【導(dǎo)讀】彝族風(fēng)情小鎮(zhèn)和廣福國(guó)際商貿(mào)城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)地處廣深公路南側(cè)，積萬㎡，容積率,建筑密度28%。明在新世紀(jì)的開放與發(fā)展，注入了新的強(qiáng)大動(dòng)力。向東南亞、南亞的現(xiàn)代化城市。經(jīng)預(yù)測(cè)，現(xiàn)代新昆明城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)。萬發(fā)展到650萬，城鎮(zhèn)化率由52%提高到81%。資方式，改善投資環(huán)境，簡(jiǎn)化辦事程序，提供優(yōu)良服務(wù)。廣福國(guó)際商貿(mào)城建筑面積64萬平方米，是全省、西南乃至東南亞最大的服裝、鞋。帽、小商品專業(yè)市場(chǎng)之一，它集中了國(guó)內(nèi)外多家知名品牌。該市場(chǎng)共有八個(gè)功能。交易區(qū)、化妝品交易區(qū)、小商品交易區(qū)、工廠產(chǎn)品交易區(qū)。其總體功能定位是集。東興糧油批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期。設(shè)為四年，合計(jì)48個(gè)月。均增長(zhǎng)速度將保持在8％左右。5萬億美元以上，人均超過3500美元，進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。而昆明人均GDP2020年已經(jīng)突破。以此計(jì)算，昆明要達(dá)到國(guó)家人均小康水平，每。昆明而言，意味著住房面積的增加值高達(dá)億平方米。

　　

【正文】 后確定預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 4000 元 /平方米 (含精裝修 )，車位銷售均價(jià)為 100， 000 元 /個(gè)。其中，住宅可銷售面積為 平方米，可售車位 為 1， 200 個(gè)，總銷售收入為 181294 萬元 . 表 71：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算表 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 總收入 萬元 181294 營(yíng)業(yè)稅等（ 6%） 萬元 10225 凈收入 萬元 171069 總成本費(fèi)用 萬元 113945 稅前利潤(rùn) 萬元 57124 稅前投資利潤(rùn)率 % 所得稅 萬元 18851 凈利潤(rùn) 萬元 38273 稅后投資利潤(rùn)率 % % 內(nèi)部收益率 % 15% 凈現(xiàn)值 萬元 26228 盈虧平衡銷售率 % % 盈虧平衡銷售額 萬元 106716 “ 廣州 海倫堡 ”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 19 第八章 現(xiàn)金流量測(cè)算 貼現(xiàn)因子： i=12% 表 81：項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 單位：萬元 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 05 46 月 79 月 1012 月 03 月 46 月 79 月 1012 月 03 月 46 月 79 月 一 .現(xiàn)金流入 銷售收入 447001 12150 25660 40641 56700 70875 75600 80325 85050 二 .現(xiàn)金流出 6594 16580 (12%) 合計(jì) 1416298 三、凈現(xiàn)金流量 四 .累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 31631 21651 18114 11794 10732 8696 1750 2787 11440 13857 27438 29678 五、貼現(xiàn)因子 六 .凈現(xiàn)值 26228 21651 3434 5957 972 1809 5992 3800 7036 1909 10408 1667 七 .累計(jì)凈現(xiàn)值 21651 18217 12260 11288 9479 3488 312 7348 9256 19664 21332 內(nèi)部收益率（ IRR）： % 凈現(xiàn)值 NPV 大于零，顯示項(xiàng)目可按設(shè)定貼現(xiàn)率（ 12%）獲利。同時(shí)，內(nèi)部收益率大于貼現(xiàn)率，顯示項(xiàng)目可行。 “ 廣州 海倫堡 ”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 20 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn)集中于體現(xiàn)于項(xiàng)目建成后，能否實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。本項(xiàng)目若能充分 考慮周邊市場(chǎng)狀況及把握未來市場(chǎng)走勢(shì)趨勢(shì)，提供富于競(jìng)爭(zhēng)力之產(chǎn)品 , 項(xiàng)目將具有充分把握性實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。 當(dāng)前是廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的上升期，“廣州 海倫堡 ”所處區(qū)位發(fā)展前景廣闊，交通便利，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；本項(xiàng)目作為面向開發(fā)區(qū)客戶的品質(zhì)最為出眾的 需求性、高性價(jià)比 樓盤，對(duì)首次置業(yè)的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員和追求居住改善機(jī)會(huì)的各類中高級(jí)管理人才具有很強(qiáng)的吸引力，因此其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 資金風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目資金需求較大，除自有資金外主要依靠銀行貸款，因此銀行貸款到位的情況對(duì)項(xiàng)目的影響較大。 