【導(dǎo)讀】螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆螅肇羈芇薈羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞螂肂膈蒅蚈肁莀螁肆肀蒃薃肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆裊膅芁薈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈艿莄螞羄羋薇蒄袀芇芆螀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆螅肇羈芇薈羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞螂肂膈蒅蚈肁莀螁肆肀蒃薃肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆裊膅芁薈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈艿莄螞羄羋薇蒄袀芇芆螀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂羀蒞蕿蚈罿蕆螅肇羈芇薈羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞螂肂膈蒅蚈肁莀螁肆肀蒃薃肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆裊膅芁薈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅葿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆羈艿莄螞羄羋薇蒄袀芇芆螀螆芆荿薃肄芅

　　

【正文】 產(chǎn)。 估計(jì)售價 人民幣 11,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 90100 元 /平方米 實(shí)用率 約 68% 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? ? 地理位置優(yōu)越 ? ? 交通方便 ? 配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目劣勢 ? ? 室內(nèi)凈空高度太低 ? 業(yè)權(quán)分散 落成時間 估計(jì) 2020 年 大廈名稱 廣東電信廣場 外觀 定位 甲級商業(yè)大樓 功能劃分 1 至 4 層為商場， 14 至 65 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 建筑面積 39,916(對外招商部分 ) 交通 位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號線東山口站，且交通極為便利。 大樓設(shè)計(jì) 樓高 68 層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。 物業(yè)管理 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時的巡查，確保寫字樓與商戶的安全。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè) 安全 。先進(jìn)的監(jiān)察器材，及完善的保賽設(shè)施 寫字樓裝修 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪 優(yōu)質(zhì)地毯，門扇安裝實(shí)心木門。 開發(fā)進(jìn)度 已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修 估計(jì)售價 只租不售 估計(jì)租金 人民幣 6580 元 /平方米 實(shí)用率 約 72% 市場定位及推廣策略 甲級寫字樓，只租不售。 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? ? 交通方便臨近地鐵站 ? 周邊生活配套設(shè)施成熟 項(xiàng)目劣勢 ? ? 偏離商務(wù)辦公區(qū) 落成時間 估計(jì) 2020 年第四季度 大廈名稱 中泰國際廣場 外觀 平面圖 所在位置 林河西路，廣州火車東站東側(cè) 定位 融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。 功能劃分 1 至 6 層為商場， 7 至 36 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 交通 臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號線和三號線總站出口。 大樓設(shè)計(jì) 樓高 36 層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。 物業(yè)管理 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時的巡查，設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)。 建材設(shè)施 外墻采用低輻射鍍膜玻璃 。首層 大堂地臺和墻身鋪砌進(jìn)口花崗巖。 室內(nèi)裝修 主入口兩側(cè)的巨柱采用意大利進(jìn)口高級云石裝飾。假天花連天花系統(tǒng)；墻身：扇灰；門：木門；地面：水泥地面 開發(fā)進(jìn)度 正在施工，結(jié)構(gòu)工程已至第 8 層。 市場定位及推廣策略 甲級寫字樓，租售幷舉。 估計(jì)售價 人民幣 11,00013,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 95110 元 /平方米 實(shí)用率 約 73% 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? ? 交通方便臨近地鐵站 ? ? 實(shí)用率高 ? 有抬高地臺（ Raise Floor） 項(xiàng)目劣勢 ? ? 位于火車站出口，人流較復(fù)雜 ? ? 稍偏離寫字樓集中區(qū)域 落成時間 估計(jì) 2020 年第二季度 待建大型甲級寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱： 太古匯 大廈外觀： 所在位置： 面向天河路，天河?xùn)|路與龍口西路之間 總建筑面積： 約 28 萬平方米 目前開發(fā)階段： 土地已經(jīng)平整 預(yù)計(jì)落成時間： 2020 開發(fā)商背景： 廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)及香港太古集團(tuán) 估計(jì)售價 只租不售 估計(jì)租金 人民幣 120150 元 /平方米 實(shí)用率 待定 市場 定位： 大型商業(yè)項(xiàng)目﹐集辦公﹑商場于一體 本項(xiàng)目的優(yōu)勢： 占地面積大，功能配套齊全，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。 本項(xiàng)目的劣勢： 地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū) 項(xiàng)目名稱： 天河城廣場 大廈外觀 平面圖 所在位置 天河路，體育中心南門馬路對面 總建筑面積： 約 萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層每層 2,000 平方米 (東塔樓 ) 目前開發(fā)階段： 已完成基礎(chǔ)工程 預(yù)計(jì)落成時間： 東塔樓： 2020 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）有限公司 總投資： 約人民幣 10 億 定位 ： 國際先進(jìn)水平的甲級寫字樓， 出租為主，部分整層出售。 功能劃分 ： 1 至 6 層為商場， 7 至 50 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 交通 ： 位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天河路旁，約 30 多條公交車路線經(jīng)過，可直達(dá)廣州市主要地區(qū)。