【正文】 劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì) “ 建什么 ”?“ 怎么建 ”?“ 賣給誰 ”? 等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的 角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。 法律顧問職能 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響 (施工噪音、陽光遮蓋等 )，土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對(duì)外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、 WTO、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制 ?? 等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。 財(cái)務(wù)專家職能 房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地 產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場(chǎng)上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配 —— 將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。 導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。 船長的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的 工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。 環(huán)境問題專家 這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的 “ 大環(huán)境 ” 問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的 “ 小環(huán)境 ” 問題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于 房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。 可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。 房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格 房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項(xiàng)目運(yùn)營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃 。整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案 。房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷工作 。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營工作。 2024年 3月 31日，勞 動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 為主的第三批 10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是 05 年 2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評(píng)審?fù)ㄟ^的。 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求 。而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一 支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計(jì) 5年后，我國將會(huì)有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。 2024年 12月 15 日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教承辦的 “ 首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會(huì) ” 在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會(huì)，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會(huì)。標(biāo)志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國房地產(chǎn) 策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。 創(chuàng)意房地產(chǎn)營銷方案策劃篇 11 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性 ,如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭的日趨激烈 ,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴 ,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營銷策劃 ,主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新 ,激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有顧客 ,其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品 (如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性 )。提 供一種服務(wù)模式 (如管家式的物業(yè)服務(wù) )。倡導(dǎo)一種生活方式 (如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等 )。營造一種文化等等。 一、未來發(fā)展趨勢(shì) 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭時(shí)代 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭已從價(jià)格競(jìng)爭、概念競(jìng)爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭階段 ,企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化 ,輸出品牌核心價(jià)值 ,進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 。同時(shí)廣告意識(shí)要超前 ,推廣手段整合性強(qiáng) ,利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化 ,近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩 ,居民收入 (包括預(yù)期收入 )持續(xù)下降 ,實(shí)惠性的心理占據(jù)主 導(dǎo)地位 。消費(fèi)者經(jīng)過長期的廣告浸淫 ,偶然性、沖動(dòng)性購買行為減弱 ,理性購買行為增強(qiáng) 。各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好 ,消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨 “ 個(gè)性化 ”, 會(huì)更加考慮自己的心理需求 ,尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇 ,大型化、集約化樓盤將成為未來市場(chǎng)競(jìng)爭的熱點(diǎn) 。針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗 ,以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群 ?！?設(shè)計(jì)時(shí)代 ” 開始回歸 ,發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā) ,對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭手段將會(huì)全方位、多元化 ,如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) ,而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中 ,將進(jìn)一步追求境界 (如歷史、人文、文化等 )。追求近距離 (如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近 )。追求潔凈 (對(duì)光線、綠化、天然氣配備等 )。追求寧靜 (密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等 )等等 ,不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高 ,而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求 。不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求 ,可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求 。不僅對(duì)樓盤的品牌有要求 ,可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下 ,如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值 ,穩(wěn)定價(jià)格、 吸引客源 ?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購買需求 ,進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn) ,使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生 “ 物有所值 ” 的感覺 ?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性 ,突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍 ,在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng) ?如何適應(yīng) “ 個(gè)人置業(yè)時(shí)代 ” 的新趨勢(shì) ?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中 ,從思維上應(yīng)該策劃在先 ,包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要 系統(tǒng)策劃 ,策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上 ,調(diào)查既可以是一手的資料 ,也可是二手的 ,如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒 ,了解和分析市場(chǎng)購買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查 ,如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài) ,圍繞區(qū)域的樓盤情況 ,圍繞促銷策略等等。 二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新 ,包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等 ,如在支付方式上 ,與金融有效結(jié)合 。在價(jià)格制定上 ,有效利用消費(fèi)者的 心理 。在宣傳和定位上 ,利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合 :丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握 ,房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃 ,每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。 三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) ,在房地產(chǎn)策劃過程中 ,應(yīng)在不同層面塑造差異 ,如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中 ,應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮 ,因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。 四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識(shí) ,關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等 ,另一方面要善于整合 ,在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇 、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房 。社區(qū)綜合配套 ,整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面 ,從炒地段到炒升值潛力 ,從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型 。從軟文到單葉 ,從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等 ,在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面 ,根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況 ,尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體 ,同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然 ,對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn) ,單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成 ,實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在 ,因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息 ,提升樓盤的價(jià)值感 ,打動(dòng)更加理性的消 費(fèi)群 ,為產(chǎn)品注入一些新的元素 ,賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象 ,從而保持品牌的新鮮感。 總之 ,未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注 :如園林設(shè)計(jì)好 ,有較大的休閑活動(dòng)空間 。間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通 。樓距較大 ,有開敞的空間和視野 。完善的小區(qū)配套 ,物業(yè)管理好 ,是封閉式管理 。交通、購物方便 ,使房子成為有文化氣息的房子 ,成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上 :抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài) ,務(wù)求直指人心 ,在銷售策略、廣告策略投其所好 ,促成他們購買 ,同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性 ,配合產(chǎn)品的特點(diǎn) ,使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利 用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告 ,在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新 ,另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為 ,關(guān)注其消費(fèi)形態(tài) ,從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。 創(chuàng)意房地產(chǎn)營銷方案策劃篇 12 一、活動(dòng)目的： 培養(yǎng)節(jié)日氣氛 ,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購買信心，最終促進(jìn)銷售量的提高。 二、活動(dòng)時(shí)間： 2月 13號(hào)、 14號(hào) 三、活動(dòng)目標(biāo)客戶群：所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主 四、活動(dòng)內(nèi)容： 新方 新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)： 正月十五 “ 送元宵 ” 活動(dòng)，活動(dòng)期間， 進(jìn)售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。 為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展 “ 猜謎有獎(jiǎng) ” 的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫上，凡答對(duì)者即可得到精美小禮品一份 (獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺(tái)歷等 ) 延用 “ 萬元置業(yè) ” 首付款借款活動(dòng)： A、零首付借款 (二套房首付款 30%)的客戶執(zhí)行借款半年 。 B、首付款借款 15%(二套房首付款 45%)的客戶執(zhí)行借款一年 。 為了配合宣傳，使整個(gè)小區(qū)達(dá)到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門口發(fā)放帶樓盤名稱資料的福字 。 為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請(qǐng)追加 30 萬條短信宣傳?；顒?dòng)策劃 “ 花燈起，鬧元宵 ” ，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎(jiǎng)，馬上有禮，早到早得，誠邀您品鑒 “ 三五元宵，花燈吐艷 ” ，新方 新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當(dāng)時(shí)，元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè)，精美禮品限量贈(zèng)送，猜燈謎讓您樂透正月，全新新方盛邀您品鑒 馬上有房啦 !元宵節(jié)期間新方 新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎(jiǎng)，稀缺精品，所剩不多，早到早得 !全新新方盛邀您品鑒 售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。