【導讀】發(fā)并達到預期的目標。口28萬，其中縣城人口近8萬。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達。級公路建成后將進一步改善全縣的交通狀況。南豐山清水秀，風光旎。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術先進的電信和郵政網(wǎng)絡。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟生機勃發(fā)。2002年全縣國民生產(chǎn)總值。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已。南豐蜜桔不但進入了全國市場，更已進入國外市場。同時，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10. 個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速，群眾消費。尤其近幾年來，南豐城市面貌日新月異。工程也在著手進行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟的發(fā)展。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重。擴規(guī)模和上水平，做大做強富溪工業(yè)園區(qū)，推進以民營為主的工業(yè)化；必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復蘇的跡象。

　　

【正文】 ? 宣傳方面加大投入量，在廣度和深度上做足文章。 ? 加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。 ? 調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。 ? 合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。 第四期 ：鞏固階段（三個月） 行為方式 營銷、廣告 ? 消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。 ? 對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 ? 細水長流，滲透式的廣告行為。 ? 加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。 ? 注意后效益和市場消費心理貫性。 ? 完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。 媒 體 策 略 １、報紙 ? 策略： 根據(jù)整體推廣計劃，前三期擬采用報紙為主要信息載體之一。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 第 二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 第三，四期采用小版面；長線滲透。 ２、電視 ? 制作目的：塑造品牌形象 ? 市場目的：造市，促銷。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書 內(nèi)容： ? 前言 ? 小區(qū)效果圖 ? 園林規(guī)劃 ? 地理環(huán)境、交通狀況 ? 周邊配套設施 ? 會所 ? 自然景觀 ? 沿江美景 ? 中央花園 ? 雕塑小品 ? 綠地道路 ? 戶型介紹 ? 車輛管理 ? 保安 ? 裝飾材料 ? 物業(yè)管理及社區(qū)服務 ? 遠景展望。 其他印刷品和制作 ? 精美三折頁 ? 售樓推薦獎卡 ? 單張傳單 ? POP 掛旗 ? 指示牌 ? 導向牌 ? 男女廁牌 ? 胸卡 ? 姓名卡 ? 禮品 袋 ? 禮品 ? 合同書正副文本 ? 銷售形勢表格 ? 法律文書 所有物料開盤前必須到位。 發(fā)布周期 配合銷售周期與各種促銷活動，玉帶花都的廣告推廣時間安排如附表。 ? 報 紙 1） 時間： 。周期： 從‘玉帶花都’在項目開工前一周開始連續(xù)推出一個月，形成第一個高潮； 2） 配合新聞運作，以新聞運作為主； 3）項目預售期開始強勢推出，形成玉帶花都廣告發(fā)布的第二個高潮。 ? 電 視 形象廣告片： ，自‘玉帶花都’公開發(fā)售期前一周開始連續(xù)推出。 發(fā)布密度為：第一個月一天兩次 第二個月一天一次 第三個月兩天一次； 第四個月到第六個月，三天至四天一次； ? 專題片（需要與否與發(fā)展商商榷） 自‘玉帶花都’公開發(fā)售期開始在售樓處，電視臺、廣播電臺同時播 出。 ? 路 牌 發(fā)布時間為期一年，從 開盤日起至 止。 售樓相關資料 公開發(fā)售日前到位。 8．銷售策略建議 8． 1．市場氣氛培養(yǎng) 敝司建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的 市場氣氛，吸引買家的關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內(nèi)容包括： ⑴告知性工地展示 應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。 ⑵戶外廣告設置 戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 ⑶設置精美的示范單位和樣板房 通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。 （ 1）為區(qū)域造 勢 通過報紙軟性文章，詳述盱江大堤建成后為該區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、理想的生活環(huán)境打動買家的心，爭取潛在的客源。 （ 2）為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。 （ 3）為本案的商鋪造勢 目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個良好的商業(yè)氛圍， （ 4）為樓盤造勢 形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設等所帶來的利好因素向市場傳達。 形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣 或現(xiàn)金獎勵。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。 8． 2．促銷手段建議 敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在老城中心地帶設促銷點，并設專車接送看樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。 選擇適當?shù)臅r間和地點，聯(lián)合當?shù)馗鞔髽潜P舉辦南豐首屆房展會，營造銷售高潮。 發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。 單張宣傳 向即將拆遷的居民派發(fā) DM 單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。 在各個住宅區(qū)、飯店、餐廳等人流量較大處張貼，少量的投入達到長期且廣泛的宣傳效果 展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。根據(jù)項目的實際情況，建議如下： ⑴贈送一年管理費 針對中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交 ⑵贈送玉帶花都裝修套餐的折扣卡 ? 針對較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費的時尚設計方案，優(yōu)惠的裝修價格，為他們實現(xiàn)高素質(zhì)的生活提供了條件，增強了他們的歸屬感，從而達到銷售目的 和住宅使用說明書 ☆ 在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細致優(yōu)良的服務。 ? 若發(fā)展商對自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質(zhì)量維護”，可大大增強客戶的信心。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考： 住宅質(zhì)量保證書 ☆ 保修內(nèi)容 ☆ 保修年限 ☆ 保修責任 ? 地基和主體結構 50 年 1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫 2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫 3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂 4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落 ? 屋面防水 3 年 1. 屋面開裂、起鼓 2. 屋面滲漏 3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏 ? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年 1. 墻面滲漏 2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏 3. 地下室墻面、地面滲漏 4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏 ? 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 ? 地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年 1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫 2. 地面大面積起砂 ? 門窗翹裂、五金件損壞 1 年 （門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞） ? 管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞 2. 給水管堵塞 3. 地下泛水 保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。 附：房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅使用說明書 開發(fā)單位 名稱 地址 電話 郵編 設計單位 名稱 地址 電話 郵編 施工單位 名稱 地址 電話 郵編 監(jiān)理單位 名稱 地址 電話 郵編 附：住宅部位 使用說明和注意事項 結構和裝修裝飾 上水、下水 供電設施、 配電負荷 通訊 煤氣 燃氣 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺 其他 8． 3．付款方式建議 針對當?shù)貥潜P的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據(jù)最新的《江西省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下： ▓付款方式 ? 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款 ? 折扣 88 折 9 折 91 折 93 折 ? 住宅： 簽認購書時，付定金 5000 元，簽認購書七天內(nèi)（扣除定金） 30%、 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 30% (扣除定金 ) ? 商鋪： 簽認購書時付，定金 10000 元，簽認購書七天內(nèi)（扣除定金） 50% 即辦理最高五成三十年銀行按揭 50% (扣除定金 ) ? 住宅： 發(fā)展商提供 24 個月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭 一個月 35% 20% 10% 二個月 30% 三個月 10% 辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi) 5% ．宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告及路面攔截廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一片高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念， 待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。 總 結 以上便是敝司對 “玉帶花都” 項目的全程策劃思路， 按上述方案對資源進行整合， 勢必能夠 加快開發(fā)進程 ， 縮短投資收益周期， 提高項目的 整體形象 ，提升項目知名度， 迅速占領 市場， 同時 又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，使 本 項目成為該區(qū)域的標志性物業(yè)。 江西省博天營銷策劃有限公司 二○○三年十二月