xx項(xiàng)目貸款可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-11-14 20:46本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】XX項(xiàng)目申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的可行性進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年9月17日，本評(píng)估。報(bào)告只為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖?，不作其他用途。鄰近地鐵二號(hào)線站，交通十分便利。該項(xiàng)目處于未來(lái)白云新城北側(cè)，占地總面積約，總建筑面積近。開(kāi)發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由××公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。18457平方米，小學(xué)建筑面積12020平方米及其他配套建筑面積1765平方米)；據(jù)×公司稱，XX項(xiàng)目從2020年5月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，施工單位為廣東××建筑有。并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。按××公司的建設(shè)計(jì)劃，第一期8幢樓字預(yù)計(jì)于2020年3月。手續(xù)正在申報(bào)辦理過(guò)程中。廣州市十區(qū)商品房交易面積為，交易金額為。萬(wàn)平方米，交易金額為，與去年同期相比，分別增長(zhǎng)％和％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年廣州市商品住宅均價(jià)為4279元，同比下降％。宅成交價(jià)約為3100一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位的租價(jià)約為35—60元／平方
【正文】 項(xiàng)目的全部銷(xiāo)售收入為 63620萬(wàn)元，扣除開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅，稅后凈利潤(rùn)為 6476萬(wàn)元。以 50137萬(wàn)元的項(xiàng)目總投資計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)為 ％，如以可售的住宅銷(xiāo)售收入計(jì)，則住宅售出 ％時(shí)可收回全部投資。建議公司在項(xiàng)目建設(shè)期和銷(xiāo)售初期做好銷(xiāo)售推廣工作，以迅速回籠資金償還銀行貸款，并在銷(xiāo)售過(guò)程中積極開(kāi)展商鋪的租賃業(yè)務(wù)，以減少空置增加現(xiàn)金收入。 三、項(xiàng)目敏感性分析 根據(jù)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)顯示 (見(jiàn)表 7)，項(xiàng)目對(duì)售價(jià)下調(diào) 5％、 10％敏感，銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；項(xiàng)目對(duì)建安成本上升 5％、 10％敏感，成本上升時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率，以上分析表明項(xiàng)目具有相當(dāng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)表 7。 序號(hào) 項(xiàng)目 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 凈現(xiàn)值（按現(xiàn)貼率 10％計(jì)） 內(nèi)部收益率 結(jié)論 1 基本方案 63620 50137 4026 ％ 可行 2 銷(xiāo)售價(jià)格下 降 5％ 60439 50137 2206 ％ 可行 3 銷(xiāo)售價(jià)格 下降 10％ 57258 50137 386 ％ 可行 4 總投資成本 上升 5％ 63620 52644 2440 ％ 可行 5 總投資成本上升 10％ 63620 55150 855 ％ 可行 另外，從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表分析可知， XX項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)周期不算太長(zhǎng)，前期投入資金占用成本相對(duì)較少，在銷(xiāo)售價(jià)格定位適當(dāng)?shù)那闆r下，可以取得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)預(yù)售收入再投入，可形成連續(xù)的資金鏈，保證后續(xù)投資，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。 第七部分 項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 貸 款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自項(xiàng)目外部和項(xiàng)目自身兩個(gè)方面，主要有： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，近幾年廣州市商品房市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定，住宅交易量不斷增加。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)增加了該區(qū)域的商品房供應(yīng)量，一方面加強(qiáng)了周邊地區(qū)的居住氛圍，另一方面也加劇了同周邊商住小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。機(jī)場(chǎng)路、黃石路一帶已有多個(gè)大型商住小區(qū)正在建設(shè)或籌建當(dāng)中，故市場(chǎng)上存在供應(yīng)量已很大，且潛在供應(yīng)量在今后幾年內(nèi)將增加較快，因此激烈競(jìng)爭(zhēng)將難以避免。 雖然西區(qū)、東區(qū)前期開(kāi)發(fā)的房屋已售完，市場(chǎng)接受程度理想，但為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主導(dǎo)地 位，建議公司在保持小區(qū)建筑風(fēng)格和客戶定位一致的思路下，繼續(xù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)、入住后物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新，以保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目資金需求量大，而企業(yè)自有資金不足，項(xiàng)目能否按計(jì)劃進(jìn)行，除目前正在開(kāi)展的第一期銷(xiāo)售工作能否順利按計(jì)劃進(jìn)行外，銀行貸款資金是關(guān)鍵。建議榮星公司加緊落實(shí)好開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，嚴(yán)格控制好建設(shè)工期，保證開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行，以配合銷(xiāo)售工作的實(shí)施。 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目對(duì)投資成本的變動(dòng)相對(duì)敏感，投資成本的上升直接影響到項(xiàng)目的收益水平，為提高項(xiàng) 目的經(jīng)濟(jì)效益建議開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位更好地控制開(kāi)發(fā)成本，力爭(zhēng)減小貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控及當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體規(guī)劃。舊白云機(jī)場(chǎng)的搬遷將于明年實(shí)施，其原有用地初步規(guī)劃為起大型商住綜合居住區(qū)，現(xiàn)黃石路一帶已建成多個(gè)大型居住小區(qū)，居住人口持續(xù)增加，由此可見(jiàn)，該地段屬于政府引導(dǎo)投資建設(shè)區(qū)域，各方面資金將不斷增加投入，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)于項(xiàng)目本身是非常有利的。 另外，近期廣州市房地產(chǎn)管理部門(mén)為加強(qiáng)管理，對(duì)在建商品房項(xiàng)目的辦理預(yù)售工作和預(yù)售抵押工作 提高了要求 (如要達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，有可能對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售工作產(chǎn)生影響。 第八部分 評(píng)估結(jié)論 上述分析表明， XX項(xiàng)目從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)角度看在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上都是可行的，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)有保障，但公司自有資金不足，急需銀行貸款支持其繼續(xù)分行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 由于公司只進(jìn)行 XX和南區(qū)的開(kāi)發(fā)，未再有其他投資項(xiàng)目，其三個(gè)投資方亦為相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，故為保證貸款銀行的利益，建議委托方依據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度發(fā)放貸款，并密切監(jiān)控其貸款資金的使用，以縮短工期盡快回籠資金，減少放貸風(fēng)險(xiǎn)。 廣東評(píng)估有限公司 2020年 9月 29日
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