拓展融資渠道，降低融資成本，保證 現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)，按時(shí)甚至提前完成，有利于掌握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取主動(dòng)。我司財(cái)務(wù)狀況良好，相對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)較小。 成本風(fēng)險(xiǎn) 在開發(fā)過程中，由于人為或非人為因素，將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力和經(jīng)濟(jì)效益，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目后續(xù)投入資金較多，我司將會(huì)同監(jiān)理單位監(jiān)督施工質(zhì)量，并有效控制成本，而且要注重對(duì)各種變化因素進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。 我司在工程施工方面經(jīng)驗(yàn)豐富，研發(fā)及操作能力很強(qiáng)，在實(shí)際工作中有望進(jìn)一步減少工程造價(jià)成本。規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)的最重要舉措在于嚴(yán)格控制施工，使工程造價(jià)波動(dòng)被控制在許可范圍內(nèi)。 二 、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響，主要包括國(guó)家對(duì)房“ 廣州 海倫堡 ”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 21 地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控及當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體規(guī)劃等。從近幾年開發(fā)區(qū)、新塘等地房地產(chǎn)走勢(shì)和銷售狀況來看，開發(fā)區(qū)住宅、商業(yè) 趨于活躍，總體銷售總額趨于增長(zhǎng)，投資者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有較大的信心。 目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，主要目的在于抑制固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，防止部分大中城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而對(duì)于滿足人民基本居住需求、定價(jià)合理的項(xiàng)目持支持態(tài)度，這恰恰為本項(xiàng)目的開發(fā)營(yíng)造了有利的市場(chǎng)氛圍，因而，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不大。 “ 廣州 海倫堡 ”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 22 第十章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目的地理位置較佳，處于正不斷成熟和發(fā)展的熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域中心，未來項(xiàng)目所具優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步提升，項(xiàng)目本身具有較好的投資價(jià)值。 由上述市場(chǎng)分析，對(duì)項(xiàng)目的銷售前景有較充分依據(jù)持樂觀看法，項(xiàng)目的資金回籠壓力較小，本項(xiàng)目若能做好產(chǎn)品定位工作，并秉承我司一貫的“質(zhì)量為先”理念進(jìn)行建設(shè)，將獲得市場(chǎng)的青睞，并有助于提升我司品牌在增城市的知名度和美譽(yù)度。 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值為 18379 萬元， 內(nèi)部收益率 ％，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率（一年期貸款利率 ％），項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，且項(xiàng)目綜合條件決定項(xiàng)目可控性較好，相對(duì)風(fēng) 險(xiǎn)較小。 綜上，本項(xiàng)目可行。 “ 廣州 海倫堡 ”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 23 附件一：廣州國(guó)際玩具（禮品）城 廣州國(guó)際玩具禮品城全外景 廣州國(guó)際玩具（禮品）城選址于黃埔區(qū)南崗鎮(zhèn)朗橋頭，用地位于廣 深公路北側(cè)，廣州出品加工區(qū)南側(cè)，夾于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)西區(qū)與東區(qū)之間，總用地 482 畝，首期投資 億元。建筑面積約 10 萬平方米 。距廣州市區(qū) 25 公里，通過廣園東快速干線可以很快到達(dá)廣州市中心區(qū)，廣州市地鐵五號(hào)線總站設(shè)于玩具（禮品）城，屬?gòu)V州市的大產(chǎn)業(yè)區(qū)與大港口區(qū)。首期開發(fā)總占地 8 萬平方米，建筑面積約 10 萬平方米，有商鋪近 800 個(gè) 。 目前廣州國(guó)際玩具禮品城的一期已售完 , 均價(jià)在每平方 13000 元左右 ,二期正在發(fā)售 。