xx項目貸款可行性報告(存儲版)
【正文】 盈虧平衡點 ％ 投資回收期 19個月 財務凈現(xiàn)值 4026（按貼現(xiàn)率 10％計） 全部投資財務內(nèi)部收益率 ％ 第五部分 項目償債能力分析 一、項目財務效益分析 按照公司提供的開發(fā)建設計劃，項目的總開發(fā)期約為 2年，預計建設期約，從 2020年 5月到 2020年 3月；銷售期共 ，從 2020年 9月到 2020年5月。項目的開發(fā)增加了該區(qū)域的商品房供應量，一方面加強了周邊地區(qū)的居住氛圍，另一方面也加劇了同周邊商住小區(qū)的競爭。 另外，近期廣州市房地產(chǎn)管理部門為加強管理，對在建商品房項目的辦理預售工作和預售抵押工作 提高了要求 (如要達到結構封頂?shù)?)，長遠來說，有可能對項目未來的銷售工作產(chǎn)生影響。 政策風險 政策風險主要包括國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控及當?shù)卣畬椖克趨^(qū)域的整體規(guī)劃。 序號 項目 銷售收入（萬元） 項目總投資（萬元） 凈現(xiàn)值（按現(xiàn)貼率 10％計） 內(nèi)部收益率 結論 1 基本方案 63620 50137 4026 ％ 可行 2 銷售價格下 降 5％ 60439 50137 2206 ％ 可行 3 銷售價格 下降 10％ 57258 50137 386 ％ 可行 4 總投資成本 上升 5％ 63620 52644 2440 ％ 可行 5 總投資成本上升 10％ 63620 55150 855 ％ 可行 另外，從項目的現(xiàn)金流量表分析可知， XX項目由于開發(fā)周期不算太長，前期投入資金占用成本相對較少，在銷售價格定位適當?shù)那闆r下，可以取得一定的競爭優(yōu)勢，通過預售收入再投入，可形成連續(xù)的資金鏈，保證后續(xù)投資，降低開發(fā)建設風險。按照項目施工計劃，現(xiàn)第一期 8幢樓宇已領取預售證，按估算，在項目進入銷售階段后，仍需投入合共約 39848萬元項目建設資金 (主要為土地費用、工程建設費用和開發(fā)稅費 )，銀行貸款和銷售收入可用于支付項目后續(xù)建設資金投入，從 2020年第四季度開始，第一期 8幢樓宇的銷售工作將進入高潮，銷售收入可用于支付項目部分后續(xù)建設資金投入，并支付銀行貸款利息，待第二期 15 幢樓字領取預售證并進行銷售階段后，可逐步償還銀行貸款本息。 (4)經(jīng)以上計算，南區(qū)項目預計總銷售收入合共 63620萬元。 根據(jù)以上參數(shù)，計算得到南區(qū)商業(yè)鋪位的平均銷售單價 8046元／平方米。 另一方面， XX項目自身存在某些劣勢，主要表現(xiàn)在： (1)項目位處機場路以西、黃石路以南，目前，對外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面花園東區(qū)的小區(qū)道路，規(guī)劃路尚未正式直接開通至機場路和黃石路，南區(qū)項目短期內(nèi)對外交通相對不夠便利。住 宅售價幅度約在41004800元／平方米之間，均價約為 4400元／平方米。廣州市十區(qū)商品房交易面積為 ，交易金額為 元，與去年同期相比，分別增長 ％和 ％，其中，原八區(qū)商品房交易面積為 萬平方米，交易金額為 ，與去年同期相比，分別增長 ％和 ％。 項目規(guī)劃情況 根據(jù)廣州市 規(guī)劃局《關于 XX 項目修建性詳細規(guī)劃的批復》，項目總體的控制性技術指標為： 1)建筑容積率 ； 2)建筑密度： ％； 3)總建筑面積 172408平方米 (其中地上建筑面積 153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學建筑面積 12020平方米及其他配套建筑面積 1765平方米 )； 4)綠地率 ％； 根據(jù)總體規(guī)劃方案， XX項目共建設 23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為 12至 19層，住宅建筑面積合共 、商業(yè)建筑面積合 計 8183平方米；地下室 1層、建筑面積合計 18457平方米；另有配套小學和商業(yè)、居委會、公廁和煤氣調壓站。 二、評估目的 為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖? 三、評估依據(jù) 本報告依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè) (XX)提供的相關資料進行評估，委托方和借款企業(yè)應對其提供資料的 合法性、真實性、有效性和完整性負責。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎配套設施完善。 第二部分 項 目合法性與建設條件評價 一、項目合法性評價 目前， XX項目已辦理《建設用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設工
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