【導(dǎo)讀】市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。分析十分重要，是一切研究的基礎(chǔ)。規(guī)劃、銷售招商等工作的質(zhì)量。同時，我們也擁有強大的市場信息數(shù)據(jù)庫，并。次作為我們市調(diào)工作的保證。特別是貴司項目所處的商業(yè)中心。來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。法來繼續(xù)，并根據(jù)現(xiàn)實情況選擇適當?shù)恼{(diào)查方法。這是一個調(diào)查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地。源，以使調(diào)查的有效程度及準確性達到最高。位、人口的由來與遷移、經(jīng)濟狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。南濟源凱旋商業(yè)步行街”的項目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)上述市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會生活的活動中心。

　　

【正文】 指標預(yù)算 分析評估 FIP 宏策劃第一步 商業(yè)項目市場研究分析 一、宏觀市場分析 26 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 商圈分析（城市發(fā)展狀況、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營范圍分析 投資動向分析 經(jīng)營狀況分析 客戶需求分析 四、消費者分析 消費結(jié)構(gòu)研究 消費水平研究 五、競爭對手分析 競爭對手情況 競爭項目情況 27 六、未來商業(yè)預(yù)測分析 略 七、 SWOT分析 熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換 贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的 “傳銷 ”經(jīng)營，并在極短的時間內(nèi)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時代已經(jīng)來臨。 然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹慎。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān) 28 重要，這 些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。 FIP就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實操經(jīng)驗的操作團隊，為發(fā)展商提供國際先進的商業(yè)服務(wù)。 一、市場調(diào)研分析 影響商業(yè)項目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析， 29 捕捉贏利的機會。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié) 奏提出鹽業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。 主要內(nèi)容： 項目定向市場調(diào)查研究工作 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告 工作目的： 深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項目商業(yè)機會； 以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他 項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力； 30 細化項目的市場定位， 塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場， 成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 工作內(nèi)容： 工作一：市場調(diào)研報告 通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào)查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來 3－ 5年內(nèi) 的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。 工作二：項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、 31 產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研 究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案： 項目整體開發(fā)目標 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項目目標商家總體分析 項目總體戰(zhàn)略定位分析 項目整體競爭策略考慮 項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項目年度發(fā)展策略 【調(diào)研分析策略】 32 （一） FIP“宏策劃 ”市場調(diào)研策略研究 市場調(diào)研步驟 第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法