 1979 1979 2226 2968 4453 4947 3711 1237 23500 商鋪 銷售面積比重 2% 5% 13% 25% 25% 15% 10% 95% 銷售收入 172 429 1116 2146 2146 1288 858 8155 地上車庫 銷售個數(shù) 10 15 25 25 19 94 銷售收入 100 150 250 250 190 940 地下車庫 銷售個數(shù) 50 120 120 160 160 120 119 849 銷售收入 450 1080 1080 1440 1440 1080 1071 7641 合計 7510 7510 8449 11987 18557 21221 17917 8470 2368 1929 105917 第七章 項目的 總投資估算 項目總投資估算的依據(jù) （ 1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； （ 2）陜西省建設(shè)工程其他費用定額； （ 3）“金泰假日花城”項目總體規(guī)劃設(shè)計方案； （ 4）相關(guān)概算指標； （ 5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格 [2020]10 號）； （ 6）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā) [2020]418 號）； （ 7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》； （ 8）國家發(fā)改委、 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格 [2020]670 號）； （ 9）類似工程的相關(guān)造價費用水平； （ 10）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標準。 項目總投資估算的原則 （ 1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； （ 2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； （ 3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導(dǎo)致投資增加的項目在不可預(yù)見費中考慮。 項目總投資估算 項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、 建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期利息等項。 （ 1）土地費用 本項目占地 畝（ 萬平方米），當(dāng)時地價約 萬元 /畝。三期占地 60818 平方米，考慮到物價上漲和土地稀缺性，按照銀行同期貸款利率%上浮計算，故地價約 萬元 /畝，則三期地價款為 萬元地價，契稅、印花稅分別按地價的 3%和 %計算，測量費、土地登記費等按 1元／ m2計算，則總的土地費用為： (1+3%+%)+ 1= 萬元 （ 2）建安 工程費用 依據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（ 99），結(jié)合西安市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本項目的建安造價如下表： 表 建安工程費用估算表 建筑面積（㎡） 估算指標（元 /㎡） 小計（萬元） 小高層住宅 10 層住宅 1650 16 層住宅 1750 17 層住宅 1750 高層住宅 1850 商業(yè) 2020 架空層車庫與會所 1400 地下建筑面積 1800 合計 （ 3）工程前期費用 工程前期費用包括項目勘察設(shè)計費、前期工程咨詢費用以及其他費用等。 依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格 [2020]10 號）及國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283 號），綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場行情，工程前期費用總額約為 萬元。 （ 4）城建費用 根據(jù)《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，結(jié)合高新區(qū)和項目的實際情況，具體收費見下表： 表 城建費用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元 收費項目 計算基數(shù) 收費指標 小計 市政公用、消防設(shè)施配套、抗震設(shè)計審查費等 總建筑面積 150 元 /㎡ 定額編制管理費 建安總造價 ‰ 質(zhì)量監(jiān)督費 總建筑面積 2 元 /㎡ 勞保統(tǒng)籌基金 建安總造價 % 新型墻體材料專項費用 總建筑面積 6 元 /㎡ 竣工后補交 結(jié)建人防工程建設(shè)押金 應(yīng)設(shè)人防工程總投資 10% 高新區(qū)暫緩征收 散裝水泥保證金 總建筑面積 6 元 /㎡ 城建費用（合計） 故城建費用總計 萬元。 （ 5）室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項估算如下：按建筑面積計 320 元 /㎡，合計本項目的室外工程費 為 萬元。 （ 6）建設(shè)監(jiān)理費 根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標準》（發(fā)改價格[2020]670 號），該項目的監(jiān)理費用為 萬元。 （ 7）建設(shè)單位管理費 建設(shè)單位管理費按工程費用的 3%，共計 萬元。 （ 8）預(yù)備費 綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，按 2～ 7項之和的 7%取，共計 萬元。 （ 9）建設(shè)期利息 一到三年期的銀行貸款利率為 %，計算建設(shè)期利息為 萬元。 （ 10）項目的總投資的確定 綜合一至九項的費用， 總計為 萬元。 表 投資估算表 單位：萬元 序號 項目 費用 1 土地費用 17665 2 建安工程費 34212 3 城建費用 4193 4 前期工程費 1024 5 室外工程費 6177 6 建設(shè)監(jiān)理費用 617 7 建設(shè)單位管理費用 1387 8 預(yù)備費 3333 9 建設(shè)期利息 1029 10 總投資 69637 資金籌措與融資方式 本項 目總投資的資金來源主要有： （ 1）資本金 本期建設(shè)投入的資本金為 26061 萬元，分別在 08 年第二季度和第三季度投入，投資額分別為 22882 萬元和 3179 萬元。 （ 2）銀行借款 本期擬借款 2 億元，融資利率為 %，時間從 08 年第三季度到第四季度，依次借款額為 5000 萬元和 15000 萬元。 （ 3）凈銷售收入 本項目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補足。 本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。 表 投資使用計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 季度 項 目 2020 2020 合計 2 3 4 1 2 3 4 1 總投資 22882 8225 15231 7240 7079 5131 3848 69637 建設(shè)投資 22882 8179 15000 6867 6699 5131 3848 68607 建設(shè)期利息 46 231 373 380 1029 2 資金籌措 22882 8225 15231 7240 7079 5131 3848 69637 資本金 22882 3179 26061 銀行借款本金 5000 15000 20200 凈銷售收入再投入 6867 6699 5131 3848 22546 建設(shè)期利息 46 231 373 380 1029 第八章 財務(wù)評價 項目財務(wù)評價主要是對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務(wù)上是否可行。