地下是地鐵一號線和三號線的換乘站，交通十分便利。 大樓設(shè)計(jì) ： 材料采用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強(qiáng)調(diào)整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。立面的造型以簡潔的線型和弧型為主，主體造型清朗，布局善用空間。 物業(yè)管理 ： 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時的巡查。 更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)。 寫字樓裝修 ： 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實(shí)心木門。 估計(jì)售價 人民幣 13,00015,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 110140 元 /平方米 實(shí)用率 約 72% 項(xiàng)目優(yōu)勢 交通方便地鐵換乘站上蓋，實(shí)用率高，有抬高地臺（ Raise Floor），室內(nèi)凈空高。 項(xiàng)目劣勢 商場人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜 項(xiàng)目名稱 維多利廣場 大廈外觀 所在位置： 體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心 總建筑面積： 約 萬 平方米 目前開發(fā)階段： 群樓結(jié)構(gòu) 預(yù)計(jì)落成時間： 2020 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣州城建集團(tuán) 總投資： 約人民幣 9 億 市場定位： 甲級寫字樓，以出售為主 估計(jì)售價 人民幣 9,00012,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 70100 元 /平方米 實(shí)用率 約 65% 項(xiàng)目的優(yōu)勢： ? ? 位于天河中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目的劣勢： ? ? 開發(fā)商有資金壓力，寫字樓將分割銷售 ? ? 單層平面面積較小 (資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 ) 三、甲級寫字樓市場現(xiàn)存量 目前，廣州市共有甲級寫字樓面積為 1,123,257 平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級寫字樓觀存量占廣州市的 ％ 。 2020 年廣州市甲級寫字樓區(qū)域分布情況表 區(qū)域 東山區(qū) 天河區(qū) 越秀區(qū) 合計(jì) 現(xiàn)存量（平方米） 516,154 326,774 280,329 1,123,257 所占比例 % % % （資料來源：怡 高物業(yè)市場研究部） 四、甲級寫字樓未來供應(yīng)量 1995 年至 2020 年期間，甲級寫字樓供應(yīng)量主要集中在 1996 年，年供應(yīng)量共約 355,606 平方米，約占現(xiàn)時累計(jì)總供應(yīng)量的 ％。 2020 年后至今，受過宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響，新落成的甲級寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在 3 萬至 5 萬平方米左右。甲級寫字樓的區(qū)域分布：東山區(qū)、天河和、區(qū)越秀。 2020 年 2020 年總供應(yīng)量合計(jì)約 169,534 平方米，分別來自天河區(qū)的平安保險(xiǎn)大 廈（ 2020 年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（ 2020 年落成）和天河區(qū)的中泰國際廣 場（ 2020 年落成），僅為同期預(yù)計(jì)市場凈吸納量的一半左右。 廣州市甲級寫字樓年供應(yīng)量、累計(jì)供應(yīng)量和吸納量情況表 1995 1996 1997 1998 1999 供應(yīng)量 141,552 355,606 81,212 96,000 57,609 累計(jì)供應(yīng)量 360,914 716,520 797,732 893,732 951,341 吸納量 145,000 206,888 103,163 36,160 17,646 空置率 % % % % % 2020 2020 2020 2020F 2020F 供應(yīng)量 37,000 53,000 42,000 39,916 87,618 累計(jì)供應(yīng)量 988,341 1,041,341 1,083,341 1,123,257 1,210,875 吸納量 66,029 98,694 104,314 108,530 119,330 空置率 % % % % % （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 E 估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù)字） 廣州甲級寫字樓新供 應(yīng)量、凈吸納量和空置率 (50,000)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020F 2020Fs q . m .%%%%%%%%Annual Supply Net Absorption Vacancy （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 E﹔ 估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù)字） 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的推動下，自 2020 年甲級寫字樓的租金保持上升的趨勢，空置率則持續(xù)下降。 2020 年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 ％﹐實(shí)際利用外資保持平穩(wěn)增長﹒至 2020 年初，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 299 家在廣州投資了 144 個項(xiàng)目，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 22家，外資金融機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá) 33 家，由于中國已正式加入 WTO,預(yù)計(jì)外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。 由于目前廣州 甲級寫字樓的空置面積短缺，大面積的寫字樓單位更甚。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級寫字樓，或不得不接受業(yè)主 15%至 20%的租金升幅續(xù)租。商業(yè)區(qū)大型物業(yè)裙樓改為寫字樓后受到商家歡迎，許多需要對外經(jīng)營的企業(yè)如保險(xiǎn)、證券、金融、超市、 IT 業(yè)等傾向于租賃裙樓物業(yè)，便于辦公和業(yè)務(wù)往來。 小結(jié) 第二節(jié) 甲級物業(yè)市場供求現(xiàn)狀和趨勢分析 受中國加入世界貿(mào)易組織的利好影響，廣州中心城市的地位得以進(jìn)一步加強(qiáng)，而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的上升趨勢，有助于進(jìn)一步推動甲級物業(yè)的的市場狀況，擴(kuò)大甲級物業(yè)的需求。另外，隨著廣州市政府 三 年一中變 的市政改造計(jì)劃的的進(jìn)一步推進(jìn)，令廣州市的市容市貌不斷改觀，道路交通路綱的不斷完善，大都市的格局初步形成，將在一定程度上將推動廣州市甲級房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固發(fā)展。